Hay un número que circula con frecuencia en las conversaciones sobre inversión inmobiliaria en Uruguay
El 6% anual. A veces es el 8%, a veces el 13% en barrios periféricos. Ese número aparece en los portales, en los anuncios de las inmobiliarias y en las notas de prensa. Es la rentabilidad bruta, y es real. El problema es que nadie habla del número que importa: la rentabilidad neta, después de impuestos, gastos y períodos sin inquilino.
La diferencia entre ambas cifras puede ser de más de un tercio del rendimiento total. Y es esa diferencia la que determina si tu inversión inmobiliaria en Uruguay realmente compite con otras alternativas de ahorro o si, en la práctica, estás ganando menos de lo que creés.
Qué mide la rentabilidad bruta y por qué es insuficiente
La rentabilidad bruta es el indicador más simple del mercado inmobiliario: se calcula dividiendo el ingreso anual de alquiler entre el precio de compra del inmueble, sin descontar ningún gasto ni impuesto. Si compraste un apartamento por USD 100.000 y lo alquilás por USD 500 mensuales, tu rentabilidad bruta es del 6% anual.
Es un número útil para comparar propiedades entre sí en igualdad de condiciones, pero es una fotografía incompleta de lo que realmente entra en tu bolsillo. El mercado uruguayo, como cualquier mercado maduro, tiene una capa de costos que el número bruto no refleja: impuestos sobre los ingresos de alquiler, comisiones de administración, contribución inmobiliaria, mantenimiento, períodos de vacancia y gastos extraordinarios de edificio.
Cuando se descuentan todos esos costos, la rentabilidad neta promedio en Uruguay se ubica en torno al 4,3% anual, según el análisis más reciente de TheLatinvestor basado en datos del INE, InfoCasas y el Banco Central del Uruguay. Eso significa que el mercado consume, en promedio, 1,6 puntos porcentuales del rendimiento bruto, equivalentes a aproximadamente el 27% del ingreso total.
El mapa real de rentabilidades en Montevideo
El informe de rentabilidad por barrios de InfoCasas, elaborado con más de 35.000 publicaciones activas del primer semestre de 2025, ofrece el panorama más completo disponible del mercado montevideano. Los datos revelan una ciudad con tres velocidades claramente diferenciadas.
Zona costera y barrios premium (4,9% – 5,6% bruto): Punta Gorda, Punta Carretas, Pocitos, Parque Rodó y Parque Batlle ofrecen los rendimientos brutos más bajos de la ciudad, pero también la mayor estabilidad. Los precios de compra son elevados, la demanda de inquilinos es sostenida y la vacancia es históricamente baja. Son barrios donde el inversor prioriza la preservación del capital y la valorización del inmueble por encima del rendimiento corriente.
Zona céntrica e intermedia (5,4% – 7% bruto): Prado, Cordón, La Blanqueada, Carrasco, Ciudad Vieja, Centro, Unión y Buceo se ubican en el rango medio. Ofrecen un equilibrio entre precio de compra accesible y demanda sostenida, con rendimientos que, una vez descontados los gastos, se sitúan entre el 3,5% y el 5% neto anual.
Zona periférica (9% – 13% bruto): Manga, Casabó, Las Acacias, Colón Sureste, Nuevo París y Peñarol ofrecen los rendimientos brutos más altos de la ciudad, impulsados por precios de compra muy bajos y una demanda de vivienda económica que no cede. Sin embargo, estos barrios también presentan mayor rotación de inquilinos, períodos de vacancia más prolongados y una valorización del inmueble que depende fuertemente de la evolución de la infraestructura local.
Zona Barrios representativos Rentabilidad bruta Rentabilidad neta estimada
Costera premium Pocitos, Punta Carretas, Punta Gorda 4,9% – 5,6% 3,3% – 4,0%
Céntrica intermedia Cordón, Buceo, Ciudad Vieja, Centro 5,0% – 7,0% 3,5% – 5,0%
Periférica Manga, Casabó, Nuevo París, Peñarol 9% – 13% 6,0% – 9,0%
La rentabilidad neta estimada descuenta IRPF (10,5%), comisión de administración (6%), contribución inmobiliaria y primaria (estimado 0,5% anual), y vacancia promedio (7% del ingreso anual).
