IRPF Venta Inmueble Uruguay 2026: Guía Completa

1. Qué es el IRPF por incrementos patrimoniales

2. Quién paga y quién retiene

3. La fecha que define todo: antes o después del 1/7/2007

4. Criterio ficto: cálculo paso a paso

5. Criterio real: cálculo paso a paso

6. Cuándo conviene cada método (con tabla comparativa)

7. La exoneración por vivienda permanente

8. Inmuebles heredados: la ventaja que pocos conocen

9. La trampa del valor catastral

10. Cambios 2026: Ley de Presupuesto y rentas del exterior

11. Tax Holiday 2.0: qué cambia para inversores extranjeros

12. Los 7 errores más costosos al calcular el IRPF

13. Tabla de impacto real por tipo de operación

14. Checklist pre-venta: lo que debés hacer antes de firmar

15. Preguntas frecuentes

16. Referencias

Cuando una persona física vende un inmueble en Uruguay y obtiene una ganancia, esa ganancia está gravada por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en su categoría de incrementos patrimoniales. La tasa es del 12% sobre la renta computable, no sobre el precio total de venta.

Este impuesto existe desde la Reforma Tributaria de 2007 (Ley 18.083) y aplica a cualquier transmisión que importe título hábil para transferir el dominio: compraventa, promesa de compraventa, cesión de promesa, donación, permuta, dación en pago y prescripción adquisitiva. No es exclusivo de las ventas en sentido estricto.

La renta computable no es lo mismo que el precio de venta. Es la ganancia que se obtiene entre lo que se pagó por el inmueble (actualizado por inflación) y lo que se recibe al venderlo. Esa distinción es la que genera la mayor parte de la confusión entre propietarios.

El escribano interviniente actúa como agente de retención. Esto significa que calcula el impuesto, lo descuenta del precio de venta y lo vierte a la DGI dentro de los 15 días corridos desde la fecha del otorgamiento del negocio jurídico. El propietario no tiene que presentar ninguna declaración jurada por su cuenta.

El formulario que presenta el escribano es el Formulario 1700, que se confecciona a través de la Aplicación Sigma de la DGI.

Si el escribano no retiene o no vierte el impuesto en plazo, se generan sanciones:

Código Sanción

801 Multa por pago del impuesto fuera de plazo

802 Recargos por pago del impuesto fuera de plazo

805 Multa por presentación de declaración jurada fuera de fecha

Caso especial: prescripciones adquisitivas. En este caso, no hay escribano interviniente en una compraventa, por lo que el propio contribuyente (adquirente) debe efectuar el pago del impuesto y presentar la declaración jurada.

El sistema tributario uruguayo establece una distinción fundamental basada en la fecha de adquisición del inmueble. Esa fecha determina qué método de cálculo puede usar el vendedor:

Fecha de adquisición Método disponible

Antes del 1/7/2007 Criterio ficto o criterio real (a elección del vendedor)

A partir del 1/7/2007 Solo criterio real (obligatorio)

El 1° de julio de 2007 es la fecha de entrada en vigencia de la Reforma Tributaria que creó el IRPF en Uruguay. Esa fecha divide el mercado inmobiliario en dos universos con consecuencias fiscales radicalmente distintas.

Si compraste antes de esa fecha, tenés una ventaja: podés elegir el método que te resulte más conveniente. Si compraste después, estás obligado a usar el criterio real.

El criterio ficto está disponible únicamente para inmuebles adquiridos antes del 1/7/2007. Su lógica es directa: en lugar de calcular la ganancia real, se presume que la renta computable equivale al 15% del precio de venta (o del valor real de Catastro, el que sea mayor). Sobre ese 15% se aplica la tasa del 12%.

Resultado: un impuesto efectivo del 1,8% del precio de venta.

Ejemplo paso a paso

Un propietario vende un apartamento de 2 dormitorios en Pocitos por USD 200.000. El equivalente en pesos al tipo de cambio actual (~$42,5) es $8.500.000. El valor real de Catastro es $6.200.000 (inferior al precio de venta).

Paso 1: Determinar la base. Se toma el mayor entre precio de venta y valor catastral ? $8.500.000.

Paso 2: Calcular la renta computable ficta. 15% × $8.500.000 = $1.275.000.

Paso 3: Aplicar la tasa del 12%. 12% × $1.275.000 = $153.000 (aproximadamente USD 3.600).

