Rentabilidad Alquiler Uruguay 2026: Cuánto Rinde

1. Rentabilidad bruta vs. neta: la diferencia que define todo

La rentabilidad bruta de un alquiler es el cálculo más simple que existe: se divide el ingreso anual de alquiler entre el precio de compra del inmueble y se multiplica por 100. Si un apartamento vale USD 100.000 y se alquila a $25.000 mensuales (aproximadamente USD 588 al tipo de cambio de abril 2026, ~$42,5), el ingreso anual es USD 7.056 y la rentabilidad bruta es 7,06%.

Ese número es el que aparece en la mayoría de los informes, publicidades y conversaciones entre inversores. Y es un número engañoso, porque no descuenta ninguno de los costos reales de tener un inmueble alquilado.

La rentabilidad neta es la que importa. Es la que queda después de restar todos los costos: IRPF, contribución inmobiliaria, impuesto de Primaria, seguro, mantenimiento, vacancia, gastos de gestión y gastos comunes extraordinarios. Según datos de TheLatinvestor actualizados a abril de 2026, el promedio bruto en Montevideo es 5,7% y el promedio neto cae a 3,9%. Eso significa que los costos se comen casi un tercio de la renta.

Cualquier análisis de inversión inmobiliaria que no distinga entre bruta y neta es, en el mejor de los casos, incompleto. En el peor, es una herramienta de venta disfrazada de análisis.

2. Cuánto rinde un alquiler en Montevideo hoy (datos abril 2026)

El mercado de alquileres en Montevideo muestra una fotografía clara en abril de 2026. Los alquileres crecen entre un 6% y un 8% anual en pesos, lo que aproximadamente sigue la tasa de inflación y mantiene la renta real estable. No hay un boom de alquileres ni una caída: hay un mercado que se mueve con la economía.

Métrica Valor

Rentabilidad bruta promedio 5,7%

Rentabilidad neta promedio 3,9%

Rango bruto por barrio 4,7% a 7,5%

Crecimiento anual de alquileres (en pesos) 6% a 8%

Estos promedios esconden una dispersión enorme. Un monoambiente en Centro puede rendir el doble que un 2 dormitorios en Punta Carretas. La tipología del inmueble, el barrio y el perfil del inquilino determinan la rentabilidad mucho más que el "promedio de Montevideo".

3. Ranking de barrios por rentabilidad bruta y neta

La siguiente tabla presenta los datos de rentabilidad por barrio y tipología en Montevideo, ordenados de mayor a menor rendimiento bruto. Los datos corresponden a abril de 2026 (fuente: TheLatinvestor).

Barrio Tipología Bruto Neto

Centro Monoambiente 7,5% 5,0%

Buceo 1 dormitorio 7,4% 5,3%

Centro 1 dormitorio 7,2% 4,8%

Buceo Monoambiente 7,2% 4,8%

Buceo 2 dormitorios 6,7% 4,6%

Centro 2 dormitorios 6,6% 4,5%

Palermo Monoambiente 6,4% 4,0%

Malvín 1 dormitorio 6,3% 4,5%

Palermo 1 dormitorio 6,2% 4,0%

Malvín 2 dormitorios 6,0% 4,2%

Pocitos Monoambiente 5,9% 4,1%

Pocitos 1 dormitorio 5,7% 4,0%

Tres Cruces Monoambiente 5,6% 3,8%

Parque Rodó Monoambiente 5,5% 3,7%

Cordón Monoambiente 5,4% 3,7%

La Blanqueada Monoambiente 5,3% 3,6%

Punta Carretas Monoambiente 5,3% 3,8%

Pocitos 2 dormitorios 5,2% 3,8%

Punta Carretas 1 dormitorio 5,1% 3,7%

Parque Rodó 2 dormitorios 4,8% 3,2%

Cordón 2 dormitorios 4,8% 3,2%

Punta Carretas 2 dormitorios 4,7% 3,2%

Tres conclusiones saltan de la tabla. Primera: las unidades más chicas rinden más en porcentaje, porque el precio por metro cuadrado de alquiler es mayor en monoambientes y 1 dormitorio que en unidades grandes. Segunda: Buceo es el barrio con mejor relación rentabilidad-ubicación, con rendimientos netos que superan el 5% en 1 dormitorio. Tercera: Punta Carretas y Parque Rodó son los barrios menos rentables para inversión pura, aunque ofrecen mayor estabilidad de inquilinos y potencial de valorización.

