Cuando alguien busca apartamento en Montevideo, la etiqueta "vivienda promovida" aparece en decenas de avisos. La mayoría de los compradores sabe que implica algún beneficio fiscal, pero pocos pueden responder con precisión cuánto ahorra exactamente, durante cuántos años aplica cada exoneración y qué condiciones debe cumplir para no perderla.
La Ley N° 18.795, promulgada en 2011 y modificada por los Decretos Reglamentarios de 2020, es uno de los regímenes de incentivo inmobiliario más completos de América del Sur. En quince años impulsó más de 60.000 viviendas, movilizó miles de millones de dólares en inversión privada y generó un mercado secundario de apartamentos que hoy cotiza a USD 2.315 por metro cuadrado construido en Montevideo, según datos de Plaza Mayor (julio 2025).
Este artículo desglosa cada exoneración, la cuantifica en pesos y dólares con ejemplos reales, y explica las condiciones que el comprador o inversor debe verificar antes de firmar la promesa de compraventa.
¿Qué es exactamente la vivienda promovida?
La vivienda promovida es un proyecto habitacional que obtuvo la declaratoria promocional expedida por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) o la Intendencia Departamental correspondiente. Esa declaratoria es la llave que habilita los beneficios fiscales: sin ella, el inmueble tributa como cualquier otro, sin importar que sea nuevo o que el desarrollador lo publicite como "promovido".
Para obtener la declaratoria, el proyecto debe cumplir requisitos de ubicación (zona urbana consolidada), tipología (superficie mínima y máxima por unidad), estándares constructivos y destino (venta o alquiler). Los decretos de 2020 flexibilizaron el esquema: se habilitaron monoambientes sin tope porcentual, se suprimieron precios máximos en la mayoría de las zonas y se amplió la exoneración de Patrimonio a tres años tras la finalización de la obra.
Las 5 exoneraciones fiscales de la vivienda promovida
La Ley 18.795 establece un paquete de cinco exoneraciones que benefician tanto al comprador como al inversor. A continuación se detalla cada una con su base legal, duración y cuantificación aproximada.
1. Exoneración del ITP (Impuesto a la Transmisión Patrimonial)
El ITP grava la primera venta de un inmueble a una tasa del 2% sobre el valor real de catastro, pagado por el comprador. En la vivienda promovida, esa tasa se exonera completamente en la primera enajenación.
Para un apartamento de un dormitorio con valor catastral de $2.000.000 de pesos uruguayos (aproximadamente USD 48.000 al tipo de cambio de abril 2026), el ahorro es de $40.000 pesos (? USD 960). Para un dos dormitorios con valor catastral de $3.500.000, el ahorro asciende a $70.000 pesos (? USD 1.680). Es un beneficio que se materializa en el momento de la escritura y reduce directamente el costo de adquisición.
Condición: aplica únicamente a la primera venta. Si comprás a un particular que ya adquirió el apartamento como primera venta, el ITP aplica normalmente.
2. Exoneración del IVA en la construcción
El IVA del 22% aplicable a materiales de construcción, servicios de obra y honorarios profesionales queda exonerado para los proyectos declarados promovidos. Este beneficio es del desarrollador, pero en un mercado competitivo se traslada parcialmente al precio de venta.
Según datos de Appcu (Asociación de Promotores Privados de la Construcción), la exoneración de IVA representa entre un 8% y un 12% del costo total de construcción. En un proyecto de 20 unidades con costo de obra de USD 1.000.000, el ahorro supera los USD 100.000, que el promotor puede trasladar al precio final o absorber como margen.
Condición: aplica durante la etapa de construcción. El proyecto debe mantener la declaratoria vigente durante toda la obra.
3. Exoneración del Impuesto al Patrimonio (IP)
Los propietarios de viviendas promovidas quedan exonerados del Impuesto al Patrimonio sobre el inmueble durante 10 años contados desde la finalización de la obra (o 3 años si el destino es venta y no alquiler, según los decretos de 2020).
El IP se aplica sobre el patrimonio neto del contribuyente a tasas que van del 0,1% al 0,2% anual. Para un apartamento con valor fiscal de USD 80.000, el ahorro anual es de USD 80 a USD 160. Multiplicado por 10 años, el ahorro acumulado oscila entre USD 800 y USD 1.600. No es el beneficio más cuantioso, pero se suma al resto.
Condición: si el destino es alquiler, la exoneración dura 10 años. Si el destino es uso propio o venta posterior, puede reducirse a 3 años según el decreto aplicable.
4. Exoneración de IRPF e IRAE sobre rentas de alquiler
Este es el beneficio más valioso para el inversor. Las rentas derivadas del alquiler de una vivienda promovida están exoneradas del IRPF (para personas físicas) y del IRAE (para empresas) durante 10 años desde la finalización de la obra, siempre que el inmueble se destine efectivamente al arrendamiento.
