Impuestos de la Construcción Nueva en Uruguay: el IVA y las Exoneraciones que Cambian la Cuenta
Construir o vender un inmueble nuevo en Uruguay activa principalmente el IVA: la primera enajenación de una vivienda nueva por un contribuyente de IRAE tributa IVA a la tasa del 10%. El régimen de Vivienda Promovida de la Ley 18.795 exonera ese IVA en la primera venta y devuelve el IVA de las compras de la obra, además de exonerar IRAE, ITP e Impuesto al Patrimonio.
Última actualización: mayo 2026 · Tiempo de lectura: 13 minutos · Por el equipo de Piso Inmobiliario
En este artículo
- Qué impuestos toca la construcción de un inmueble nuevo
- El IVA, el impuesto central de la construcción
- El IVA en la primera venta de un inmueble nuevo
- Qué es un "inmueble nuevo" para el fisco
- La exoneración estrella: Vivienda Promovida
- La devolución del IVA de las compras de obra
- Tabla: impuestos de la construcción con y sin Vivienda Promovida
- Otros costos de la obra: aportes a BPS y permisos
- Grandes proyectos: el régimen de Promoción de Inversiones
- Lo que conviene saber antes de construir
- Ejemplo: el peso del IVA en un proyecto chico
- Preguntas frecuentes
- Fuentes oficiales
1. Qué impuestos toca la construcción de un inmueble nuevo
Levantar un inmueble nuevo en Uruguay y después venderlo pone en juego varios tributos a la vez. Conviene tenerlos mapeados antes de empezar, porque la diferencia entre planificarlos y descubrirlos sobre la marcha puede ser de muchos puntos sobre el costo total del proyecto.
Los protagonistas son cuatro. El IVA, que grava la primera venta del inmueble nuevo y las compras de la obra. El IRAE, que grava la utilidad del desarrollador. El Impuesto al Patrimonio, que recae sobre las obras en construcción y sobre el stock de viviendas terminadas. Y el ITP, que aparece en la transmisión del inmueble.
De los cuatro, el IVA es el que más mueve la aguja. Y es, además, el que el régimen de Vivienda Promovida toca de lleno. Por eso conviene empezar por ahí.
2. El IVA, el impuesto central de la construcción
El IVA en Uruguay tiene dos tasas: la básica del 22% y la mínima del 10%. Para entender cómo funciona en una obra hay que separar dos caras del mismo impuesto: el IVA que el desarrollador paga en sus compras y el IVA que cobra cuando vende.
Durante la obra, el desarrollador compra materiales y contrata servicios. En esas compras paga IVA, que se transforma en crédito fiscal a su favor. Cuando después vende el inmueble nuevo, genera IVA débito. El impuesto que termina vertiendo a la DGI es, en términos simples, la diferencia entre ese débito y aquel crédito.
La lógica del IVA es gravar el valor agregado en cada etapa. En la construcción, el valor agregado es lo que la obra suma al terreno: el proyecto, los materiales transformados, la mano de obra. Ese es el componente que el impuesto persigue.
3. El IVA en la primera venta de un inmueble nuevo
Acá está la regla central. La primera enajenación de inmuebles nuevos realizada por un contribuyente de IRAE está gravada con IVA a la tasa del 10%.
El impuesto se configura con la toma de posesión por parte del adquirente y se aplica sobre el precio de enajenación, con deducción del crédito fiscal documentado en las compras de bienes y servicios afectados directamente al costo. Es decir, el desarrollador no paga el 10% sobre todo el precio: lo paga sobre el valor agregado, después de descontar el IVA que ya pagó construyendo.
Dos aclaraciones que evitan errores frecuentes. Primero, esto aplica a la primera venta: cuando ese inmueble se revende más adelante, entre particulares, esa segunda transmisión no genera IVA. Segundo, aplica cuando el vendedor es contribuyente de IRAE —típicamente una empresa o un desarrollador con giro construcción—. Una persona física que construye su propia casa y la habita no está en ese supuesto.
