En este artículo
1. Por qué existen 3 regímenes y no uno solo
2. Régimen 1: Decreto-Ley 14.219 (el estatutario)
3. Régimen 2: Libre contratación (Código Civil)
4. Régimen 3: LUC sin garantía (Ley 19.889)
5. Tabla comparativa: los 3 regímenes lado a lado
6. Cómo saber cuál régimen aplica a tu contrato
7. Garantías de alquiler: qué opciones existen en cada régimen
8. Desalojo: plazos reales según cada régimen
9. Mora e intimación: la diferencia que puede costarte meses
10. Cambios 2026: Ley de Presupuesto N° 20.446
11. Qué régimen le conviene al propietario
12. Qué régimen le conviene al inquilino
13. 5 errores frecuentes al firmar un contrato de alquiler
14. Preguntas frecuentes
15. Referencias
1. Por qué existen 3 regímenes y no uno solo
Uruguay tiene una particularidad que confunde a propietarios, inquilinos e incluso a algunos profesionales: no existe una única ley de alquileres, sino tres regímenes legales diferentes que pueden aplicar a un mismo tipo de contrato (casa-habitación), dependiendo de las características del inmueble y de lo que acuerden las partes.
El primer régimen nació en 1974 con el Decreto-Ley 14.219, una norma de orden público diseñada para proteger al inquilino. El segundo es el régimen de libre contratación, basado en las normas del Código Civil, que aplica a inmuebles más nuevos. El tercero fue creado en 2020 por la Ley de Urgente Consideración (LUC, Ley 19.889), que introdujo la posibilidad de alquilar sin garantía con plazos de desalojo mucho más cortos.
Cada régimen tiene reglas distintas sobre precio, plazo, garantías, desalojo y mora. Elegir mal —o no saber bajo qué régimen estás contratando— puede significar meses de demora para recuperar tu inmueble si sos propietario, o quedarte sin protecciones legales si sos inquilino.
2. Régimen 1: Decreto-Ley 14.219 (el estatutario)
El Decreto-Ley 14.219 de 1974 es la norma más protectora del inquilino en el sistema uruguayo. Es de orden público, lo que significa que sus disposiciones son obligatorias y las partes no pueden pactar nada en contrario.
Este régimen aplica a los inmuebles cuyo permiso de construcción es anterior al 2 de junio de 1968. En la práctica, esto incluye gran parte del parque habitacional de Montevideo: edificios del Centro, Ciudad Vieja, Cordón, Parque Rodó, Tres Cruces y muchos barrios consolidados.
En materia de precio, el alquiler debe pactarse obligatoriamente en moneda nacional (pesos uruguayos) y el pago es siempre a mes vencido. No se puede acordar el pago adelantado. El reajuste puede ser por UR, URA o IPC.
El plazo mínimo para casa-habitación es de 2 años, con un año adicional de prórroga a favor del inquilino si este lo desea. En la práctica, el inquilino tiene derecho a permanecer al menos 3 años.
Las garantías admisibles son únicamente dos: el depósito en el BHU de no más de 5 meses de alquiler, o la fianza personal. La Ley 18.795 amplió esto permitiendo depósitos en bancos y cooperativas.
El plazo de desalojo por vencimiento de contrato es de 1 año. Por mal pagador, 30 días. Después del desalojo, todavía hay que solicitar el lanzamiento.
La mora: no se admite la mora automática. Para que el inquilino caiga en mora, el propietario debe intimarle el pago judicialmente, con plazo de 10 días hábiles. Y debe esperar un atraso mínimo de 10 días corridos antes de intimar.
3. Régimen 2: Libre contratación (Código Civil)
El régimen de libre contratación aplica a los inmuebles cuyo permiso de construcción es posterior al 2 de junio de 1968. Esto incluye la mayoría de los edificios construidos en las últimas décadas: torres de Pocitos, Buceo, Punta Carretas, Malvín, y prácticamente toda la construcción nueva.
La diferencia fundamental con el DL 14.219 es la flexibilidad: el precio puede pactarse en moneda nacional o extranjera (USD es lo habitual), y puede acordarse el pago a mes vencido o adelantado. Si no se estipula reajuste, el precio no se reajusta.
No existe plazo mínimo legal para casa-habitación. Las partes pueden acordar el plazo que quieran, aunque el estándar del mercado es de 2 años.