Los gastos que los portales no muestran
Para entender la diferencia entre rentabilidad bruta y neta, es necesario conocer en detalle cada uno de los costos que recaen sobre el propietario en Uruguay. Son seis conceptos distintos, y ninguno es opcional.
IRPF sobre ingresos de alquiler (10,5% mensual). Todo propietario residente en Uruguay que alquile un inmueble debe pagar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas sobre los ingresos generados. La tasa es del 10,5% mensual sobre el monto bruto del alquiler, y es retenida directamente por la administradora o pagada por el propio propietario ante la DGI. Los propietarios no residentes pagan IRNR con la misma tasa.
Comisión de inicio (1 mes de alquiler + IVA). Cuando se firma un nuevo contrato a través de una inmobiliaria, el propietario paga una comisión equivalente a un mes de alquiler más el 22% de IVA. Este costo se paga una sola vez por contrato, pero si el inquilino rota cada dos años, representa aproximadamente el 4,5% del ingreso anual.
Comisión de administración mensual (5% – 7% + IVA). Si el propietario contrata un servicio de administración —que incluye cobro mensual, gestión de garantías, control de pagos y resolución de incidencias— paga entre el 5% y el 7% del valor del alquiler mensual más IVA. En la práctica, esto equivale a entre el 6% y el 8,5% del ingreso bruto mensual.
Contribución inmobiliaria y enseñanza primaria. Son tributos anuales que recaen exclusivamente sobre el propietario y no pueden trasladarse al inquilino por contrato. Su valor varía según el valor catastral del inmueble, pero en términos generales representan entre el 0,3% y el 0,6% del valor de la propiedad por año.
Mantenimiento y reparaciones. Todo inmueble requiere mantenimiento periódico: pintura entre contratos, reparaciones de plomería, electricidad, electrodomésticos. La estimación conservadora del sector es del 1% anual del valor del inmueble para propiedades en buen estado, y puede duplicarse en propiedades más antiguas o con mayor desgaste.
Vacancia. Ningún inmueble está alquilado el 100% del tiempo. La tasa de ocupación promedio en Uruguay es del 93%, según datos de TheLatinvestor para 2026. Eso implica que, en promedio, una propiedad permanece desocupada el equivalente a 26 días por año. En barrios periféricos con mayor rotación, ese período puede extenderse a 2 o 3 meses entre contratos.
El cálculo que nadie hace: rentabilidad neta real en números
Para ilustrar el impacto real de estos costos, tomemos un caso concreto: un apartamento de un dormitorio en La Blanqueada, comprado por USD 90.000 y alquilado por $25.000 pesos uruguayos mensuales (aproximadamente USD 625 al tipo de cambio actual).
Concepto Cálculo Monto anual (USD)
Ingreso bruto anual USD 625 × 12 USD 7.500
IRPF (10,5%) USD 7.500 × 10,5% ? USD 788
Comisión administración (6% + IVA) USD 7.500 × 7,3% ? USD 548
Comisión inicio (amortizada 2 años) USD 625 + IVA / 24 meses ? USD 380
Contribución + Primaria (est.) 0,4% del valor ? USD 360
Mantenimiento (est.) 1% del valor ? USD 900
Vacancia (7%) USD 7.500 × 7% ? USD 525
Ingreso neto anual USD 3.999
Rentabilidad neta real USD 3.999 / USD 90.000 4,4%
La rentabilidad bruta de este apartamento sería del 8,3% anual (USD 7.500 / USD 90.000). La rentabilidad neta real, después de todos los costos, es del 4,4%. La diferencia es de casi 4 puntos porcentuales, equivalente al 47% del ingreso bruto.
¿Es buena o mala una rentabilidad neta del 4,3%?
