Un mercado que dejó de ser solo de temporada
Durante décadas, Punta del Este fue sinónimo de verano: casas que se abren en diciembre, se cierran en marzo y permanecen vacías el resto del año. Ese modelo no desapareció, pero ya no describe al mercado. En 2026, el departamento de Maldonado lidera el crecimiento poblacional de Uruguay, con aproximadamente 15.000 nuevos residentes permanentes desde 2020, según el Censo INE 2023. La ciudad que alguna vez fue un balneario de temporada se está convirtiendo en una ciudad real, con servicios, escuelas internacionales, clínicas y una demanda de vivienda que funciona los doce meses del año.
Para el propietario o inversor que tiene o evalúa tener una propiedad en la zona, entender esta transformación es fundamental. Los precios, los plazos de venta, las zonas con mayor potencial y los riesgos del mercado son muy diferentes según si se compra para alquilar por temporada, para residir todo el año o para revender en el mediano plazo. Este artículo desglosa los datos reales del mercado en 2026 para que puedas tomar decisiones con información concreta.
El volumen del mercado: números que dimensionan el fenómeno
El mercado inmobiliario de Punta del Este y el departamento de Maldonado en su conjunto registró en los últimos siete años más de 5,5 millones de metros cuadrados de construcción presentados, con una inversión directa que supera los USD 12.000 millones, según datos de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este–Maldonado. En 2026 hay más de 70 desarrollos activos simultáneos, incluyendo torres residenciales, barrios privados, proyectos de vivienda promovida y megaproyectos mixtos de uso múltiple.
La temporada 2025–2026 marcó un récord: la primera quincena de enero registró ocupación cercana al 100% y reservas un 20% superiores al año anterior, impulsadas por el regreso masivo del turismo argentino y el crecimiento de la demanda brasileña. Ese dinamismo estacional se traduce en un mercado de compraventa activo: el 50% al 55% de las operaciones de compra en Maldonado corresponde a compradores argentinos, el 25% al 35% a uruguayos, y el resto a inversores de otros países de la región y capitales extrarregionales.
Precios por zona: el mapa real del metro cuadrado en 2026
El precio del metro cuadrado en Punta del Este tiene una dispersión enorme: puede ir desde USD 2.500 en proyectos de vivienda promovida hasta USD 10.000 en torres premium frente al mar. Entender esa dispersión requiere conocer el mapa de zonas, porque la ubicación importa más que cualquier otro factor.
Zona Precio m² (USD) Perfil del mercado Días promedio en venta
Península (centro urbano) USD 3.500–6.000 Uso mixto, caminable, segunda residencia y residencia permanente 120–140 días
Playa Brava / Eje Roosevelt USD 4.000–7.000 Torres nuevas con amenities, alta demanda de inversores 90–120 días
Playa Mansa USD 3.500–6.500 Vistas a la bahía, servicios consolidados, familias 100–130 días
La Barra / Manantiales USD 4.500–9.000 Producto exclusivo, casas y chacras, mayor apreciación reciente 140–180 días
José Ignacio USD 6.000–10.000+ Lujo extremo, demanda internacional, oferta muy limitada 170–220 días
Beverly Hills / Roosevelt interior USD 2.800–4.500 Año redondo, familias, acceso a servicios, menor precio de entrada 90–110 días
Vivienda promovida (todas las zonas) USD 2.500–4.500 Inversores de ticket medio, exoneraciones fiscales, alta liquidez 60–90 días
La mediana de precio por metro cuadrado en Punta del Este se ubica en torno a UYU 130.000 (aproximadamente USD 3.200) a principios de 2026, según TheLatinvestor. Sin embargo, esa mediana esconde la enorme heterogeneidad del mercado: una unidad de vivienda promovida en Beverly Hills y un penthouse en La Barra pueden diferir en un factor de 4 a 1 en precio por metro cuadrado.
Las zonas que más crecen en 2026
Tres zonas concentran la mayor apreciación de precios en los últimos dos a tres años, según datos de La Cite Realtors e InfoCasas cruzados con el Censo INE 2023 para Maldonado:
La Barra y Manantiales lideran con una apreciación estimada del 10% al 15% en el período 2022–2025, superando el promedio del mercado del 7% anual. La llegada de restaurantes boutique, tiendas de diseño y barrios privados como Laguna Estates y Pueblo Mío consolidó la zona como el epicentro del lujo accesible.
El eje del aeropuerto hacia el noroeste se beneficia de la expansión del terminal de aviación privada y del desarrollo Atlántico (USD 130 millones: shopping, torre de 18 pisos y oficinas). La apertura del British Hospital en Beverly Hills en 2024 también impulsó la demanda de residencia permanente en la zona.
