Precio Metro Cuadrado Montevideo 2026: Valores por Barrio

Tres lecturas concretas para vos como propietario

Precio publicado vs precio real de cierre: la brecha que importa

Por qué las tasaciones online fallan en Uruguay

Qué factores hacen que tu m² valga más o menos que el promedio

Cómo enterarte del precio real al que se vendió un inmueble cerca tuyo

Dato 2026: eliminación del impuesto cedular del 15% sobre ganancia en venta

Preguntas frecuentes

Conclusión

El precio promedio del metro cuadrado en Montevideo en 2026 se ubica entre USD 2.627 y USD 2.903, según las últimas mediciones disponibles. Inmuebles Data reportó USD 2.627/m² para el cierre de 2025 (octubre–noviembre), mientras que el ranking de Mercado Libre Inmuebles del último año informó un promedio ponderado cercano a USD 2.903/m² sobre la base de las publicaciones activas en su plataforma. El precio promedio de venta de una propiedad en la capital se sitúa en torno a USD 199.661–205.160, según datos de la CIU e Inmuebles Data a fines de 2025.

Para las unidades construidas bajo el régimen de Vivienda Promovida (Ley 18.795), la Agencia Nacional de Vivienda registró un precio promedio de USD 2.387/m² construido en el último año móvil, con 24.053 declaraciones juradas de ventas, de las cuales Montevideo concentra el 80% del total.

El INE confirmó en su Boletín Técnico de enero-febrero 2026 que la mediana de los precios de compraventa en enero 2026 fue de USD 92.000, con una variación anual acumulada de +17,6% en los últimos 12 meses. En febrero 2026 se registraron 3.464 altas de compraventa a nivel nacional, de las cuales el 34,67% corresponden a Montevideo. Eso significa que el mercado está activo: se están cerrando operaciones reales todos los días.

Tipología Precio promedio (USD)

Monoambientes 116.500 – 118.500

1 dormitorio 155.792

2 dormitorios 215.268

3 dormitorios 379.404

La tendencia interanual durante 2025 fue de suba moderada en torno al 3% en dólares, según declaraciones de Beatriz Carámbula, presidenta de la CIU. Para 2026, las proyecciones apuntan a un crecimiento de entre el 3% y el 5% en Montevideo. El crédito hipotecario en Unidades Indexadas creció más del 10% interanual, lo que sostiene la demanda. Para vos como propietario eso significa una cosa concreta: el mercado está firme, pero no todos los barrios suben al mismo ritmo y las diferencias entre zonas son enormes.

Los rangos están construidos cruzando datos de Inmuebles Data (oct–nov 2025), Mercado Libre Inmuebles, el análisis de Once Once Bienes Raíces para 2026, reportes de Fleitas Zimet e Ingar.

Carrasco 4.260 – 4.403 Casas grandes, premium familiar

Puerto Buceo 4.000 – 4.115 Torres nuevas con vista, inversores

Punta Carretas 4.000 – 4.003 Costa, alta demanda, bajo turnover

Pocitos / Pocitos Nuevo 3.300 – 3.700 Costa, ticket medio-alto, alta liquidez

Malvín 3.200 – 3.503 Costa este, familias

Punta Gorda 3.000 – 3.300 Costa, perfil residencial

Buceo 3.000 – 3.124 Mix premium e intermedio

Parque Batlle 2.500 – 2.925 Familiar, plaza, oferta intermedia

Parque Rodó 2.700 – 2.921 Vivienda promovida + universitarios

La Blanqueada 2.700 – 2.950 Conexión central, vivienda promovida

Cordón 2.500 – 2.950 Vivienda promovida, líder en oferta

Tres Cruces 2.500 – 2.800 Conexión, vivienda promovida

Centro 2.400 – 2.800 Renta de oficinas y monoambientes

Prado 2.300 – 3.500 Patrimonial, oferta escasa, dispersión alta

Aguada 2.400 – 2.900 Zona en valorización (+16% interanual)

Brazo Oriental 2.200 – 2.700 Zona en valorización (+14% interanual)

Ciudad Vieja 1.900 – 2.400 Reciclados, perfil dispar (mediana USD 2.106/m² en abril 2026)

Cerro ~931 Perfil económico, demanda local

Punta Rieles ~707 Perfil económico, vacancia alta

Nota importante: estos son precios de publicación, no de cierre. La diferencia es relevante y la explicamos en la sección 4. Además, dentro de un mismo barrio podés encontrar variaciones del 30%–40% entre una unidad y otra según antigüedad, piso, orientación, amenities y estado general.