El criterio ficto es predecible y conveniente cuando la ganancia real es alta, es decir, cuando el propietario compró barato hace muchos años y vendió a precio de mercado actual. En ese escenario, pagar el 1,8% sobre el precio de venta es mucho más favorable que calcular el 12% sobre una ganancia real que podría ser enorme.

El criterio real es obligatorio para inmuebles adquiridos después del 1/7/2007, y optativo para los anteriores. Aquí la renta computable se calcula como la diferencia entre el precio de venta y la suma de tres conceptos deducibles:

1. Costo fiscal actualizado: el precio de compra original, ajustado por la variación de la Unidad Indexada (UI) entre la fecha de compra y la fecha de venta. Para adquisiciones anteriores al 1/6/2002, primero se actualiza por IPC hasta esa fecha y luego por UI.

2. ITP a cargo del vendedor en el momento de la compra original (2% del valor catastral en la operación de compra).

3. Mejoras documentadas, también actualizadas por UI. La mano de obra solo es deducible si se pagó el Aporte Unificado de la Construcción (AUC).

La DGI publica mensualmente los coeficientes de ajuste de inmuebles en su sitio oficial, que son la referencia obligatoria para cualquier cálculo.

Ejemplo paso a paso

Un propietario compró un apartamento en Cordón en enero de 2016 por $4.200.000 (pesos de 2016). Lo vende en abril de 2026 por $7.500.000. El valor real de Catastro es $7.800.000 (mayor que el precio de venta). Pagó ITP de $126.000 al comprar. Realizó mejoras documentadas en 2021 por $400.000 con AUC pagado.

Paso 1: Determinar la base. Se toma el mayor ? $7.800.000 (valor catastral).

Paso 2: Actualizar el costo de adquisición. Coeficiente UI de enero 2016 a abril 2026 (ilustrativo: 1,60): $4.200.000 × 1,60 = $6.720.000.

Paso 3: Actualizar las mejoras. Coeficiente de 2021 a 2026 (ilustrativo: 1,15): $400.000 × 1,15 = $460.000.

Paso 4: Calcular la renta computable. $7.800.000 ? ($6.720.000 + $126.000 + $460.000) = $494.000.

Paso 5: Aplicar la tasa del 12%. 12% × $494.000 = $59.280 (aproximadamente USD 1.395).

En este caso, el criterio real resulta en un impuesto de USD 1.395, mientras que el ficto hubiera sido USD 3.303 (1,8% × $7.800.000). El criterio real es claramente más conveniente porque el costo actualizado por UI consume gran parte del precio de venta.

La elección entre ficto y real (cuando se puede elegir) depende de una variable: qué tan grande es la ganancia real en relación al precio de venta.

Situación Método más conveniente Por qué

Compraste muy barato hace 30+ años, vendés caro Ficto La ganancia real es enorme; el 1,8% del precio es menor que el 12% de la ganancia

Compraste hace 10-15 años, ganancia moderada Depende del cálculo Hay que hacer ambos números y comparar

Compraste hace pocos años, ganancia baja Real El costo actualizado consume casi todo el precio; la renta computable es mínima

Vendés con pérdida o ganancia mínima Real La renta computable puede ser cero o cercana a cero

Hiciste mejoras importantes documentadas Real Las mejoras se deducen y reducen la renta computable

Regla práctica: si la ganancia real (precio de venta menos costo actualizado) es menor al 15% del precio de venta, el criterio real te conviene. Si es mayor al 15%, el ficto te conviene. Pedile al escribano que calcule ambos escenarios antes de decidir.

La legislación uruguaya prevé una exoneración total del IRPF por incrementos patrimoniales cuando se cumplen simultáneamente las siguientes condiciones (Artículo 38, Literal L, Título 7, Texto Ordenado 2023):

Condición Detalle

Tope del inmueble vendido El valor no supera 1.200.000 UI

Destino del producido Al menos el 50% se destina a comprar una nueva vivienda permanente

Plazo Entre la venta y la compra no pueden pasar más de 12 meses

Tope de la nueva vivienda El valor no supera 1.800.000 UI

Uso Tanto la vivienda vendida como la adquirida deben constituir vivienda permanente

Con el valor de la UI en aproximadamente $6,52 en abril de 2026, los topes en moneda son:

Tope En pesos En dólares (TC ~$42,5)

1.200.000 UI ~$7.824.000 ~USD 184.000

1.800.000 UI ~$11.736.000 ~USD 276.000

Esto significa que la exoneración aplica a una franja significativa del mercado montevideano: apartamentos de 1 y 2 dormitorios en barrios intermedios como Cordón, Parque Rodó, La Blanqueada, Tres Cruces, y prácticamente toda la oferta de zonas periféricas.

