Cuando pensamos en vender una propiedad, la imagen que surge es siempre la misma: el propietario entrega las llaves, recibe el dinero y se muda. Pero en el derecho uruguayo existe una figura que rompe ese esquema por completo: la nuda propiedad.
Bajo los artículos 493 y siguientes del Código Civil uruguayo, el dominio pleno de un inmueble puede descomponerse en dos derechos separados: la nuda propiedad (la titularidad legal del bien) y el usufructo (el derecho a usar y disfrutar del bien, habitarlo o alquilarlo y cobrar la renta). Cuando ambos derechos están en la misma persona, hablamos de propiedad plena. Cuando se separan, el dueño del título es el nudo propietario y quien lo usa es el usufructuario.
Lo que hace posible la nuda propiedad como herramienta financiera es que esa separación puede hacerse de forma voluntaria: el propietario puede vender únicamente la titularidad del inmueble y reservarse el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a seguir viviendo en la propiedad o a alquilarla y cobrar la renta hasta el día de su fallecimiento. El comprador adquiere el título, pero no puede usar el bien hasta que el usufructo se extinga.
Para los jubilados uruguayos que tienen su patrimonio concentrado en un inmueble pero necesitan liquidez, esta figura puede ser una alternativa que vale la pena conocer.
¿Cómo funciona en la práctica?
La operación se formaliza mediante escritura pública ante escribano, igual que cualquier compraventa inmobiliaria, y queda inscripta en el Registro de la Propiedad. En la escritura se establecen todas las condiciones: la reserva de usufructo a favor del vendedor, si el usufructo será vitalicio o por un plazo fijo, las obligaciones de cada parte y el precio pactado.
El proceso típico tiene cuatro pasos:
Tasación del inmueble: se determina el valor de mercado de la propiedad plena.
Cálculo del valor del usufructo: se aplica la tabla de coeficientes de la DGI, que toma en cuenta la edad del usufructuario y la expectativa de vida máxima de 70 años prevista por la ley.
Determinación del precio de la nuda propiedad: es la diferencia entre el valor pleno y el valor del usufructo. A mayor edad del vendedor, mayor es el precio de la nuda propiedad porque el comprador espera menos tiempo para obtener el dominio pleno.
Firma de escritura y pago: el comprador paga el precio de la nuda propiedad y el vendedor recibe el dinero sin moverse de su casa.
El cálculo del precio: cómo determina la DGI el valor del usufructo
La DGI tiene una metodología oficial para calcular el valor del usufructo en operaciones de nuda propiedad. Según la guía publicada en GUB.UY, la ley presume un máximo de vida probable de 70 años. Para calcular el plazo de duración del usufructo se resta la edad actual del usufructuario a 70. Ese plazo no puede ser inferior a 3 años.
Luego se aplica el coeficiente correspondiente a ese plazo (publicado en las tablas del Estudio Notarial Machado y la AEU) sobre el valor real del inmueble para obtener el valor del usufructo. La nuda propiedad vale la diferencia.
Edad del vendedor Plazo estimado del usufructo Valor del usufructo (aprox.) Precio de la nuda propiedad (aprox.)
60 años 10 años 35–40% del valor pleno 60–65% del valor pleno
70 años 3 años (mínimo legal) 15–20% del valor pleno 80–85% del valor pleno
75 años 3 años (mínimo legal) 10–15% del valor pleno 85–90% del valor pleno
80 años 3 años (mínimo legal) 8–12% del valor pleno 88–92% del valor pleno
Nota: Los porcentajes son estimativos. El cálculo exacto requiere aplicar los coeficientes oficiales de la DGI según la tabla vigente y el valor catastral actualizado del inmueble.
En términos concretos: si un jubilado de 72 años tiene un apartamento en Pocitos valuado en USD 120.000, el precio de la nuda propiedad podría ubicarse entre USD 100.000 y USD 108.000. Recibiría ese dinero de inmediato y seguiría viviendo en el apartamento sin pagar alquiler hasta su fallecimiento.
¿Qué impuestos se pagan en una operación de nuda propiedad?