Las garantías se rigen por las mismas reglas del DL 14.219: depósito BHU (máximo 5 meses), fianza, o depósito en bancos y cooperativas. En la práctica, el mercado ofrece además seguros de alquiler (Porto Seguro, Sancor, SBI) y garantías de ANDA y CGN.
El plazo de desalojo por vencimiento depende de cuándo se inicie el trámite: si se inicia dentro de los 30 días posteriores al vencimiento, el plazo es de 6 meses; si se inicia después, sube a 1 año. Por mal pagador, 30 días.
La mora funciona igual que en el DL 14.219: intimación judicial, 10 días hábiles de plazo, con atraso mínimo previo de 10 días corridos.
4. Régimen 3: LUC sin garantía (Ley 19.889)
La LUC, aprobada en 2020, creó un tercer régimen regulado en los artículos 421 a 459 de la Ley 19.889. Su objetivo fue facilitar el acceso a vivienda para personas que no pueden constituir garantía.
Para que aplique, deben cumplirse todos estos requisitos: destino casa-habitación, sin garantías de ningún tipo, contrato escrito con plazo y precio, y acuerdo expreso de regirse por la LUC.
El precio puede fijarse en cualquier moneda, UR o UI. Si no se establece reajuste y es en moneda nacional, rige el ajuste anual por IPC. Máximo 1 mes adelantado.
No existe plazo mínimo (sí máximo de 30 años desde 2026). Se puede alquilar por días, meses o años. Prórroga automática por plazos iguales, salvo preaviso de 30 días.
La gran diferencia está en el desalojo: el plazo por vencimiento es de solo 30 días (contra 6-12 meses en los otros). Por mal pagador, también 30 días. Y el lanzamiento se ejecuta en 6 días.
La mora es radicalmente diferente: admite mora automática si se pacta. Si no se pactó, intimación por telegrama colacionado, mora a 3 días hábiles. No se requiere atraso mínimo: basta 1 día de retraso.
Las obligaciones accesorias (tributos, gastos comunes, servicios) se consideran indivisibles con el alquiler si el arrendador pagó 2 o más meses por incumplimiento del inquilino. Esto habilita desalojo por mal pagador incluso si el inquilino paga alquiler pero no gastos comunes.
Subarrendamiento: prohibido salvo pacto expreso. Anti-fraude: el arrendador que simule ausencia de garantías puede ser multado de 1 a 5 veces el alquiler mensual.
5. Tabla comparativa: los 3 regímenes lado a lado
Aspecto DL 14.219 Libre contratación LUC sin garantía
Aplica a Permiso anterior al 2/6/1968 Permiso posterior al 2/6/1968 Cualquier inmueble, sin garantía
Moneda del precio Solo pesos uruguayos Pesos o USD Cualquier moneda, UR o UI
Pago Solo a mes vencido Vencido o adelantado Mensual del 1° al 10. Máx. 1 mes adelantado
Plazo mínimo 2 años + 1 año prórroga Sin mínimo Sin mínimo
Plazo máximo 30 años (desde 2026) 30 años (desde 2026) 30 años (desde 2026)
Garantías Depósito BHU (máx. 5 meses) o fianza Depósito BHU (máx. 5 meses) o fianza Ninguna (requisito del régimen)
Desalojo por vencimiento 1 año 6 meses o 1 año 30 días
Desalojo por mal pagador 30 días 30 días 30 días
Lanzamiento Proceso adicional Proceso adicional 6 días
Mora automática No admitida No admitida Admitida si se pacta
Intimación de pago Judicial, 10 días hábiles Judicial, 10 días hábiles Telegrama, 3 días hábiles
Atraso mínimo para intimar 10 días corridos 10 días corridos No se requiere
Subarrendamiento Permitido con restricciones Permitido con restricciones Prohibido salvo pacto expreso
Contrato escrito No obligatorio No obligatorio Obligatorio
6. Cómo saber cuál régimen aplica a tu contrato
La determinación del régimen depende de dos factores: la fecha del permiso de construcción del inmueble y lo que acuerden las partes.
Si el inmueble tiene permiso anterior al 2 de junio de 1968 y no se optó por la LUC, aplica el DL 14.219 de forma obligatoria. No importa lo que diga el contrato: las cláusulas que lo contradigan son nulas.
Si el permiso es posterior al 2 de junio de 1968 y se constituyeron garantías, aplica libre contratación.
Si las partes acuerdan expresamente la LUC, no constituyen garantías, firman contrato escrito con plazo y precio, y el destino es casa-habitación, aplica el régimen LUC para cualquier inmueble.