El IRPF sobre rentas de capital inmobiliario tributa al 10,5% de la renta neta (ingresos menos gastos deducibles). Para un apartamento que genera $20.000 pesos mensuales de alquiler (? USD 480), la renta anual es de $240.000 pesos. El IRPF que se evita pagar es de aproximadamente $25.200 pesos anuales (? USD 605). En 10 años, el ahorro acumulado supera los USD 6.000 por unidad.
Para inversores con múltiples unidades, este beneficio puede representar decenas de miles de dólares en ahorro fiscal acumulado.
Condición: el inmueble debe estar efectivamente arrendado. Si permanece vacío o se usa como vivienda propia, la exoneración puede no aplicar. Se recomienda verificar con un contador la situación específica de cada unidad.
5. Deducción del costo de adquisición a efectos del IRPF
Para compradores que adquieren una vivienda promovida con destino a alquiler, la ley permite deducir el costo de adquisición a efectos del IRPF de forma acelerada. Esto mejora la rentabilidad financiera del inversor al reducir la base imponible en los primeros años de operación.
Este beneficio es más técnico y requiere asesoramiento contable para cuantificarlo correctamente según el perfil fiscal de cada inversor.
Cuadro resumen de las 5 exoneraciones
Exoneración Beneficiario Duración Ahorro estimado (1 dorm. USD 80.000)
ITP (2% valor catastral) Comprador Primera venta ? USD 960
IVA construcción (22%) Promotor / Comprador Etapa de obra Traslado parcial al precio
Impuesto al Patrimonio Propietario 10 años (alquiler) / 3 años (venta) ? USD 800–1.600
IRPF / IRAE sobre alquiler (10,5%) Inversor / Propietario 10 años ? USD 6.000
Deducción costo adquisición Inversor Variable Depende del perfil fiscal
¿Cuánto ahorra realmente un comprador en números concretos?
Tomemos un caso real: un apartamento de un dormitorio en Cordón, 45 m² construidos, precio de venta USD 95.000, valor catastral $2.800.000 pesos, alquiler mensual $22.000 pesos.
Concepto Sin vivienda promovida Con vivienda promovida Ahorro
ITP al momento de compra $56.000 (? USD 1.340) $0 USD 1.340
IP anual (10 años) ? USD 1.200 total $0 USD 1.200
IRPF sobre alquiler (10 años) ? USD 6.600 total $0 USD 6.600
Ahorro total estimado ? USD 9.140
En este ejemplo, el comprador-inversor ahorra aproximadamente USD 9.140 en 10 años gracias al régimen de vivienda promovida. Eso equivale al 9,6% del precio de compra, o a más de 3 años de alquiler cobrado sin pagar impuestos.
Lo que el cartel "vivienda promovida" no garantiza
Aquí está el punto que más propietarios e inversores desconocen: el hecho de que un proyecto se publicite como "vivienda promovida" no garantiza automáticamente que los beneficios fiscales estén vigentes al momento de la compra.
Hay tres situaciones de riesgo que conviene verificar antes de firmar:
1. La declaratoria puede estar vencida o suspendida. La ANV puede suspender la declaratoria si el proyecto incumple los requisitos constructivos o de destino. En ese caso, los beneficios dejan de aplicar desde la fecha de suspensión.
2. La primera venta ya se realizó. Si estás comprando a un particular que ya adquirió el apartamento como primera venta, el ITP no está exonerado para vos. La exoneración de ITP aplica solo a la primera enajenación desde el promotor.
3. Los plazos de exoneración pueden estar parcialmente consumidos. Si el edificio se terminó hace 6 años y comprás hoy, solo te quedan 4 años de exoneración de IRPF e IP, no 10. El contador o escribano debe verificar la fecha de finalización de obra y los años de exoneración restantes.
Cambios normativos en estudio para 2026
El gobierno del Frente Amplio, que asumió en marzo 2025, está evaluando ajustes al régimen de vivienda promovida. Según Plaza Mayor (julio 2025) y la ANV, los cambios en estudio incluyen:
Reintroducir precios máximos de venta o topes por rango de ingresos del comprador.
Fijar cupos mínimos de unidades de 2 y 3 dormitorios para equilibrar la oferta (actualmente el 61% de la producción son monoambientes y 1 dormitorio).
Limitar o excluir amenities de lujo (piscinas, gimnasios premium) de la declaratoria promocional.
Crear un régimen diferenciado para departamentos del interior del país con menor desarrollo.
Ninguno de estos cambios está aprobado al momento de publicación de este artículo (abril 2026), pero su posibilidad refuerza la importancia de verificar el estado actual de la declaratoria antes de comprometerse.
¿Conviene más la vivienda promovida o el régimen común?
