Contribución Inmobiliaria Montevideo 2026: Cálculo y Ahorro

1. Qué es la contribución inmobiliaria y quién la paga

La contribución inmobiliaria es el principal tributo departamental en Uruguay. Es un impuesto anual que grava la propiedad de bienes inmuebles (terrenos y construcciones) y su recaudación financia los servicios municipales: alumbrado, saneamiento, vialidad, espacios públicos y servicios departamentales.

En Montevideo, la Intendencia Municipal (IMM) es quien fija las tasas, recauda el tributo y determina las exoneraciones. El sujeto pasivo (quien debe pagar) es siempre el propietario del inmueble al 1° de enero de cada año, independientemente de si el inmueble está alquilado, vacío u ocupado.

Es importante distinguir la contribución inmobiliaria de otros tributos que se pagan junto con ella pero son independientes: el Impuesto de Primaria (que va a ANEP) y la Tasa General Municipal. Los tres suelen aparecer en la misma boleta, lo que genera confusión sobre cuánto corresponde a cada concepto.

2. El sistema progresivo de Montevideo: 7 franjas

Montevideo utiliza un sistema de franjas progresivas, similar al IRPF. Esto significa que no se aplica una tasa única al total del aforo, sino que cada tramo del valor catastral paga una tasa diferente. Los primeros pesos del aforo pagan menos; los últimos pagan más.

El sistema tiene 7 franjas, con tasas que van desde el 0,25% hasta el 1,40%. Cada franja tiene un tope de aforo: cuando el valor catastral del inmueble supera ese tope, el excedente pasa a tributar a la tasa de la franja siguiente.

Este diseño protege a los propietarios de inmuebles de menor valor: el 70% de los padrones montevideanos tributan en las dos primeras franjas (aforo hasta $U 2.340.000), pagando tasas efectivas muy bajas.

3. Tabla completa de franjas y tasas 2026

Franja Aforo desde Aforo hasta Tasa anual

1ª $U 0 $U 1.170.000 0,25%

2ª $U 1.170.001 $U 2.340.000 0,40%

3ª $U 2.340.001 $U 3.510.000 0,65%

4ª $U 3.510.001 $U 5.850.000 0,90%

5ª $U 5.850.001 $U 8.770.000 1,15%

6ª $U 8.770.001 $U 11.700.000 1,25%

7ª $U 11.700.001 En adelante 1,40%

La tasa se aplica sobre el aforo catastral (valor real del inmueble según la Dirección General de Catastro), no sobre el valor de mercado ni sobre el precio de compraventa.

4. Cómo se calcula paso a paso (con ejemplo)

Ejemplo: apartamento de 2 dormitorios en Pocitos con aforo catastral de $U 3.000.000.

Paso 1: Primeros $U 1.170.000 × 0,25% = $U 2.925

Paso 2: Siguientes $U 1.170.000 (de $U 1.170.001 a $U 2.340.000) × 0,40% = $U 4.680

Paso 3: Restantes $U 660.000 (de $U 2.340.001 a $U 3.000.000) × 0,65% = $U 4.290

Contribución base anual: $U 2.925 + $U 4.680 + $U 4.290 = $U 11.895

Impuesto de Primaria: $U 3.000.000 × 0,15% = $U 4.500

Total sin descuento: $U 11.895 + $U 4.500 = $U 16.395

Con descuento pronto pago (10%): $U 16.395 – $U 1.640 = $U 14.756/año

En dólares (al tipo de cambio de abril 2026, ~$U 43/USD): aproximadamente USD 343/año o USD 29/mes.

5. El impuesto de Primaria: el tributo que va aparte

El Impuesto de Enseñanza Primaria es un tributo nacional (no departamental) que se cobra junto con la contribución inmobiliaria pero tiene destino diferente: financia el presupuesto de ANEP para la educación primaria pública.

La tasa es fija: 0,15% del aforo catastral, sin franjas progresivas.

Aforo catastral Primaria anual Equivalente mensual

$U 800.000 $U 1.200 $U 100

$U 1.500.000 $U 2.250 $U 188

$U 3.000.000 $U 4.500 $U 375

$U 5.000.000 $U 7.500 $U 625

$U 10.000.000 $U 15.000 $U 1.250

$U 15.000.000 $U 22.500 $U 1.875

6. Cuánto paga cada tipo de propiedad en Montevideo

Rangos reales de contribución inmobiliaria (base + Primaria) con descuento pronto pago del 10%:

Tipo de propiedad Barrio típico Aforo estimado Total anual USD/mes

Monoambiente Centro, Cordón $U 600K–900K $U 1.600–2.800 USD 3–5

1 dormitorio Pocitos, Buceo $U 800K–1,5M $U 2.200–5.300 USD 4–10

2 dormitorios Pocitos, Pta. Carretas $U 1,5M–3M $U 5.300–14.800 USD 10–29

3 dormitorios Pocitos, Carrasco $U 3M–6M $U 14.800–42.000 USD 29–81

Casa grande Carrasco, Pta. Gorda $U 8M–15M $U 70.000–180.000 USD 136–349

Mansión premium Carrasco, Pta. Gorda $U 15M+ $U 180.000–280.000+ USD 349+

Para la gran mayoría de los propietarios montevideanos (apartamentos de 1-2 dormitorios), la contribución inmobiliaria total con Primaria representa entre USD 5 y USD 30 por mes.