La Península recuperó protagonismo como centro urbano caminable. Proyectos como el World Trade Center Punta del Este (torre de 14 pisos, USD 42 millones, capacidad para 1.200 personas) y el Cipriani Resort, Residences and Casino (USD 500 millones, tres torres de lujo) están transformando la oferta de la zona y atrayendo a un perfil de comprador que busca lifestyle urbano con vistas al mar.
Plazos de venta: lo que el portal no te dice
El dato que más sorprende a los propietarios que venden por primera vez en Punta del Este es el plazo. A diferencia de Montevideo, donde el promedio de venta ronda los 90 días según InfoCasas, en Punta del Este el mercado tiene su propio ritmo estacional.
En 2026, el promedio estimado de días en el mercado es de 120 a 140 días para apartamentos y de 170 días para casas, según TheLatinvestor. Eso no significa que el mercado esté lento: significa que muchas propiedades esperan al comprador correcto, que en muchos casos llega durante la temporada alta (diciembre–marzo) cuando el flujo de visitantes es máximo.
Las propiedades que se venden más rápido (90 días o menos) son apartamentos bien tasados, listos para habitar, en edificios con buenos amenities y en zonas con demanda año redondo como Beverly Hills, Roosevelt y Pinares. Las que más tardan (más de 200 días) son casas con exposición al viento de invierno, edificios con gastos comunes elevados o propiedades con situaciones registrales complejas.
El ratio de venta respecto al precio de publicación es de aproximadamente el 94%: los compradores negocian en promedio un 6% de descuento sobre el precio pedido. Solo las unidades premium frente al mar con vistas despejadas se venden al precio de lista o por encima.
Rentabilidad: ¿cuánto rinde realmente una propiedad en Punta del Este?
La rentabilidad en Punta del Este tiene dos componentes que conviven y a veces se contradicen: el alquiler de temporada (diciembre–marzo, alta rentabilidad por noche pero baja ocupación anual) y el alquiler anual (menor ingreso mensual pero flujo constante).
Estrategia Ocupación estimada Rentabilidad bruta Rentabilidad neta estimada
Alquiler de temporada (Airbnb / turístico) 45–50% anual (picos 90–95% en verano) 7–10% en zonas premium 4–6% (descontando gastos comunes, IRPF, gestión)
Alquiler anual 90–95% 5–7% 3,5–5% (descontando IRPF y administración)
Estrategia mixta (temporada + resto del año) 60–70% 6–8% 4–5,5%
El dato que muchos inversores no consideran son los gastos comunes (expensas). En edificios con amenities premium (piscina, gimnasio, seguridad 24 horas), los gastos comunes pueden superar los USD 300 mensuales, lo que representa entre el 15% y el 25% del ingreso de alquiler anual de una unidad de un dormitorio. Ese costo erosiona significativamente la rentabilidad neta y es el principal motivo de insatisfacción entre inversores que compraron sin calcularlo.
El perfil del comprador en 2026: quién mueve el mercado
El mercado de Punta del Este es, en esencia, un mercado de compradores no locales. El 50% al 55% de las operaciones corresponde a argentinos, que eligen Punta del Este como resguardo de valor, segunda residencia o activo para renta. Los uruguayos representan el 25% al 35%, y el resto son brasileños, europeos y compradores de otros países de la región.
Este perfil tiene implicancias directas para el vendedor: el comprador argentino típico toma decisiones durante la temporada alta (enero–febrero), cuando visita la propiedad en persona. Publicar una propiedad en octubre puede generar pocas consultas; publicarla en diciembre, con fotos de verano y disponibilidad para visitas, puede acelerar significativamente el proceso.
El comprador brasileño, en cambio, tiene un perfil más orientado al lujo y a La Barra–José Ignacio, con tickets de inversión superiores a USD 500.000. El comprador uruguayo busca principalmente residencia permanente o segunda vivienda en zonas con servicios año redondo.
Los riesgos que el mercado no publicita
El mercado de Punta del Este tiene tres riesgos estructurales que conviene conocer antes de comprar o vender:
El invierno real. El error más frecuente entre compradores es visitar la propiedad en enero y tomar la decisión en ese contexto. En julio, con viento del sur, humedad y calefacción insuficiente, muchos apartamentos se vuelven incómodos. Los edificios construidos antes de 2010 tienen en general peor aislación térmica y mayor costo de calefacción. Verificar la orientación, el piso y la calidad constructiva antes de comprar es fundamental.