Atención crítica: aunque se cumplan todas las condiciones, el escribano retiene el impuesto de todas formas en el momento de la operación. Es el propio contribuyente quien debe luego solicitar la devolución ante la DGI presentando el Formulario 5700. Si no lo hace, el dinero queda en poder del fisco.

Existe una particularidad fiscal que la mayoría de los herederos desconoce. Según la Consulta DGI N° 6.179, cuando se vende un inmueble heredado, la fecha que determina si el vendedor puede optar por el criterio ficto no es la fecha del fallecimiento del causante, sino la fecha en que el causante adquirió originalmente el inmueble.

Esto tiene consecuencias prácticas enormes. Si tu padre compró una casa en 1985 y falleció en 2022, cuando vos vendás esa propiedad en 2026 podés optar por el criterio ficto (1,8% del precio de venta), porque el causante la adquirió antes del 1/7/2007.

Ejemplo concreto

Una casa heredada en Malvín, adquirida originalmente por el causante en 1992, se vende en 2026 por USD 320.000 (~$13.600.000).

Con criterio ficto: 1,8% × $13.600.000 = $244.800 (~USD 5.760)

Con criterio real (si no pudiera elegir ficto): suponiendo costo actualizado desde 1992 de $4.000.000, la ganancia sería $9.600.000 y el IRPF sería 12% × $9.600.000 = $1.152.000 (~USD 27.106)

La diferencia es de más de USD 21.000. Esta ventaja fiscal es completamente legal y puede representar un ahorro decisivo en operaciones de alto valor.

Tanto en el criterio ficto como en el real, la base del cálculo es siempre el mayor entre el precio de venta y el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Este detalle tiene consecuencias prácticas importantes en tres escenarios:

Escenario 1: Ventas entre partes vinculadas. Si vendés a un familiar a un precio por debajo del mercado, pero el valor catastral es superior, el IRPF se calcula sobre el catastral. Pagás impuesto sobre una "ganancia" que no recibiste.

Escenario 2: Ventas urgentes. Si necesitás vender rápido y aceptás un precio bajo, el catastral puede ser mayor y elevar la base imponible.

Escenario 3: Zonas donde Catastro actualizó recientemente. En algunos barrios, los valores catastrales se ajustaron al alza y pueden superar precios de mercado deprimidos.

Recomendación concreta: antes de fijar el precio de venta, solicitá el valor real de Catastro de tu propiedad en la Dirección Nacional de Catastro (DINACAT). Es un trámite gratuito y te da la base mínima del cálculo fiscal.

La Ley de Presupuesto Nacional 2025-2029, aprobada en diciembre de 2025, introdujo cambios relevantes que afectan al IRPF. Es importante aclarar: el IRPF por venta de inmuebles dentro de Uruguay no cambió. La tasa sigue siendo 12%, los criterios ficto y real siguen igual, y las exoneraciones se mantienen.

Lo que sí cambió, desde el 1 de enero de 2026, es el tratamiento de las rentas del exterior:

Ampliación de la fuente. Los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos en el exterior por residentes fiscales uruguayos ahora están gravados por IRPF al 12%. Esto incluye tanto los alquileres de inmuebles en el exterior como las ganancias por venta de inmuebles fuera de Uruguay.

Ficto para inmuebles en el exterior. Los residentes fiscales pueden optar por el criterio ficto (1,8% del precio de venta) para inmuebles en el exterior. La diferencia es que la opción ficto/real es de carácter anual (no operación a operación).

Crédito fiscal. Si el residente fiscal uruguayo pagó impuestos por la venta del inmueble en el país donde está ubicado, puede acreditar ese impuesto contra el IRPF uruguayo. El crédito no puede exceder el monto de IRPF que corresponda por esa renta.

Transparencia fiscal. Desde el 1/1/2026, las rentas de sociedades no residentes se imputan directamente a los beneficiarios finales (personas físicas con participación directa o indirecta del 5% o más). Tener un inmueble en el exterior a través de una sociedad offshore ya no evita el IRPF uruguayo.