4. Los barrios que nadie mira y rinden más del 7%

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay y director de Macari Negocios Inmobiliarios, señaló en enero de 2026 que los barrios con menor demanda de inversores son, paradójicamente, los que ofrecen mayor rentabilidad: Manga, Piedras Blancas, Cerro, Colón, Jardines del Hipódromo, Lezica, Peñarol y Las Acacias.

"Allí vemos que hay menos búsquedas, menos rotación que en los barrios centrales o en los costeros, pero de todas formas muchas veces su rentabilidad es mayor que en los más demandados." — Matías Medina, VP Cámara Inmobiliaria del Uruguay.

Un ejemplo concreto: una casa de 2 dormitorios con patio, parrillero y garaje en Maroñas (zona cercana a 8 de Octubre) puede alcanzar una rentabilidad bruta del 7%. También en Peñarol (cerca de avenidas principales) y en Colón (alrededores de Avenida Garzón) se encuentran rendimientos similares.

La razón es doble. Primero, el precio de compra es significativamente menor que en barrios costeros, lo que eleva el cociente alquiler/precio. Segundo, los inquilinos en estas zonas tienden a permanecer más tiempo, reduciendo la vacancia y los costos de rotación.

La contrapartida es real: menor potencial de valorización del inmueble, percepción de inseguridad y menor liquidez al momento de vender. Como señala Medina, "no es para cualquier público inversor". Los que compran en estas zonas suelen ser inversores uruguayos experimentados que conocen el entorno, no extranjeros.

5. Ciudad de la Costa: el mercado que explota en silencio

Ciudad de la Costa se convirtió en uno de los mercados de alquiler más dinámicos de Uruguay. Según la Cámara Inmobiliaria, los alquileres en esta zona aumentaron hasta un 12% en 2025, el doble del promedio nacional del 6%.

"Lo que sucede en Ciudad de la Costa, al sur, es que sobran inquilinos y faltan casas." — Matías Medina, VP Cámara Inmobiliaria del Uruguay.

La demanda se concentra en propiedades de 2 y 3 dormitorios, y la rentabilidad se ubica entre el 5% y el 6% bruto. Zonas como Lagomar, El Pinar y Solymar lideran este crecimiento.

El fenómeno tiene una explicación estructural: familias jóvenes que buscan más espacio que el que pueden pagar en Montevideo, buena conectividad con la capital y un costo de vida percibido como menor. Para el inversor, esto significa demanda sostenida y baja vacancia, aunque con el riesgo de que la oferta nueva (construcción en aumento) pueda moderar los precios en el mediano plazo.

6. Punta del Este: rentabilidad estacional vs. anual

Punta del Este opera con una lógica diferente a Montevideo. La rentabilidad depende radicalmente de si el propietario alquila solo en temporada, solo anual, o combina ambas modalidades.

Según datos de TheLatinvestor de abril de 2026, los rendimientos brutos en Punta del Este varían entre el 3,4% y el 6,6% según la zona y tipología:

Zona Tipología Bruto

Cantegril Monoambiente 6,6%

Beverly Hills Casa 5 dormitorios 3,4%

Promedio general Variado 3% a 7%

El alquiler temporario (diciembre a marzo) puede generar ingresos equivalentes a 6 o 7 meses de alquiler anual en solo 3 o 4 meses, pero deja el inmueble vacío el resto del año. El alquiler anual en Punta del Este ofrece menor renta mensual pero mayor previsibilidad. La combinación de temporario + anual fuera de temporada es la estrategia que maximiza el rendimiento, pero requiere gestión activa y un inmueble que funcione para ambos perfiles de inquilino.

7. Los 8 costos que convierten el 5,7% bruto en 3,9% neto

La brecha entre rentabilidad bruta y neta en Montevideo es de aproximadamente 1,8 puntos porcentuales (de 5,7% a 3,9%). Esos 1,8 puntos representan los costos reales de ser propietario de un inmueble alquilado. Los principales son:

Costo Estimación anual Impacto

IRPF sobre alquileres 10,5% del ingreso bruto El más significativo

Contribución inmobiliaria Variable por zona y valor catastral Moderado

Impuesto de Primaria Sobre valor catastral Bajo a moderado

Seguro del inmueble ~0,1% a 0,3% del valor Bajo

Mantenimiento y reparaciones ~1% del valor del inmueble/año Significativo

Vacancia 5% a 8% del ingreso anual Variable

Gastos comunes extraordinarios Impredecible Variable

Gestión inmobiliaria 5% a 10% del alquiler (si se terceriza) Moderado

El IRPF es el costo más relevante y predecible. El mantenimiento es el más subestimado: un calefón que se rompe, una pérdida de agua, pintura cada 3-4 años. La vacancia es el más variable: un mes sin inquilino equivale a perder el 8,3% del ingreso anual.