La fecha del permiso de construcción se puede verificar en la Intendencia de Montevideo (o la departamental correspondiente). Muchos propietarios desconocen este dato y asumen que su contrato es de libre contratación cuando en realidad está bajo el DL 14.219.
7. Garantías de alquiler: qué opciones existen en cada régimen
Tipo de garantía DL 14.219 Libre contratación LUC
Depósito BHU (máx. 5 meses) Sí Sí No aplica
Fianza personal Sí Sí No aplica
Depósito en banco/cooperativa Sí (Ley 18.795) Sí (Ley 18.795) No aplica
Seguro de alquiler (Porto Seguro, Sancor, SBI) Sí (Ley 19.678) Sí (Ley 19.678) No aplica
ANDA Sí Sí No aplica
CGN Sí Sí No aplica
Sin garantía No No Obligatorio
El costo varía significativamente. El depósito BHU inmoviliza entre 3 y 5 meses de alquiler. Los seguros de caución cuestan entre el 50% y el 80% de un mes de alquiler por año, pero no requieren inmovilizar capital. ANDA y CGN son opciones para trabajadores formales y funcionarios públicos respectivamente.
8. Desalojo: plazos reales según cada régimen
Causal DL 14.219 Libre contratación LUC
Vencimiento de contrato 1 año 6 meses o 1 año 30 días
Mal pagador 30 días 30 días 30 días
Lanzamiento posterior Semanas a meses Semanas a meses 6 días
Tiempo total estimado (vencimiento) 14 a 20 meses 8 a 14 meses 2 a 3 meses
Tiempo total estimado (mal pagador) 3 a 6 meses 3 a 6 meses 1 a 2 meses
Según datos de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, desde la entrada en vigencia de la LUC se han registrado más de 1.400 desalojos bajo este régimen, de los cuales aproximadamente 30 fueron "desalojos exprés" completados en menos de 2 meses.
9. Mora e intimación: la diferencia que puede costarte meses
Aspecto DL 14.219 Libre contratación LUC
Mora automática No No Sí (si se pacta)
Medio de intimación Judicial Judicial Telegrama colacionado
Plazo para caer en mora 10 días hábiles 10 días hábiles 3 días hábiles
Atraso mínimo previo 10 días corridos 10 días corridos No se requiere
Tiempo total hasta mora ~25 días ~25 días 1 día (con mora automática)
En la práctica, bajo el DL 14.219 o libre contratación, desde que el inquilino deja de pagar hasta que el propietario puede iniciar desalojo pasan al menos 25 días. Bajo la LUC con mora automática, el inquilino está en mora al día siguiente del vencimiento.
10. Cambios 2026: Ley de Presupuesto N° 20.446
La Ley de Presupuesto N° 20.446, vigente desde el 1° de enero de 2026, introdujo tres modificaciones relevantes.
Cambio 1: Industria y comercio pasan a libre contratación. El artículo 689 dispone que todos los contratos con destino industria, comercio u otros distintos de casa-habitación quedan en libre contratación, independientemente de la fecha del permiso de construcción. Esto elimina el plazo mínimo de 5 años y la obligación de precio en moneda nacional para locales comerciales.
Cambio 2: Ampliación de plazos máximos. El artículo 688 amplía el plazo máximo general de 15 a 30 años. Para destinos especiales (presas, embalses, riego, energía, forestación, frutales, logística ferroviaria): de 30 a 45 años.
Cambio 3: Ampliación de garantías para no-habitación. Elenco amplio de garantías admisibles para arrendamientos no casa-habitación: fianza, aval bancario, póliza de seguro de fianza, póliza de seguro, por valor fijo en moneda nacional o extranjera.
11. Qué régimen le conviene al propietario
Si podés elegir entre libre contratación y LUC: la LUC ofrece ventajas significativas en velocidad de desalojo (30 días vs. 6-12 meses), mora automática, e intimación por telegrama. La desventaja es que no tenés garantía económica.
Regla práctica: si el inquilino tiene buen perfil crediticio y laboral, la LUC es atractiva porque podés recuperar el inmueble rápidamente. Si el perfil es incierto, es preferible exigir garantía y operar bajo libre contratación, aunque el desalojo sea más lento.
Si tu inmueble cae bajo el DL 14.219: no tenés opción salvo que el inquilino acepte regirse por la LUC (sin garantía). Evaluá si la velocidad de desalojo compensa la falta de garantía.