La respuesta depende del perfil del comprador. Para un inversor que planea alquilar, la vivienda promovida es claramente superior: el ahorro de IRPF durante 10 años puede superar los USD 6.000 por unidad, y la exoneración de IP suma otros USD 1.200. El diferencial de precio entre promovida y régimen común en el mismo barrio suele ser de USD 5.000 a USD 15.000 a favor del régimen común, por lo que el ahorro fiscal compensa ampliamente.
Para un comprador que busca vivienda propia y no planea alquilar, los beneficios son menores: solo aplican el ITP y el IP (por 3 años). El ahorro total puede rondar los USD 2.000 a USD 3.000, lo que puede o no justificar pagar una prima de precio respecto al régimen común.
Para un comprador que no sabe si alquilará o vivirá, la vivienda promovida ofrece flexibilidad: si decide alquilar, activa los beneficios de IRPF. Si decide vivir, pierde esa exoneración pero mantiene el IP por 3 años.
Cómo verificar que un proyecto está realmente promovido
Antes de firmar cualquier documento, solicitá al desarrollador o vendedor los siguientes elementos:
Número de resolución de la ANV que otorga la declaratoria promocional.
Fecha de vigencia de la declaratoria (inicio y vencimiento).
Fecha de finalización de obra inscrita en la ANV (para calcular los años de exoneración restantes).
Certificado de primera venta (para confirmar que la exoneración de ITP aplica a tu transacción).
Con esos cuatro documentos, un escribano o contador puede confirmar en menos de 24 horas si los beneficios están vigentes y cuántos años de exoneración te quedan.
El dato que pocos calculan: el costo de no saber
Un comprador que adquiere una vivienda promovida sin verificar el estado de la declaratoria puede encontrarse con que los beneficios ya no aplican. En ese caso, pagará IRPF sobre los alquileres desde el primer año, IP sobre el inmueble y eventualmente ITP si la primera venta ya ocurrió. El costo de ese error puede superar los USD 8.000 en 10 años, equivalente a casi un año de alquiler cobrado sin ver un peso.
La verificación cuesta cero: es una consulta al escribano o contador antes de firmar. El costo de no hacerla puede ser significativo.
Conclusión: el régimen más completo del mercado, con condiciones
La Ley 18.795 de vivienda promovida ofrece el paquete de exoneraciones fiscales más completo del mercado inmobiliario uruguayo: ITP, IVA, Patrimonio, IRPF e IRAE, con ahorros que pueden superar los USD 9.000 en 10 años para un apartamento de un dormitorio. Pero esos beneficios no son automáticos: dependen de que la declaratoria esté vigente, de que sea la primera venta y de que los plazos de exoneración no estén parcialmente consumidos.
Si estás evaluando comprar un apartamento en Montevideo y querés saber si el inmueble que te interesa tiene todos sus beneficios fiscales vigentes, en Piso Inmobiliario podemos orientarte antes de que firmes cualquier documento. Una consulta gratuita puede ahorrarte miles de dólares en impuestos que no tendrías que pagar.
Preguntas frecuentes sobre vivienda promovida en Uruguay
¿La exoneración de IRPF aplica si alquilo la vivienda promovida por Airbnb?
No directamente. La exoneración de IRPF de la Ley 18.795 aplica a rentas de arrendamiento en el sentido del Código Civil uruguayo (contratos de arrendamiento regulares). Los ingresos por alquiler turístico o plataformas como Airbnb pueden tributar bajo regímenes distintos. Se recomienda consultar con un contador antes de destinar una vivienda promovida al alquiler por temporada.
¿Puedo acceder a los beneficios si compro en el mercado secundario (a un particular)?
Parcialmente. La exoneración de ITP aplica solo a la primera venta desde el promotor. Si comprás a un particular, el ITP aplica normalmente. Sin embargo, si la declaratoria sigue vigente y los plazos de exoneración no vencieron, podés mantener la exoneración de IP y de IRPF sobre alquileres por los años restantes. Un escribano puede verificar exactamente qué beneficios te corresponden.
¿Qué pasa si el proyecto pierde la declaratoria después de que compré?
Si la ANV suspende o revoca la declaratoria por incumplimiento del promotor después de que ya compraste, los beneficios fiscales que ya usufructuaste no se retroactúan. Sin embargo, los beneficios futuros pueden verse afectados. Es una situación poco frecuente pero posible, especialmente si el promotor incumplió requisitos de destino o constructivos.
¿La vivienda promovida tiene topes de precio de venta en 2026?
Desde los decretos de 2020, los topes de precio de venta fueron eliminados en la mayoría de las zonas de Montevideo (C01 y C02) y en el interior. Existen topes en algunas zonas específicas. El gobierno evalúa reintroducirlos, pero al momento de publicación de este artículo (abril 2026) no están vigentes en las zonas principales.