8. IRPF sobre alquileres: cuánto se lleva la DGI

Las rentas por arrendamiento de inmuebles están gravadas por el IRPF a una tasa anual del 12% sobre el ingreso bruto de alquiler. Sin embargo, el mecanismo de cobro funciona a través de anticipos mensuales del 10,5% que tienen carácter prácticamente definitivo.

En la práctica, esto significa que cada mes el propietario debe verter a la DGI el 10,5% del alquiler cobrado. Al cierre del ejercicio fiscal, se calcula el 12% sobre el total anual y se restan los anticipos pagados. La diferencia suele ser mínima.

Ejemplo concreto: un apartamento alquilado a $30.000 mensuales genera un ingreso anual de $360.000. Los anticipos mensuales son $3.150 (10,5% × $30.000), totalizando $37.800 al año. El IRPF anual es 12% × $360.000 = $43.200. La diferencia a pagar en la declaración anual es $5.400 ($43.200 ? $37.800).

Para no residentes fiscales, el impuesto aplicable es el IRNR (Impuesto a la Renta de No Residentes) a una tasa del 10,5% sobre el monto total del alquiler.

9. Vivienda promovida: la exoneración que cambia los números

La Ley 18.795 de Vivienda de Interés Social (conocida como "vivienda promovida") ofrece un beneficio fiscal que transforma radicalmente la ecuación de rentabilidad: exoneración total del IRPF e IRNR sobre las rentas de alquiler durante 10 años (el ejercicio en que finaliza la obra y los 9 siguientes).

Esto significa que un inversor que compra un apartamento de vivienda promovida y lo alquila no paga el 10,5% mensual de IRPF durante una década. En un alquiler de $30.000 mensuales, eso representa un ahorro de $3.150 por mes o $37.800 por año.

Además de la exoneración del IRPF, la vivienda promovida ofrece:

Beneficio Detalle

Exoneración IRPF/IRNR 10 años sobre rentas de alquiler

Exoneración Impuesto al Patrimonio Plazo determinado

Exoneración ITP En la primera venta

Exoneración IVA En servicios de garantía vinculados

El impacto en la rentabilidad neta es directo. Si la rentabilidad bruta de un apartamento promovido en Cordón es del 5,4%, la neta sin exoneración sería aproximadamente 3,7%. Con la exoneración del IRPF, la neta sube a aproximadamente 4,3%, un incremento de 0,6 puntos porcentuales que, acumulado durante 10 años, representa una diferencia sustancial en el retorno total de la inversión.

10. Vacancia, rotación y el costo invisible del tiempo

La vacancia es el costo que más inversores subestiman. Según datos de la Cámara Inmobiliaria, los tiempos de rotación en Montevideo varían significativamente por tipología:

Tipología Rotación promedio

Monoambiente ~12 meses

1 dormitorio ~24 meses

2-3 dormitorios Mayor permanencia

Un monoambiente que rota cada 12 meses implica que cada año el propietario enfrenta: un período de vacancia (15 a 30 días entre inquilinos), costos de acondicionamiento (pintura, limpieza), y el riesgo de no encontrar inquilino inmediatamente.

Si un monoambiente alquilado a $20.000 mensuales queda vacío 1 mes al año, la pérdida es de $20.000, equivalente al 8,3% del ingreso anual. Eso solo por vacancia, sin contar los costos de acondicionamiento.

Los inversores experimentados lo saben: la mejor rentabilidad no es la del alquiler más alto, sino la del inquilino que paga puntual y se queda. Un 2 dormitorios en La Blanqueada con un inquilino estable que renueva cada 2-3 años puede rendir más en la práctica que un monoambiente en Centro con rotación anual, aunque los números brutos digan lo contrario.

11. Ejemplo completo: un monoambiente en Centro, número por número

Este ejercicio toma un caso real de mercado para mostrar la rentabilidad completa, de bruta a neta, con todos los costos desglosados.

Datos del inmueble: Monoambiente en Centro de Montevideo, 30 m², edificio sin portería, comprado a USD 65.000.

Ingreso por alquiler: $20.000 mensuales (USD 470 al TC $42,5).