12. Qué régimen le conviene al inquilino
El DL 14.219 es el más protector: plazo mínimo de 2 años + 1 de prórroga, precio en pesos (sin riesgo cambiario), pago a mes vencido, y un año de plazo de desalojo por vencimiento.
La libre contratación es el estándar del mercado: menos protección que el DL 14.219 pero más que la LUC. El plazo de desalojo de 6 meses a 1 año da tiempo para buscar alternativa.
La LUC es la opción para quienes no pueden constituir garantía: accedés a vivienda sin depósito ni fiador, pero a cambio aceptás desalojo en 30 días, mora automática y lanzamiento en 6 días. Acceso inmediato a cambio de menor estabilidad.
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13. 5 errores frecuentes al firmar un contrato de alquiler
Error 1: No verificar la fecha del permiso de construcción. Si el inmueble es anterior a 1968 y el contrato dice "libre contratación", las cláusulas que contradigan el DL 14.219 son nulas. El inquilino puede reclamar el régimen estatutario en cualquier momento.
Error 2: Firmar un contrato LUC sin entender las consecuencias. Muchos inquilinos aceptan el régimen LUC sin saber que el desalojo es en 30 días y el lanzamiento en 6. Si perdés el empleo, tenés menos de 2 meses para encontrar alternativa.
Error 3: No pactar mora automática en contratos LUC (propietarios). Si no se incluye la cláusula, el propietario pierde la principal ventaja del régimen LUC.
Error 4: Exigir pago en USD bajo el DL 14.219. Si el inmueble está bajo el régimen estatutario, el precio debe ser en pesos. Un contrato en dólares tiene esa cláusula nula.
Error 5: No inscribir el contrato LUC en el Registro. Si el propietario vende el inmueble y el contrato no está inscripto, el comprador no está obligado a respetarlo.
14. Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir libremente bajo qué régimen alquilo?
No siempre. Si el inmueble tiene permiso anterior al 2/6/1968, el DL 14.219 aplica obligatoriamente (salvo que ambas partes opten por la LUC sin garantía). Si es posterior, podés elegir entre libre contratación (con garantía) o LUC (sin garantía).
¿Qué pasa si mi contrato no dice bajo qué régimen está?
Se determina por la fecha del permiso de construcción. Si es anterior al 2/6/1968, aplica el DL 14.219 automáticamente. Si es posterior y hay garantía, es libre contratación.
¿El propietario puede cambiar de régimen durante el contrato?
No. El régimen se fija al momento de celebrar el contrato y rige durante toda su vigencia.
¿Qué pasa si el propietario vende el inmueble que alquilo?
Bajo el DL 14.219, el comprador debe respetar el contrato. Bajo libre contratación y LUC, depende de si el contrato está inscripto en el Registro.
¿Puedo subalquilar bajo la LUC?
No, salvo que el contrato lo autorice expresamente. El subarrendamiento está prohibido por defecto.
¿Qué pasa con los gastos comunes impagos bajo la LUC?
Si el inquilino no paga y el propietario los cubre durante 2 o más meses, se habilita desalojo por mal pagador.
¿Los cambios de la Ley de Presupuesto 2026 afectan mi contrato vigente?
Los cambios principales afectan a contratos comerciales (pasan a libre contratación) y a plazos máximos (de 15 a 30 años). Los contratos de casa-habitación vigentes no se ven afectados sustancialmente.
15. Referencias
1. IMPO. "Decreto Ley N° 14.219 — Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos." impo.com.uy. 4 de julio de 1974.
2. Lapique & Santeguini Abogados. "La reforma que introdujo la LUC en materia de alquileres para casa-habitación." lsabogados.com.uy.
3. INGAR. "Garantías de alquiler en Uruguay 2026: ANDA, BHU o seguro." ingar.ai/blog. 13 de febrero de 2026.
4. IMPO. "Ley N° 19.889 — Ley de Urgente Consideración, artículos 421 a 459." impo.com.uy. 2020.
5. Subrayado. "Cámara Inmobiliaria: 30 de los 1.400 desalojos que hubo con la LUC fueron exprés." subrayado.com.uy. 15 de marzo de 2022.
6. Bragard Abogados. "Modificaciones introducidas por la Ley de Presupuesto en materia de arrendamientos." bragard.com.uy. Diciembre 2025.
7. Piso Inmobiliario. "Seguro vs. CGN/ANDA: Qué garantía de alquiler elegir en Uruguay." pisoinmobiliario.com. 5 de abril de 2026.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento profesional de un abogado o escribano habilitado.
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