La Ley de Presupuesto también modificó el régimen de Tax Holiday, relevante para inversores extranjeros que adquieren residencia fiscal en Uruguay:

Para nuevos residentes fiscales (desde 2026):

Requisito Beneficio

Inversión en inmuebles > 6.250.000 UI (~USD 1,5M) Tributar al 6% (en vez de 12%) por 5 años

Inversión ? 2.500.000 UI (~USD 600K) + presencia 60+ días/año Mismo beneficio: 6% por 5 años

Para quienes ya gozaban del Tax Holiday: se extiende el beneficio hasta completar 11 años desde la adquisición de la residencia fiscal (originalmente eran 5 años, luego 10, ahora 11).

Régimen simplificado (pago fijo): para residentes fiscales que no gozaron del Tax Holiday, el Poder Ejecutivo podrá establecer un pago fijo anual de UI 1.875.000 (~USD 300.000) por la totalidad de sus rentas del exterior. Sujeto a reglamentación.

Esto impacta directamente al mercado inmobiliario uruguayo porque modifica las condiciones bajo las cuales los inversores extranjeros deciden comprar propiedades en Uruguay.

Error 1: Usar el precio de venta cuando el valor catastral es mayor. La base siempre es el mayor de los dos valores. Ignorar el valor catastral puede llevar a una declaración incorrecta.

Error 2: No actualizar el costo de adquisición con los coeficientes de UI. Calcular la ganancia como la diferencia simple entre precio de compra y precio de venta, sin actualizar por inflación, sobreestima la renta computable y resulta en un impuesto mayor al que corresponde.

Error 3: Deducir mejoras sin documentación. Las mejoras solo son deducibles si están debidamente documentadas con facturas. La mano de obra requiere además el pago del AUC. Sin esos respaldos, la DGI puede rechazar la deducción.

Error 4: No verificar si aplica la exoneración por vivienda permanente. Muchos propietarios que califican no la solicitan porque no saben que existe o porque el escribano no les informó del trámite de devolución (Formulario 5700).

Error 5: Confundir el IRPF con el ITP. El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un impuesto diferente: 2% del valor catastral a cargo del vendedor y otro 2% a cargo del comprador. El IRPF se suma al ITP. Confundirlos lleva a subestimar el costo fiscal total.

Error 6: No pedir al escribano que calcule ambos criterios. Si tu inmueble fue adquirido antes del 1/7/2007, tenés derecho a elegir. Muchos escribanos aplican el ficto por defecto sin verificar si el real sería más conveniente.

Error 7: No considerar el impacto fiscal al fijar el precio de venta. Un propietario que sabe que va a pagar USD 8.000 en IRPF puede incorporar ese costo en su estrategia de precio desde el principio, en lugar de descubrirlo cuando ya firmó la promesa.

Escenario Precio venta Año compra Método IRPF estimado

Monoambiente en Cordón USD 95.000 2003 Ficto (1,8%) ~USD 1.710

1 dorm. en Pocitos USD 150.000 2012 Real (~25%) ~USD 4.500

2 dorm. en Punta Carretas USD 250.000 2018 Real (~15%) ~USD 4.500

Casa en Carrasco USD 450.000 1990 Ficto (1,8%) ~USD 8.100

3 dorm. en Pocitos Nuevo USD 320.000 2015 Real (~20%) ~USD 7.680

Apto heredado (causante compró 1985) USD 280.000 Herencia Ficto (1,8%) ~USD 5.040

Apto vivienda permanente (<1.200.000 UI) USD 170.000 2010 Exonerado USD 0

Estimaciones ilustrativas basadas en datos de mercado abril 2026. El cálculo exacto requiere los coeficientes de actualización específicos de la DGI y el valor catastral del inmueble.

Paso 1: Obtené el valor real de Catastro. Solicitalo en la Dirección Nacional de Catastro (DINACAT). Es gratuito y te da la base mínima del cálculo fiscal.

Paso 2: Reuní la documentación de compra. Escritura original, precio pagado, ITP abonado, y fecha exacta de adquisición.

Paso 3: Documentá las mejoras. Facturas de materiales, comprobantes de pago de mano de obra con AUC. Sin documentación, no son deducibles.