Concepto Monto anual ($) Monto anual (USD)

Ingreso bruto de alquiler $240.000 USD 5.647

IRPF (10,5% anticipos) ?$25.200 ?USD 593

Contribución inmobiliaria (estimada) ?$8.000 ?USD 188

Impuesto de Primaria (estimado) ?$3.500 ?USD 82

Seguro del inmueble ?$4.000 ?USD 94

Mantenimiento (1% del valor) ?$27.625 ?USD 650

Vacancia (1 mes/año) ?$20.000 ?USD 470

Gastos comunes extraordinarios (estimado) ?$6.000 ?USD 141

Ingreso neto $145.675 USD 3.428

Rentabilidad bruta: USD 5.647 / USD 65.000 = 8,7%

Rentabilidad neta: USD 3.428 / USD 65.000 = 5,3%

La brecha entre bruta y neta es de 3,4 puntos porcentuales. El IRPF y la vacancia son los dos costos que más pesan. Si este fuera un apartamento de vivienda promovida (sin IRPF), la rentabilidad neta subiría a 6,2%.

12. Ejemplo completo: un 2 dormitorios en Pocitos, número por número

Datos del inmueble: Apartamento de 2 dormitorios en Pocitos, 65 m², edificio con portería parcial, comprado a USD 160.000.

Ingreso por alquiler: $35.000 mensuales (USD 824 al TC $42,5).

Concepto Monto anual ($) Monto anual (USD)

Ingreso bruto de alquiler $420.000 USD 9.882

IRPF (10,5% anticipos) ?$44.100 ?USD 1.038

Contribución inmobiliaria (estimada) ?$18.000 ?USD 424

Impuesto de Primaria (estimado) ?$7.500 ?USD 176

Seguro del inmueble ?$6.000 ?USD 141

Mantenimiento (1% del valor) ?$68.000 ?USD 1.600

Vacancia (0,5 meses/año) ?$17.500 ?USD 412

Gastos comunes extraordinarios (estimado) ?$12.000 ?USD 282

Ingreso neto $246.900 USD 5.809

Rentabilidad bruta: USD 9.882 / USD 160.000 = 6,2%

Rentabilidad neta: USD 5.809 / USD 160.000 = 3,6%

La brecha aquí es de 2,6 puntos porcentuales. El mantenimiento pesa más en un inmueble de mayor valor, pero la vacancia es menor (0,5 meses) porque los inquilinos de 2 dormitorios en Pocitos tienden a quedarse más tiempo. La rentabilidad neta de 3,6% está en línea con el promedio de Montevideo para esta tipología.

13. Cuándo conviene comprar para alquilar y cuándo no

No toda inversión inmobiliaria para renta tiene sentido. La decisión depende de variables que van más allá de la rentabilidad bruta.

Conviene comprar para alquilar cuando: el inversor tiene capital propio (no financiado), busca un activo que genere flujo de caja mensual predecible, tiene horizonte de inversión de 10 años o más, compra en zonas con demanda sostenida de alquiler, y puede absorber los costos de vacancia y mantenimiento sin comprometer su liquidez.

No conviene cuando: el inversor necesita financiar más del 50% del valor (la cuota del crédito hipotecario puede superar el ingreso de alquiler), busca rentabilidad de corto plazo (menos de 5 años), no tiene reserva para imprevistos (un mes de vacancia o una reparación mayor), o compra en una zona sin demanda comprobada de alquiler.

La regla del 1%: una regla práctica usada por inversores inmobiliarios es que el alquiler mensual debería ser al menos el 1% del precio de compra para que la inversión sea atractiva. En Montevideo, eso se cumple en monoambientes y 1 dormitorio de Centro, Buceo y Palermo, pero no se cumple en 2 dormitorios de Punta Carretas o Parque Rodó.

14. Comparación: alquiler vs. alternativas de inversión en Uruguay

Para evaluar si la inversión inmobiliaria para renta tiene sentido, hay que compararla con las alternativas disponibles en Uruguay en 2026.

Instrumento Rendimiento 2026 Liquidez Riesgo Gestión

Alquiler inmueble (neto) 3,2% a 5,3% Muy baja Medio Alta

Letras de Regulación Monetaria (BCU) ~9% a 10% en pesos Alta Bajo Nula

Bonos del Tesoro en UI ~4% a 5% real Media Bajo Nula

Depósito a plazo fijo (USD) ~3% a 4% Media Bajo Nula

Fondo de inversión inmobiliario ~5% a 7% Media Medio Nula

La comparación muestra que la inversión inmobiliaria directa para alquiler no es la opción de mayor rendimiento ajustado por riesgo en 2026. Las Letras de Regulación Monetaria ofrecen mayor rendimiento con menor riesgo y cero gestión. Sin embargo, la inversión inmobiliaria tiene dos ventajas que los instrumentos financieros no ofrecen: la valorización del activo (apreciación del inmueble en el tiempo) y la protección contra inflación (los alquileres se ajustan anualmente por IPC o ICR).