Depende del punto de comparación. En el contexto del mercado uruguayo y latinoamericano, un 4,3% neto en dólares es un rendimiento sólido para un activo real con las siguientes características: denominado en dólares, con alta liquidez relativa, en un país con grado inversor, baja inflación en dólares y un sistema legal que protege la propiedad privada.
Comparado con otras alternativas de inversión disponibles para el pequeño inversor uruguayo —depósitos bancarios en dólares que rinden entre 0,5% y 2% anual, o bonos del Tesoro uruguayo en dólares con rendimientos del 4% al 5% a largo plazo— el inmueble en alquiler sigue siendo competitivo, especialmente cuando se incorpora la valorización del capital: el precio del metro cuadrado en Montevideo creció a una tasa sostenida del 4,5% anual en dólares en los últimos años.
Sumando rentabilidad neta por alquiler (4,3%) más valorización del capital (4,5%), el retorno total compuesto de una inversión inmobiliaria bien gestionada en Montevideo puede alcanzar el 8,8% anual en dólares. Ese es el número que los portales deberían mostrar, pero raramente muestran.
Lo que más impacta en la rentabilidad neta: la gestión
El análisis de los datos revela algo que muchos inversores subestiman: la diferencia entre una propiedad bien gestionada y una mal gestionada puede ser de 2 a 3 puntos porcentuales de rentabilidad neta anual. No por el barrio ni por el precio de compra, sino por la gestión.
Una propiedad con vacancia del 3% (en lugar del 7% promedio), con un inquilino que rota cada 4 años (en lugar de cada 2), con mantenimiento preventivo que evita reparaciones de emergencia y con una administración que cobra el alquiler puntualmente todos los meses, puede rendir 2 puntos más que el promedio del mercado. En un apartamento de USD 90.000, eso equivale a USD 1.800 adicionales por año, o USD 18.000 en una década.
La rentabilidad neta no se construye solo en el momento de la compra. Se construye mes a mes, contrato a contrato, con una gestión profesional que minimiza los tiempos muertos y maximiza la vida útil del inmueble.
Si querés saber cuál es la rentabilidad real de tu propiedad —o de la que estás evaluando comprar— en Piso Inmobiliario podemos hacer ese cálculo con vos, con los datos reales del mercado y sin costo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad bruta promedio del alquiler en Montevideo?
Según el informe de InfoCasas del primer semestre de 2025, la rentabilidad bruta promedio en Montevideo es del 6%, con un rango que va desde el 4,9% en barrios costeros premium (Punta Gorda, Pocitos) hasta el 13% en zonas periféricas (Manga, Casabó).
¿Cuánto se reduce la rentabilidad después de impuestos y gastos?
Según TheLatinvestor, la rentabilidad neta promedio en Uruguay es del 4,3% anual, frente a una bruta del 5,9%. Eso implica que los gastos e impuestos consumen aproximadamente 1,6 puntos porcentuales, equivalentes al 27% del ingreso bruto. En casos con alta rotación de inquilinos o mantenimiento elevado, la reducción puede superar el 40%.
¿Qué impuestos paga el propietario sobre los ingresos de alquiler en Uruguay?
El propietario residente paga IRPF al 10,5% mensual sobre el monto bruto del alquiler. El propietario no residente paga IRNR con la misma tasa. Además, debe pagar contribución inmobiliaria y enseñanza primaria anualmente, tributos que no pueden trasladarse al inquilino.
¿Conviene invertir en barrios periféricos por su mayor rentabilidad bruta?
Los barrios periféricos ofrecen rentabilidades brutas de hasta el 13%, pero también presentan mayor rotación de inquilinos, períodos de vacancia más largos y menor valorización del capital. Para inversores que priorizan el flujo de caja inmediato y tienen tolerancia al riesgo operativo, pueden ser atractivos. Para quienes priorizan la estabilidad y la valorización a largo plazo, los barrios consolidados ofrecen una ecuación más predecible.