Este es uno de los puntos que más confusión genera. La operación de nuda propiedad tributa los mismos impuestos que una compraventa convencional, pero calculados sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor pleno del inmueble. Eso implica una base imponible menor y, por lo tanto, menos impuestos.
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP se aplica tanto al vendedor como al comprador. La tasa es del 2% para el vendedor y 2% para el comprador (4% en total), calculada sobre el mayor valor entre el precio de la nuda propiedad y el valor fiscal de la nuda propiedad determinado por la DGI. Al ser la base imponible menor que en una venta plena, el ITP total también es menor.
IRPF para el vendedor
Si el inmueble fue adquirido después del 1° de julio de 2007, el vendedor tributa IRPF sobre la ganancia de capital. La base de cálculo es la diferencia entre el precio de venta de la nuda propiedad y el costo de adquisición ajustado por UI. Si el inmueble es anterior a esa fecha, puede aplicarse el criterio ficto (1,8% del precio de venta).
La Consulta Tributaria DGI N° 6568 (2024) precisó que en operaciones de desmembramiento de dominio —como la venta de nuda propiedad— el IRPF se calcula únicamente sobre la porción del valor transmitida, es decir, sobre el precio de la nuda propiedad, no sobre el valor pleno del inmueble.
IRPF sobre el usufructo si el vendedor alquila
Si el usufructuario decide arrendar la propiedad en lugar de habitarla, la DGI establece que el ingreso por alquiler es una renta del capital inmobiliario sujeta a IRPF (tasa del 10,5% sobre el monto del arrendamiento). Esto aplica aunque el usufructuario no sea el propietario legal del inmueble.
Ventajas para el jubilado vendedor
La nuda propiedad tiene atractivos concretos para el propietario mayor que necesita liquidez:
Liquidez inmediata sin mudarse: recibe el precio de la nuda propiedad en un solo pago (o en renta vitalicia, según se acuerde) y sigue viviendo en su hogar.
Eliminación de gastos de mantenimiento estructural: en la mayoría de los contratos, las reparaciones estructurales del inmueble pasan a ser responsabilidad del nudo propietario (comprador). El usufructuario solo se hace cargo del mantenimiento ordinario.
Sin riesgo de desalojo: el derecho de usufructo queda inscripto en el Registro de la Propiedad y es oponible a terceros. Aunque el nudo propietario venda la nuda propiedad a otra persona, el usufructo sigue vigente.
Complemento a la jubilación sin afectar la pensión del BPS: el ingreso por la venta de la nuda propiedad no se computa como ingreso a efectos de la jubilación del BPS.
Planificación sucesoria: al vender la nuda propiedad en vida, el propietario reduce el patrimonio que entrará en la sucesión, lo que puede simplificar el proceso para los herederos.
Riesgos y consideraciones que nadie menciona
Como toda operación inmobiliaria, la nuda propiedad tiene aspectos que conviene conocer antes de firmar:
El precio siempre es menor al valor de mercado
El comprador asume el riesgo de no poder usar el bien durante un período indeterminado (la vida del usufructuario). Por eso, el precio de la nuda propiedad siempre es inferior al valor de mercado del inmueble pleno. Para un jubilado de 65 años, esa diferencia puede ser del 30–40%. Es un costo real que hay que evaluar frente a las alternativas.
El usufructuario no puede hacer reformas estructurales sin autorización
El Código Civil (artículo 519) establece que el usufructuario puede hacer mejoras en el inmueble, pero no puede alterar su forma o sustancia sin consentimiento del nudo propietario. Reformas importantes —como tirar una pared o agregar un baño— requieren acuerdo de ambas partes.
El mercado de compradores es más reducido
No todos los inversores están dispuestos a comprar una nuda propiedad. El perfil típico del comprador es un inversor institucional o un particular con horizonte de largo plazo. Eso puede hacer que el proceso de venta tome más tiempo que una compraventa convencional.
La renta vitalicia tiene riesgos propios
Algunos contratos de nuda propiedad incluyen una renta vitalicia mensual en lugar de (o además de) un pago único. En ese caso, el riesgo de incumplimiento del comprador es real. Es fundamental que el contrato incluya garantías ejecutables y que el escribano interviniente tenga experiencia en este tipo de operaciones.
