Si tenés una propiedad para alquilar en Uruguay, en algún momento alguien te habrá dicho: "usá la ley vieja", o "hacelo por Código Civil", o "con la LUC
Es más fácil desalojar". Pero pocas veces alguien se sentó a explicarte qué significa cada una de esas opciones, en qué se diferencian y, sobre todo, cuál te conviene más según tu situación específica.
En Uruguay coexisten hoy tres regímenes legales para alquilar un inmueble con destino casa-habitación. No son excluyentes entre sí: podés elegir el que mejor se adapte a tu propiedad y a tu perfil como propietario. Pero para elegir bien, primero tenés que entender qué ofrece cada uno.
Los tres regímenes: de dónde vienen y qué regulan
El sistema de arrendamientos uruguayo es el resultado de décadas de legislación acumulada. Cada régimen nació en un contexto histórico distinto y responde a objetivos diferentes. Hoy los tres conviven en el ordenamiento jurídico y ninguno derogó a los anteriores.
El Decreto-Ley N° 14.219, conocido popularmente como "la ley vieja", fue promulgado en 1974. Surgió en un contexto de fuerte intervención estatal en el mercado de arrendamientos, con el objetivo de proteger al inquilino frente a los propietarios. Establece plazos mínimos obligatorios, prórrogas legales y un proceso de desalojo que, en la práctica, puede extenderse por más de un año.
El régimen de libre contratación del Código Civil aplica a los inmuebles cuyo permiso de construcción fue otorgado con posterioridad al 2 de junio de 1968. En este régimen, las partes tienen mayor libertad para fijar plazos y condiciones, aunque el proceso de desalojo sigue siendo judicial y puede demorar varios meses.
La Ley N° 19.889, conocida como Ley de Urgente Consideración (LUC), aprobada en julio de 2020, introdujo un tercer régimen específicamente diseñado para arrendamientos sin garantía. Su característica más relevante para el propietario es que los plazos de desalojo se reducen drásticamente: 30 días para buenos pagadores y 6 días hábiles para morosos.
Régimen 1: Decreto-Ley N° 14.219 (la "ley vieja")
Este régimen aplica a los inmuebles cuyo permiso de construcción es anterior al 2 de junio de 1968. En Montevideo, eso incluye una parte significativa del parque edilicio de los barrios históricos: Ciudad Vieja, Centro, Cordón, Palermo, Barrio Sur y gran parte de Pocitos viejo.
El plazo mínimo de arrendamiento bajo este régimen es de dos años. Vencido ese plazo, el inquilino tiene derecho a una prórroga legal de un año si ha sido buen pagador. Recién a partir del tercer año el propietario puede iniciar la acción de desalojo por vencimiento de contrato. Si el propietario no promueve el desalojo dentro de los 30 días de vencido el plazo, ese plazo se extiende a un año.
En caso de mora, el plazo de desalojo es de 20 días desde la notificación al arrendatario. Sin embargo, el proceso judicial completo —incluyendo la notificación, la tramitación y el lanzamiento efectivo— puede extenderse varios meses en la práctica.
El ajuste del alquiler bajo la ley vieja se realiza de forma cuatrimestral, siguiendo el índice de precios al consumo (IPC) publicado por el INE. Esta frecuencia de ajuste es más favorable para el propietario en contextos de inflación alta, ya que actualiza el valor del alquiler con mayor frecuencia que los otros regímenes.
Régimen 2: Libre contratación del Código Civil
Este régimen aplica a los inmuebles con permiso de construcción posterior al 2 de junio de 1968, lo que incluye la gran mayoría de los edificios construidos en las últimas cinco décadas. Es el régimen más común en el mercado actual.
A diferencia de la ley vieja, en el Código Civil no existe un plazo mínimo obligatorio: las partes pueden acordar libremente la duración del contrato. Tampoco existe la prórroga legal automática: vencido el plazo pactado, el propietario puede iniciar el desalojo sin necesidad de esperar un año adicional.