Los gastos comunes. Como se mencionó, en edificios premium pueden superar los USD 300 mensuales. Antes de comprar, solicitar el estado de cuenta del edificio y verificar si hay deudas pendientes o fondos de reserva insuficientes es un paso que muchos compradores omiten.
La restricción de alquiler turístico. La Ley N° 20.352 (septiembre 2024) estableció el marco nacional para el alquiler turístico, pero el reglamento interno del edificio puede prohibir o restringir el alquiler por plataformas como Airbnb, independientemente de lo que diga la ley nacional. Verificar el reglamento antes de comprar con destino turístico es imprescindible.
Proyecciones para los próximos 12 meses
El consenso de mercado para los próximos 12 meses apunta a una apreciación de entre el 3% y el 7% en el segmento general, con el segmento de lujo frente al mar potencialmente superando ese rango. Los factores que sostienen esa proyección son la tasa de referencia del BCU (7,5%, con posibilidad de baja), el flujo sostenido de inversión argentina y brasileña, y la entrega de proyectos emblemáticos como el WTC Punta del Este y las primeras torres del Cipriani.
El principal riesgo a la baja es una recesión profunda en Argentina o Brasil que reduzca el pool de compradores. Históricamente, una contracción de ese tipo puede generar caídas del 10% al 20% en el inventario no premium y extender los plazos de venta a más de 200 días.
Lo que esto significa para el propietario en Montevideo
El mercado de Punta del Este no opera en el vacío: está conectado al mercado de Montevideo por el perfil del comprador uruguayo y por la brecha de precios. En 2026, esa brecha se redujo al 4% al 5% entre ambas plazas, lo que significa que por un sobreprecio moderado se accede a mejor ubicación costera, mayor potencial de renta turística y un mercado con demanda internacional sostenida.
Para el propietario de Montevideo que evalúa vender y reinvertir, o para el inversor que tiene capital para diversificar, Punta del Este ofrece en 2026 una combinación de rentabilidad, apreciación y liquidez que pocas plazas de la región pueden igualar. Pero como en cualquier mercado, la diferencia entre una buena y una mala inversión está en los detalles: la zona exacta, el edificio, los gastos comunes, el destino del alquiler y la tasación correcta.
Si tenés una propiedad en Montevideo y querés entender cómo se posiciona en el contexto del mercado regional, o si estás evaluando una inversión en Punta del Este y necesitás orientación antes de comprometerte, en Piso Inmobiliario podemos ayudarte con una consulta sin costo.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario de Punta del Este 2026
¿Cuánto cuesta un apartamento de un dormitorio en Punta del Este en 2026?
El precio de un apartamento de un dormitorio en Punta del Este varía enormemente según la zona. En proyectos de vivienda promovida o en zonas interiores como Beverly Hills, el ticket puede arrancar en USD 120.000–150.000. En edificios nuevos con amenities sobre Playa Brava o Playa Mansa, el rango habitual es USD 200.000–350.000. En La Barra o José Ignacio, los precios de entrada superan los USD 300.000 y pueden llegar a USD 600.000 o más para unidades premium.
¿Es buen momento para comprar en Punta del Este en 2026?
El mercado presenta condiciones favorables para compradores selectivos: la tasa de referencia del BCU tiene margen de baja, el ratio de negociación promedio es del 6% sobre el precio pedido, y hay oferta nueva en zonas de alto potencial. Sin embargo, el mercado no es homogéneo: las unidades premium frente al mar tienen menor margen de negociación y mayor demanda, mientras que el inventario secundario ofrece más oportunidades. La clave es identificar la zona y el tipo de propiedad correctos según el objetivo de inversión.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse una propiedad en Punta del Este?
El promedio en 2026 es de 120 a 140 días para apartamentos y 170 días para casas. Sin embargo, propiedades bien tasadas en zonas con demanda año redondo (Beverly Hills, Roosevelt, Pinares) pueden venderse en 90 días o menos. Las propiedades sobretasadas o con problemas de habitabilidad en invierno pueden superar los 200 días en el mercado.
¿Qué zona de Punta del Este tiene mejor rentabilidad de alquiler en 2026?
Para alquiler de temporada, La Barra y Manantiales ofrecen las rentabilidades brutas más altas (hasta 10% en años de alta demanda), pero también los gastos comunes más elevados y mayor dependencia de la temporada. Para alquiler anual, las zonas con mayor demanda de residencia permanente como Beverly Hills, Roosevelt y Pinares ofrecen mejor flujo constante con menor volatilidad. La estrategia mixta (temporada en verano, anual el resto del año) puede optimizar la rentabilidad neta en zonas intermedias como Playa Mansa o el eje Roosevelt.