7. Aforo catastral vs. valor de mercado: por qué no coinciden

La contribución se calcula sobre el aforo catastral y no sobre el valor de mercado. En Uruguay, el aforo catastral suele representar entre el 30% y el 60% del valor real de mercado.

Esto significa que un apartamento que se vende en USD 150.000 (aproximadamente $U 6.450.000) puede tener un aforo catastral de $U 2.500.000 a $U 4.000.000. La contribución se calcula sobre ese valor menor.

El aforo es fijado por la Dirección General de Catastro (DGC) y se actualiza periódicamente. Entre 2020 y 2023, Uruguay modernizó el catastro con nuevas valuaciones que aumentaron el aforo de muchas propiedades.

Para conocer el aforo de tu inmueble, podés consultar en la boleta de contribución inmobiliaria (aparece como "valor real" o "aforo") o directamente en la web de la DGC con el número de padrón.

8. Descuentos disponibles: cómo pagar menos legalmente

Forma de pago Descuento Cuándo se paga Ideal para

Pago anual completo 10% Marzo Quien tiene liquidez en marzo

Pago en 3 cuotas 5% Abril, agosto, diciembre Quien prefiere distribuir

Pago en 6 cuotas bimestrales 0% Cada 2 meses Quien no puede pagar de otra forma

El descuento del 10% por pronto pago anual es el beneficio financiero más significativo. Para una contribución de $U 25.000/año, el ahorro es de $U 2.500. Para propiedades grandes con $U 200.000/año: ahorro de $U 20.000.

Recomendación financiera: si tenés la liquidez, pagá siempre en marzo con el descuento del 10%. Ese 10% de retorno en un mes es una tasa anualizada muy superior a cualquier inversión de bajo riesgo.

9. Exoneración para jubilados y pensionistas

La IMM exonera del 100% de la contribución inmobiliaria (y del Impuesto de Primaria) a los jubilados y pensionistas que cumplan todos estos requisitos simultáneamente:

1. Ser jubilado o pensionista al 1° de enero del año

2. Ser el sujeto pasivo (propietario) del inmueble

3. Que sea su única propiedad inmueble

4. Que el aforo catastral sea menor a 5 BPC

5. Que el inmueble sea su vivienda permanente

Esta exoneración no es automática: hay que solicitarla expresamente ante la IMM.

10. Vivienda promovida (Ley 18.795): exoneración por 10 años

Los inmuebles declarados como vivienda de interés social bajo la Ley 18.795 gozan de exoneración de contribución inmobiliaria por hasta 10 años desde la finalización de la obra.

Beneficio Plazo Aplica a

Exoneración contribución inmobiliaria Hasta 10 años Propietario

Exoneración Impuesto al Patrimonio Hasta 10 años Propietario

Exoneración IRPF/IRAE sobre rentas de alquiler 10 años Propietario que alquila

Exoneración de IVA en la compra Al momento de compra Comprador

Exoneración de ITP Al momento de compra Comprador

Para un inversor con apartamento de vivienda promovida con aforo de $U 3.000.000, la exoneración de contribución representa un ahorro de ~$U 16.000/año ($U 160.000 en 10 años).

11. Calendario de vencimientos 2026

Cuota Vencimiento Observación

Pago anual (con 10% descuento) Marzo 2026 Mejor opción financiera

1ª cuota (3 cuotas, 5% desc.) Abril 2026 —

2ª cuota Agosto 2026 —

3ª cuota Diciembre 2026 —

Los vencimientos exactos dependen de la terminación del número de padrón. La IMM publica el calendario detallado en su web y en la boleta de pago.

12. Qué pasa si no pagás: recargos y consecuencias

Recargo por mora: se aplica un recargo mensual sobre el monto adeudado desde el día siguiente al vencimiento.

Certificado de deuda: el inmueble queda con deuda registrada. Esto impide obtener el certificado de estar al día con tributos municipales, requisito obligatorio para cualquier compraventa, hipoteca o trámite registral.

Impedimento para vender: sin el certificado de estar al día, no se puede escriturar. Un inmueble con deuda de contribución no se puede vender ni hipotecar hasta regularizar.

Juicio ejecutivo: la IMM puede iniciar un juicio ejecutivo para cobrar la deuda. En casos extremos, puede llegar al remate del inmueble.

Montevideo tiene aproximadamente 70.000 padrones que no pagan contribución inmobiliaria regularmente, con una morosidad estimada del 10%.