El proceso de desalojo por vencimiento de contrato tiene un plazo de 6 meses si se promueve dentro de los 30 días de vencido el contrato, y de un año si se promueve después. En caso de mora, el plazo es de 20 días desde la notificación.
El ajuste del alquiler es anual o puede quedar liberado al acuerdo entre las partes, lo que da mayor flexibilidad para negociar condiciones de actualización adaptadas al mercado.
Régimen 3: LUC (Ley N° 19.889) — arrendamiento sin garantía
Este régimen fue diseñado para resolver un problema concreto del mercado: muchos inquilinos potenciales no pueden acceder a una garantía (CGN, ANDA, seguro de alquiler o aval de propietario), lo que los excluye del mercado formal. La LUC creó un régimen específico para estos casos, con una contrapartida clara para el propietario: plazos de desalojo significativamente más cortos.
Para que un contrato quede amparado bajo la LUC, deben cumplirse cinco requisitos simultáneos: destino casa-habitación, ausencia total de garantías, contrato escrito, plazo y precio expresamente pactados, y manifestación expresa de las partes de someterse a este régimen. Si falta cualquiera de estos requisitos, el contrato cae automáticamente bajo el régimen del Decreto-Ley 14.219.
La gran ventaja para el propietario es el desalojo. En caso de vencimiento de contrato, el plazo es de 30 días desde la notificación. En caso de mora, el plazo se reduce a 6 días hábiles. Además, para iniciar el desalojo no se exige acreditar el cumplimiento de obligaciones impositivas (IRPF de arrendamientos) ni la titularidad registral: basta con presentar el contrato.
Sin embargo, la ausencia de garantía implica un riesgo real para el propietario: si el inquilino causa daños al inmueble o deja deudas de servicios, no hay garantía que responda por esos montos. Este es el factor de riesgo central que cada propietario debe evaluar antes de optar por este régimen.
Comparativa completa: los tres regímenes frente a frente
Característica Ley 14.219 (ley vieja) Código Civil LUC (sin garantía)
Inmuebles que aplica Permiso anterior al 02/06/68 Permiso posterior al 02/06/68 Cualquier inmueble (casa-habitación)
Plazo mínimo 2 años obligatorios Libre acuerdo entre partes Libre acuerdo entre partes
Prórroga legal 1 año automática (buen pagador) No existe No existe
Desalojo por vencimiento 6 meses (si se promueve en 30 días) o 1 año 6 meses (si se promueve en 30 días) o 1 año 30 días desde notificación
Desalojo por mora 20 días 20 días 6 días hábiles
Garantía requerida Sí (CGN, ANDA, seguro, fianza) Sí (CGN, ANDA, seguro, fianza) No (prohibida expresamente)
Ajuste de alquiler Cuatrimestral (IPC) Anual o libre acuerdo Libre acuerdo (pesos, dólares o UI)
Requisitos para desalojar Acreditar IRPF + titularidad Acreditar IRPF + titularidad Solo el contrato
¿Cuál conviene más al propietario? Depende de tres factores
No existe un régimen universalmente mejor para el propietario. La elección óptima depende de tres variables: la antigüedad del inmueble, el perfil del inquilino y la tolerancia al riesgo del propietario.
Si el inmueble es anterior a 1968, el propietario no tiene opción respecto al régimen aplicable: la ley vieja es obligatoria. Sin embargo, puede optar por el régimen LUC si decide prescindir de la garantía, lo que le daría plazos de desalojo mucho más cortos a cambio de asumir el riesgo de la falta de cobertura.
Si el inmueble es posterior a 1968 y el propietario exige garantía, el Código Civil es la opción natural. Ofrece mayor flexibilidad en plazos y ajuste que la ley vieja, con procesos de desalojo similares. La clave está en negociar bien las condiciones del contrato desde el inicio.