La franja costera concentra los precios más altos. Carrasco, Puerto Buceo, Punta Carretas, Pocitos y Malvín están todos por encima de los USD 3.200/m². Si tu propiedad está en esta zona, partís de una base sólida en dólares pero la demanda es más exigente: el comprador acá compara contra unidades nuevas, espera amenities y descuenta cualquier defecto. No alcanza con estar en la zona: hay que presentar la propiedad bien.

El corredor central tiene la mejor rentabilidad de alquiler del mercado. Mercado Libre reportó rentabilidad bruta anual de hasta 8% en Centro y Cordón, frente a 6% en Pocitos. Cordón en particular ofrece rentabilidades entre 5,5% y 7% anual con demanda sostenida de estudiantes y jóvenes profesionales. Si tu unidad está acá, vender no siempre es la mejor jugada — capaz te conviene retenerla y alquilarla.

Hay barrios subiendo fuerte. Aguada (+16%) y Brazo Oriental (+14%) muestran las mayores valorizaciones interanuales según el análisis de Once Once Bienes Raíces para 2026. Prado Sur sigue con valores patrimoniales por su oferta escasa y entorno arbolado único. Si tenés una propiedad en estas zonas, el timing para vender puede ser mejor de lo que pensás.

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Acá viene el dato que más impacta tu bolsillo y que casi nadie te aclara: el precio al que finalmente se cierra una operación en Montevideo está entre 5% y 10% por debajo del precio publicado en los portales. Lo confirma el análisis 2026 de Once Once Bienes Raíces. En propiedades de ticket más alto (USD 350.000+) la brecha puede subir al 10%–12%. En unidades de ticket bajo y bien tasadas, baja al 3%–5%.

Situación Precio publicado Precio probable de cierre

Apartamento en Pocitos USD 220.000 USD 200.000 – 209.000

Casa en Carrasco USD 480.000 USD 432.000 – 456.000

Monoambiente en Cordón (bien tasado) USD 120.000 USD 114.000 – 116.400

Unidad sobrepreciada (6+ meses en mercado) USD 250.000 USD 212.500 – 225.000

La consecuencia operativa para vos: publicar 10% por encima del valor real para "tener margen de negociación" es la receta más rápida para no vender. Lo que pasa en la práctica es que el aviso se quema: pierde posicionamiento en los portales, deja de aparecer en las búsquedas guardadas de los compradores activos y termina siendo una propiedad "vista". Cuando finalmente bajás el precio, ya nadie la mira.

Una unidad bien tasada que entra a precio "limpio" puede vender en menos del 5% de descuento. Una unidad sobrepreciada puede quedar 6 meses en el mercado y terminar negociando 10%–15%. La diferencia entre ambos escenarios puede ser de USD 15.000 a USD 30.000 en una propiedad de ticket medio.

Cuando ponés "tasación online apartamento Pocitos" en Google, en 30 segundos te tira un valor. Tentador. Pero ese número está construido sobre supuestos que casi nunca aplican a tu propiedad concreta. Estas son las cuatro razones técnicas por las que las tasaciones algorítmicas fallan en Uruguay:

La base de comparables es chica y tiene mucho ruido. El mercado uruguayo registró 3.464 compraventas solo en febrero 2026 a nivel nacional, con muchísima dispersión por barrio. Un algoritmo que en Buenos Aires se entrena con cientos de miles de operaciones, en Montevideo trabaja con muestras pequeñas. La precisión cae.

Los algoritmos no capturan estado, orientación ni piso. Dos apartamentos de 70 m² a una cuadra de distancia en Pocitos pueden tener una diferencia de USD 40.000 según si están a reciclar o nuevos, si dan al frente o al pulmón de manzana, si están en piso 2 o piso 14. La tasación online te devuelve el promedio del barrio para esos 70 m² y listo.