Plan de regularización: la IMM ofrece periódicamente planes con facilidades de pago y quita parcial de recargos. En 2026 se habilitó un plan con plazo hasta abril.

13. Contribución inmobiliaria y alquileres: quién paga realmente

Legalmente, el obligado al pago es siempre el propietario. Sin embargo, en la práctica del mercado inmobiliario uruguayo, es común que ciertos tributos se trasladen al inquilino.

Tributo Quién paga por ley Quién paga en la práctica

Contribución inmobiliaria Propietario Propietario (no se traslada)

Impuesto de Primaria Propietario Frecuentemente se traslada al inquilino

Tasa General Municipal Propietario Frecuentemente se traslada al inquilino

Gastos comunes Según contrato Inquilino (estándar del mercado)

Para el inversor que calcula rentabilidad neta, la contribución inmobiliaria es un costo fijo anual que debe restarse del ingreso bruto por alquiler. En un apartamento promedio de Montevideo, representa entre el 1% y el 3% del ingreso anual por alquiler.

¿Querés saber exactamente cuánto paga de contribución el inmueble que estás por comprar o alquilar? Consultá sin costo por WhatsApp ?

14. 5 errores comunes que te hacen pagar de más

Error 1: No pagar en marzo con el descuento del 10%. Muchos propietarios pagan bimestralmente por inercia, perdiendo un descuento que equivale a una rentabilidad del 10% en un mes.

Error 2: No verificar si tu aforo fue actualizado. La DGC actualiza aforos periódicamente. Si tu aforo subió sin que lo supieras, podés reclamar ante la DGC si considerás que no refleja la realidad del inmueble.

Error 3: No solicitar la exoneración de jubilado. Muchos jubilados que cumplen los requisitos no la solicitan porque desconocen que existe o creen que es automática.

Error 4: No considerar la contribución al calcular rentabilidad de inversión. Estos tributos pueden representar entre 0,3% y 0,8% del valor del inmueble por año.

Error 5: Acumular deuda sin regularizar. Los recargos por mora se acumulan mensualmente. Una deuda de $U 20.000 puede duplicarse en pocos años. Además, impide vender o hipotecar el inmueble.

15. Preguntas frecuentes

¿Cuánto paga de contribución un apartamento promedio en Montevideo?

Un apartamento de 2 dormitorios con aforo de $U 1.500.000 a $U 2.500.000 paga entre $U 5.000 y $U 12.000/año (con descuento del 10%). Equivale a USD 10-23/mes aproximadamente.

¿Cómo sé cuál es el aforo de mi inmueble?

Aparece en la boleta de contribución inmobiliaria como "valor real" o "aforo catastral". También podés consultarlo en la web de la Dirección General de Catastro con tu número de padrón.

¿El aforo es lo mismo que el valor de mercado?

No. El aforo catastral suele ser entre el 30% y el 60% del valor de mercado.

¿Puedo reclamar si creo que mi aforo es demasiado alto?

Sí. Podés presentar un recurso ante la Dirección General de Catastro solicitando la revisión.

¿La contribución inmobiliaria se puede deducir de algún impuesto?

Para personas físicas, no es deducible del IRPF. Para empresas (IRAE), sí es un gasto deducible.

¿Qué pasa si compro un inmueble con deuda de contribución?

La deuda queda vinculada al padrón, no al propietario anterior. Si comprás un inmueble con deuda, la deuda es tuya. Exigí el certificado de estar al día antes de escriturar.

¿Los terrenos baldíos pagan más?

Sí. Los terrenos sin edificar tienen tasas diferentes (generalmente más altas) como incentivo para que se construya.

16. Referencias

1. Intendencia de Montevideo. "Contribución Inmobiliaria — Trámites y servicios." tramites.montevideo.gub.uy.

2. CuantoMeCuesta.com. "Contribución Inmobiliaria Uruguay 2026 — Franjas, Tasas y Cálculo." cuantomecuesta.com/uy/contribucion-inmobiliaria. Abril 2026.

3. ANEP. "Impuesto de Enseñanza Primaria." Ley 12.700 y modificativas.

4. Intendencia de Montevideo. "Exoneración de contribución inmobiliaria para jubilados y pensionistas." Decreto Departamental.

5. IMPO. "Ley N° 18.795 — Declaratoria de interés nacional de viviendas de interés social." impo.com.uy. 2011.

6. Reddit/Montevideo. "Montevideo tiene 70 mil padrones que no pagan contribución inmobiliaria." Datos citados de la IMM.

7. Piso Inmobiliario. "Contribución inmobiliaria en Montevideo 2026: quién paga, cuánto y cuándo." pisoinmobiliario.com. Abril 2026.

Este artículo tiene fines informativos. Los valores y tasas pueden variar según actualizaciones de la IMM y la DGC.

¿Querés saber exactamente cuánto paga de contribución el inmueble que estás por comprar o alquilar? En Piso Inmobiliario te ayudamos a calcular todos los costos reales. Consultá por WhatsApp ?