Un inversor que compró un apartamento en Pocitos en 2016 a USD 130.000 y hoy vale USD 160.000 obtuvo, además de la renta de alquiler, una apreciación del 23% en 10 años. Esa apreciación no aparece en el cálculo de rentabilidad anual pero es parte del retorno total de la inversión.

15. Preguntas frecuentes

¿Cuál es la rentabilidad promedio de un alquiler en Montevideo en 2026?

El promedio bruto es del 5,7% y el neto es del 3,9%, según datos de TheLatinvestor actualizados a abril de 2026. Estos promedios varían significativamente por barrio y tipología.

¿Qué barrio de Montevideo tiene la mejor rentabilidad?

Centro lidera con un 7,5% bruto en monoambientes, seguido de Buceo con 7,4% bruto en 1 dormitorio. Si se incluyen barrios periféricos, Maroñas puede alcanzar el 7% en casas de 2 dormitorios.

¿Conviene más un monoambiente o un 2 dormitorios para invertir?

En porcentaje de rentabilidad, el monoambiente rinde más. Pero tiene mayor rotación de inquilinos (~12 meses vs. ~24 meses en 1 dormitorio) y mayor vacancia relativa. La elección depende de si el inversor prioriza rendimiento porcentual o estabilidad.

¿Cuánto se paga de IRPF por un alquiler?

El 10,5% del ingreso bruto de alquiler como anticipo mensual, con ajuste anual al 12%. Si el inmueble es vivienda promovida (Ley 18.795), la renta de alquiler está exonerada de IRPF durante 10 años.

¿Los gastos comunes los paga el inquilino o el propietario?

Los gastos comunes ordinarios los paga el inquilino. Los gastos extraordinarios (obras mayores aprobadas en asamblea) son responsabilidad del propietario.

¿Cuánto tiempo tarda en alquilarse un apartamento en Montevideo?

Depende de la zona y el precio. En barrios con alta demanda (Centro, Cordón, La Blanqueada) y precios de mercado, un apartamento puede alquilarse en 15 a 30 días. En barrios premium con precios altos, puede tomar 30 a 60 días.

¿Conviene más alquiler anual o temporario en Punta del Este?

La combinación de temporario (diciembre-marzo) + anual (abril-noviembre) maximiza el rendimiento, pero requiere gestión activa. El alquiler solo anual ofrece menor renta pero mayor previsibilidad. El rendimiento bruto en Punta del Este varía entre 3,4% y 6,6% según zona y tipología.

16. Referencias

1. TheLatinvestor. "Montevideo Latest Rental Yields Data (2026)." thelatinvestor.com. Actualizado 2 de abril de 2026.

2. El Observador. "Mercado inmobiliario 2026: los barrios más rentables para comprar que los inversores no miran." elobservador.com.uy. 5 de enero de 2026.

3. TheLatinvestor. "Punta del Este Latest Rental Yields Data (2026)." thelatinvestor.com. Actualizado 2 de abril de 2026.

4. Piso Inmobiliario. "El mercado inmobiliario de Punta del Este en 2026: precios y tendencias." pisoinmobiliario.com. 5 de abril de 2026.

5. Bachini. "IRPF por alquiler de inmuebles: ¿cómo se calcula?" bachini.com.uy.

6. GRO. "¿Qué impuestos debo pagar si tengo un alquiler en Uruguay?" gro.com.uy. Junio 2025.

7. IMPO. "Ley N° 18.795 — Vivienda de Interés Social." impo.com.uy.

8. GPA. "Exoneración a arrendamientos de viviendas de interés social." gpa.uy.

9. INGAR Negocios Inmobiliarios. "Gastos comunes en Uruguay (2026): qué incluyen y qué preguntar." ingar.com.uy. 13 de febrero de 2026.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento profesional de un contador o asesor financiero habilitado. Los ejemplos numéricos son ilustrativos y utilizan estimaciones de mercado de abril de 2026. Para el cálculo exacto de la rentabilidad de una inversión específica, consultá con un profesional.

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