Si el propietario está dispuesto a prescindir de la garantía a cambio de plazos de desalojo más cortos, la LUC puede ser una opción válida, especialmente para propiedades de valor medio-bajo donde encontrar inquilinos con garantía es más difícil. El riesgo de daños al inmueble puede mitigarse parcialmente con un inventario detallado y fotografías al inicio del contrato.
El factor que más propietarios ignoran: el IRPF de arrendamientos
Independientemente del régimen elegido, todo propietario que alquila una propiedad en Uruguay está obligado a tributar IRPF sobre los ingresos por arrendamiento. La tasa es del 10,5% sobre el monto bruto del alquiler, con un anticipo mensual del 10% que debe abonarse a la DGI.
Este costo, que muchos propietarios no incorporan en su cálculo de rentabilidad, reduce significativamente el rendimiento neto del alquiler. Para una propiedad que genera $30.000 UYU mensuales, el IRPF anual representa aproximadamente $37.800 UYU, equivalente a más de un mes de alquiler.
Bajo el régimen LUC, este requisito impositivo no es exigible para iniciar el desalojo, lo que simplifica el proceso judicial. Pero la obligación tributaria existe igualmente y debe cumplirse.
La garantía Porto Seguro: una alternativa que cambia el análisis
Una variable que modifica el análisis de los tres regímenes es la disponibilidad de seguros de alquiler privados como Porto Seguro. Estos productos cubren hasta 36 meses de alquiler impago y hasta 5 veces el valor del alquiler mensual en daños al inmueble, lo que elimina el principal riesgo del régimen LUC: la falta de cobertura ante impagos o deterioros.
Con un seguro de alquiler activo, el propietario puede combinar la agilidad del desalojo de la LUC con una cobertura financiera equivalente a la que ofrecería una garantía tradicional. Esta combinación es cada vez más frecuente en el mercado montevideano.
Si querés evaluar qué régimen se adapta mejor a tu propiedad específica —considerando su antigüedad, ubicación, valor de alquiler y perfil de inquilino objetivo— en Piso Inmobiliario hacemos ese análisis de forma gratuita como parte de nuestra asesoría inicial. Cada propiedad tiene características únicas que determinan cuál es la mejor estrategia de arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de régimen en un contrato ya vigente?
No. El régimen aplicable a un contrato de arrendamiento queda determinado al momento de su firma y no puede modificarse durante la vigencia del mismo. Si querés cambiar de régimen, deberás esperar al vencimiento del contrato actual y firmar uno nuevo bajo las condiciones del régimen deseado.
¿Qué pasa si firmo un contrato LUC pero cobro un depósito de garantía?
El contrato pierde su amparo bajo la LUC y cae automáticamente bajo el Decreto-Ley 14.219. Además, la ley prevé una sanción para el propietario: el juez puede ordenar el pago de entre uno y cinco meses de alquiler al inquilino por simulación de ausencia de garantía. Es uno de los errores más costosos que puede cometer un propietario al intentar usar este régimen.
¿El régimen LUC aplica a locales comerciales?
No directamente. La LUC aplica a inmuebles con destino casa-habitación. Sin embargo, el artículo 421 permite también su uso para pequeñas industrias artesanales o domésticas con no más de dos trabajadores dependientes, siempre que no generen ruidos molestos ni deterioros. Los locales comerciales convencionales quedan fuera de este régimen.
¿Cuál es el plazo real de un desalojo en Uruguay en 2026?
Los plazos legales y los plazos reales difieren. Bajo la ley vieja y el Código Civil, el plazo legal de desalojo por mora es de 20 días, pero el proceso judicial completo (notificación, tramitación, lanzamiento) puede extenderse entre 3 y 6 meses en la práctica. Bajo la LUC, el plazo legal de 6 días hábiles para morosos se cumple con mayor frecuencia, aunque también puede extenderse si el inquilino presenta recursos o si hay problemas de notificación.