Paso 4: Pedí al escribano que calcule ambos criterios (si tu inmueble fue adquirido antes del 1/7/2007). Comparar ficto vs real puede ahorrarte miles de dólares.

Paso 5: Verificá si calificás para la exoneración por vivienda permanente. Revisá los cinco requisitos simultáneos y, si aplican, asegurate de solicitar la devolución con el Formulario 5700 después de la operación.

Paso 6: Incorporá el costo fiscal en tu estrategia de precio. Sumá IRPF + ITP (2%) + honorarios de escribano para conocer el neto real que vas a recibir.

Paso 7: Consultá con un asesor tributario si la operación es compleja. Herencias, donaciones, inmuebles con múltiples titulares, o propiedades con historial de mejoras requieren análisis especializado.

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15. Preguntas frecuentes

¿Todo el mundo paga IRPF al vender una propiedad en Uruguay?

No. Las personas jurídicas (empresas) pagan IRAE en lugar de IRPF. Los no residentes pagan IRNR con la misma tasa del 12% pero con reglas propias. Las personas físicas residentes pagan IRPF, salvo que aplique la exoneración por vivienda permanente u otras exoneraciones específicas.

¿Puedo deducir la comisión de la inmobiliaria del cálculo del IRPF?

No. La normativa vigente solo permite deducir el costo fiscal actualizado del inmueble, el ITP del vendedor y las mejoras documentadas. Los honorarios de la inmobiliaria no son deducibles a efectos del IRPF por incrementos patrimoniales.

¿Qué pasa si vendo con pérdida?

Si el costo fiscal actualizado (más ITP y mejoras) es igual o superior al precio de venta (o valor catastral), la renta computable es cero y no hay IRPF a pagar. Sin embargo, el escribano debe igualmente presentar el Formulario 1700 declarando la operación.

¿El IRPF aplica a inmuebles rurales?

El régimen descrito en este artículo aplica a inmuebles urbanos. Los inmuebles rurales tienen un tratamiento diferente bajo el IRAE o el IMEBA, según la naturaleza del contribuyente y de la operación.

¿Qué pasa si compré en dólares y vendo en dólares?

El cálculo del IRPF se realiza en pesos uruguayos. Los valores en dólares se convierten al tipo de cambio correspondiente a cada fecha (compra y venta). La actualización por UI ya contempla la variación del poder adquisitivo, por lo que no se aplica un ajuste adicional por tipo de cambio.

¿Puedo diferir el pago del IRPF si reinvierto en otro inmueble?

No existe un mecanismo de diferimiento automático. La única vía para no pagar es la exoneración por vivienda permanente (que requiere cumplir los cinco requisitos simultáneos). En cualquier otro caso, el IRPF se retiene en el momento de la operación.

¿Cambió algo del IRPF por venta de inmuebles en Uruguay en 2026?

No. El IRPF por venta de inmuebles dentro de Uruguay mantiene las mismas reglas: tasa del 12%, criterio ficto o real según fecha de adquisición, mismas exoneraciones. Lo que cambió en 2026 (Ley de Presupuesto) es el tratamiento de las rentas del exterior y las condiciones del Tax Holiday para nuevos residentes fiscales.

1. Dirección General Impositiva. "IRPF incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos." gub.uy/direccion-general-impositiva. Consultado abril 2026.

2. DGI. "Coeficiente de ajuste de inmuebles." gub.uy/direccion-general-impositiva/datos-y-estadisticas. Actualizado abril 2026.

3. Artículo 38, Literal L, Título 7, Texto Ordenado 2023. IMPO.

4. Instituto Nacional de Estadística. "Unidad Indexada (UI) Abril 2026." gub.uy/instituto-nacional-estadistica.

5. Consulta DGI N° 6.179. Tratamiento fiscal de inmuebles adquiridos por herencia.

6. Guyer & Regules. "Régimen tributario aplicable a personas físicas residentes fiscales en Uruguay por sus rentas en el exterior." 16 de diciembre de 2025.

7. INGAR Negocios Inmobiliarios. "Impuestos sobre inmuebles en Uruguay (2026): guía completa." ingar.ai/blog. Febrero 2026.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento profesional de un escribano o contador habilitado. Los ejemplos numéricos son ilustrativos y utilizan coeficientes estimados. Para el cálculo exacto del IRPF en tu operación, consultá con el escribano interviniente utilizando los coeficientes oficiales publicados por la DGI.

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