No distinguen entre Vivienda Promovida y construcción tradicional. En zonas como Cordón, Parque Rodó, La Blanqueada, Tres Cruces, Centro y Prado conviven unidades construidas bajo la Ley 18.795 con exoneraciones fiscales y unidades tradicionales. Esa diferencia impacta precio, calidad constructiva, amenities y perfil de inquilino — y los algoritmos suelen mezclarlas. La ANV reportó un precio promedio de USD 2.387/m² para vivienda promovida, pero las unidades tradicionales en las mismas zonas pueden estar 15%–20% por encima o por debajo de esa cifra.

Toman precios de publicación, no de cierre. Como vimos arriba, esa diferencia es del 5% al 10%. Una tasación online basada en publicaciones te tira un valor que podría estar USD 15.000–25.000 por encima del precio real al que se va a cerrar en una unidad de ticket medio.

¿Significa que las tasaciones online no sirven para nada? No.

Sirven para tener una referencia inicial y para validar que tu cabeza no está totalmente desfasada del mercado. Para definir el precio de salida real con el que vas a publicar tu propiedad, necesitás una tasación profesional que combine datos de mercado, análisis comparativo de unidades cerradas en los últimos 90 días y revisión presencial.

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6. Qué factores hacen que tu m² valga , más o menos que el promedio del barrio

Dentro de un mismo barrio, dos propiedades del mismo metraje pueden tener una diferencia de precio del 25% o más. Los factores que más mueven la aguja son estos:

Una unidad reciclada con cocina y baños nuevos puede sumar 8%–15% sobre el promedio del barrio. Una unidad que necesita obra resta entre 10% y 20%, porque el comprador descuenta del precio el costo de la reforma más una "prima de molestia" por tener que hacerla.

En Pocitos y Punta Carretas, un apartamento con vista al mar puede valer entre 10% y 25% más que uno sin vista en el mismo edificio. Cada piso adicional suma valor hasta cierto punto: del piso 1 al 5 la suba es notoria, del 5 al 10 sigue subiendo más suave, del 10 en adelante se estabiliza salvo que sea penthouse.

Un dos dormitorios al sur en Cordón o Centro pierde respecto a uno al norte: menos sol, menos luz, peor en invierno. La diferencia ronda 3%–7%.

Un edificio con piscina, gym y portería 24/7 suma valor de venta pero también suma gastos comunes — y los gastos comunes altos espantan compradores e inquilinos. El sweet spot está en edificios con amenities razonables y gastos comunes moderados.

En Pocitos, Punta Carretas, Carrasco y Buceo, tener garage suma entre USD 18.000 y USD 25.000 al valor del inmueble. En zonas céntricas con menos demanda de auto, el plus es menor (USD 10.000–15.000), pero igual existe.

Una propiedad con regularizaciones pendientes, deudas de gastos comunes, contribución atrasada o problemas de tracto sucesivo se vende más barata y mucho más lenta. Resolver los papeles antes de publicar suele ser la inversión con mejor retorno por dólar gastado.

Una propiedad publicada hace más de 90 días empieza a leerse por el comprador como "algo raro tiene". A partir del día 120 la negociación se vuelve dura. Por eso entrar al mercado al precio correcto desde el primer día es más importante que cualquier táctica posterior.

Donde existen bases públicas de transacciones cerradas por dirección, en Uruguay los precios reales de cierre no son públicos a nivel granular. Lo que sí podés hacer:

Pedir un análisis de operaciones cerradas a una inmobiliaria con base de datos real. Las inmobiliarias que cierran volumen tienen registro de cuánto se vendieron las unidades comparables en los últimos meses. Esa información, cruzada con los datos públicos del INE y la Dirección General de Registros, te da un número mucho más cercano a la realidad que cualquier portal.

Revisar los reportes de Inmuebles Data y de la CIU, que publican promedios mensuales por barrio. No te dan el precio de tu vecino, pero te dan el contexto exacto en el que se mueve tu cuadra.

Mirar las publicaciones que se "bajaron" de los portales en los últimos 60 días en tu zona. Si una unidad similar a la tuya estaba publicada y desapareció, lo más probable es que se haya vendido. El precio que pedía es tu mejor referencia (con la brecha del 5%–10% que mencionamos arriba).

Pedir una tasación profesional presencial. No es un dato más: es lo único que combina mercado + estado real + posición en el barrio + análisis comparativo de cierres. Una tasación profesional bien hecha te ahorra meses de mercado y miles de dólares.