Nuda propiedad vs. hipoteca inversa: ¿cuál conviene?
En Uruguay no existe aún un producto bancario de hipoteca inversa regulado (a diferencia de España o Estados Unidos). La nuda propiedad es, en la práctica, la alternativa más cercana disponible en el mercado uruguayo para jubilados que quieren monetizar su vivienda sin venderla en sentido convencional.
Variable Nuda propiedad Venta convencional Alquiler de la propiedad
Liquidez inmediata Sí (precio de la nuda propiedad) Sí (precio pleno) No (ingreso mensual)
Seguís viviendo en el inmueble Sí No No
Precio recibido vs. valor de mercado 60–90% (según edad) 100% N/A
Gastos estructurales A cargo del comprador A cargo del comprador A cargo del propietario
Complejidad legal Media-alta Media Baja-media
Impacto en sucesión Reduce el patrimonio sucesorio Elimina el bien del patrimonio No afecta
¿Quién compra nuda propiedad en Uruguay?
El mercado de compradores de nuda propiedad en Uruguay es todavía pequeño pero creciente. Los perfiles más comunes son:
Inversores de largo plazo: personas o empresas que adquieren nuda propiedad como reserva de valor, con la expectativa de obtener el dominio pleno en el futuro a un precio inferior al de mercado actual.
Familiares del propietario: en muchos casos, los propios hijos o nietos del jubilado compran la nuda propiedad como forma de asegurar la herencia futura y al mismo tiempo proveer liquidez a sus padres o abuelos.
Fondos de inversión inmobiliaria: en menor medida, algunos fondos especializados en el sector han comenzado a incorporar nuda propiedad en sus carteras.
El proceso paso a paso con un escribano
Antes de avanzar en cualquier operación de nuda propiedad, es fundamental trabajar con un escribano con experiencia en este tipo de transacciones. El proceso incluye:
Verificación del estado registral del inmueble (libre de hipotecas, embargos y otros gravámenes).
Tasación del inmueble por un tasador habilitado.
Cálculo del valor de la nuda propiedad según las tablas de coeficientes de la DGI.
Negociación del precio y las condiciones del usufructo (vitalicio o por plazo fijo, obligaciones de mantenimiento, posibilidad de subarrendamiento).
Redacción y firma de la escritura pública.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Liquidación de ITP e IRPF.
Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad en Uruguay
¿Puedo alquilar mi apartamento si vendí la nuda propiedad?
Sí. El usufructuario tiene derecho a arrendar el inmueble y percibir la renta, salvo que el contrato de nuda propiedad establezca restricciones específicas. Sin embargo, el alquiler que perciba estará sujeto a IRPF como renta del capital inmobiliario (tasa del 10,5%).
¿Qué pasa si el comprador de la nuda propiedad fallece antes que yo?
La nuda propiedad es un derecho transmisible. Si el comprador fallece, sus herederos adquieren la nuda propiedad. El usufructo del vendedor no se ve afectado: sigue vigente hasta el fallecimiento del usufructuario.
¿Puedo vender la nuda propiedad de un inmueble que tengo con mi cónyuge?
Si el inmueble es de ambos cónyuges (en régimen de sociedad conyugal o copropiedad), ambos deben consentir la operación. En caso de divorcio o separación, la situación se complica y requiere asesoramiento legal específico.
¿La nuda propiedad afecta mi jubilación del BPS?
El ingreso obtenido por la venta de la nuda propiedad es una ganancia de capital (no una renta del trabajo ni una pensión), por lo que en principio no afecta el monto de la jubilación del BPS. Sin embargo, si el contrato incluye una renta vitalicia mensual, conviene consultar con un contador para evaluar el impacto fiscal.
¿Tenés una propiedad y querés explorar tus opciones?
La nuda propiedad es una figura legal válida y cada vez más utilizada en Uruguay, pero no es la única alternativa para los propietarios que buscan liquidez o quieren optimizar su patrimonio. En Piso Inmobiliario trabajamos con propietarios en todas las etapas: desde la tasación gratuita hasta la venta, el alquiler o la administración integral de su propiedad.
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