 Eliminación del impuesto cedular del 15% sobre ganancia en venta

Este es un cambio regulatorio reciente que impacta directamente a los propietarios que están evaluando vender. La eliminación del impuesto cedular del 15% sobre la ganancia en la venta de propiedades modifica el cálculo de cuánto te queda en mano al cerrar una operación. Si estabas postergando la venta por el impacto fiscal, este cambio puede mover la ecuación a tu favor.

Es importante aclarar que el IRPF sobre la venta de inmuebles sigue vigente bajo el régimen general. El cálculo se hace sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal actualizado, con la opción de elegir entre el criterio ficto (1,8% sobre el precio de venta) y el criterio real (12% sobre la ganancia efectiva). Para la mayoría de las propiedades adquiridas hace más de 10 años, el criterio ficto suele ser más conveniente. Antes de vender, consultá con tu contador para determinar cuál te conviene.

Nota: Este artículo no sustituye el asesoramiento de un contador público habilitado. Los datos fiscales son orientativos y deben verificarse con un profesional.

¿Cuál es el barrio más caro de Montevideo en 2026?

Carrasco lidera con un rango de USD 4.260–4.403/m², seguido de cerca por Puerto Buceo (USD 4.000–4.115/m²) y Punta Carretas (USD 4.000–4.003/m²). Los tres son barrios costeros con alta demanda y bajo turnover de propiedades.

Centro y Cordón ofrecen las mejores rentabilidades brutas, con valores de hasta 8% anual en Centro y entre 5,5% y 7% en Cordón. Pocitos, a pesar de sus precios más altos, rinde alrededor del 6% bruto.

Una propiedad que entra al mercado al precio correcto se vende en promedio entre 45 y 90 días. Una propiedad sobrepreciada puede tardar 6 meses o más, y terminar vendiéndose por menos de lo que habría obtenido si hubiera entrado al precio justo desde el inicio.

Depende de tu situación financiera, la ubicación y el tipo de propiedad. En zonas de alta rentabilidad de alquiler (Centro, Cordón, Tres Cruces), retener y alquilar puede ser más rentable a largo plazo. En zonas costeras donde el precio de venta es alto pero la rentabilidad de alquiler es baja (4%–5%), vender puede tener más sentido si necesitás liquidez.

Sirven como referencia inicial pero no como precio de salida. Pueden errar entre USD 15.000 y USD 80.000 respecto al valor real de cierre, especialmente en un mercado con muestras chicas como el uruguayo.

El precio del m² en Montevideo en 2026 se mueve entre USD 2.627 y USD 2.903 promedio, pero esa cifra esconde un mapa con barrios desde menos de USD 1.000/m² hasta más de USD 4.400/m². La franja costera (Carrasco, Puerto Buceo, Punta Carretas, Pocitos, Malvín) lidera precios; el corredor central (Cordón, Centro, Tres Cruces) lidera rentabilidad de alquiler; y zonas como Aguada (+16%) y Brazo Oriental (+14%) están subiendo al ritmo más rápido del mercado. El INE confirmó una variación anual de +17,6% en la mediana de precios de compraventa, con 3.464 operaciones registradas solo en febrero 2026.

Sobre todo eso opera una brecha del 5%–10% entre el precio publicado y el decierre y dentro de cada barrio tu propiedad puede estar entre 25% por debajo y 25% por encima del promedio según factores que ningún algoritmo captura bien.

El error más caro que podés cometer como propietario

Es arrancar el proceso de venta con el precio equivocado: publicar de más quema el aviso y termina costándote tiempo y dólares; publicar de menos te deja dinero sobre la mesa. Por eso, antes de poner un valor, conviene tener un análisis profesional que combine datos reales de mercado, revisión presencial de tu inmueble y comparación con cierres recientes en tu zona.

En Piso Inmobiliario hacemos esa tasación profesional sin costo y sin compromiso. Conocemos en profundidad Pocitos, Centro, Cordón, Buceo, Carrasco, Malvín, Prado y Tres Cruces, tenemos base actualizada de operaciones cerradas en cada barrio y te entregamos un informe con valor de mercado, rango de negociación esperado y estrategia de salida.

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