4. Qué es un "inmueble nuevo" para el fisco
"Nuevo" no significa solo recién construido desde cero. La normativa también alcanza a los inmuebles que recibieron una refacción de magnitud.
El criterio que se maneja: hay inmueble asimilado a nuevo cuando la refacción implica un aumento de superficie superior al 25% y, además, un incremento del valor real por encima del 50%. Una reforma profunda, que agranda y revaloriza de forma sustancial, puede hacer que la primera venta posterior quede gravada como si fuera obra nueva.
La distinción importa porque define si esa operación entra o no en el universo del IVA inmobiliario. Una refacción menor no convierte al inmueble en "nuevo"; una transformación profunda, sí. Cuando el proyecto está en la zona de frontera, conviene que un contador lo evalúe antes de avanzar.
5. La exoneración estrella: Vivienda Promovida
El régimen de Vivienda Promovida —la Ley 18.795, de 2011— es el que cambia de raíz la cuenta de impuestos de un proyecto de construcción. Está pensado para incentivar la inversión privada en vivienda en zonas urbanas con servicios, y otorga a los proyectos que obtienen la declaratoria de "promovidos" un paquete de exoneraciones.
En materia de IVA, el régimen ofrece dos beneficios potentes: la exoneración del IVA en la primera enajenación de la vivienda y la devolución del IVA de las compras en plaza de bienes y servicios destinados al costo de la obra. A eso se suma la exoneración del IVA en la importación de bienes destinados a la obra civil.
Pero el paquete va más allá del IVA. Un proyecto promovido también accede a la exoneración del IRAE sobre las rentas de la primera enajenación, a la exoneración del Impuesto al Patrimonio por las obras en construcción y por las viviendas terminadas durante un plazo posterior a la obra, y a la exoneración del ITP en la primera venta, que alcanza tanto al comprador como al vendedor.
La contracara son los requisitos. El proyecto debe ubicarse en las zonas habilitadas, cumplir condiciones constructivas y de superficie, y obtener la declaratoria promocional. La Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social interviene en el control y en la determinación de la finalización de la obra. No es automático: hay que diseñar el proyecto para que califique.
6. La devolución del IVA de las compras de obra
De todos los beneficios, este es el que muchos desarrolladores subestiman, y es enorme. En un proyecto promovido, el IVA que se paga al comprar materiales y contratar servicios para la obra no queda como un costo hundido: se devuelve.
Pensá en la mecánica. Una obra compra cemento, hierro, aberturas, contrata mano de obra y servicios técnicos, y en cada una de esas compras paga IVA. En un proyecto común, ese IVA se recupera contra el IVA débito de las ventas. En un proyecto promovido, donde la primera venta está exonerada de IVA y por lo tanto no hay débito contra el cual cruzarlo, el régimen habilita la devolución de ese crédito.
El efecto financiero es directo: baja el costo real de construir. Y como baja el costo, el desarrollador puede ofrecer un precio más competitivo o mejorar su margen. Es uno de los motores que explican por qué tantos edificios nuevos de Montevideo se levantan bajo este régimen.
7. Tabla: impuestos de la construcción con y sin Vivienda Promovida
| Impuesto | Proyecto común | Proyecto promovido (Ley 18.795) |
|---|---|---|
| IVA primera venta | Gravada al 10% | Exonerada |
| IVA compras de obra | Crédito fiscal contra el débito | Se devuelve |
| IVA importación de bienes de obra | Se paga | Exonerado |
| IRAE sobre la primera enajenación | 25% sobre la utilidad | Exonerado, con plazos y condiciones |
| Impuesto al Patrimonio (obra y stock) | Se paga | Exonerado durante la obra y un plazo posterior |
| ITP en la primera venta | 2% comprador + 2% vendedor | Exonerado para ambas partes |
La columna de la derecha explica, por sí sola, por qué el régimen reconfiguró el mercado de obra nueva en Uruguay desde su creación.
8. Otros costos de la obra: aportes a BPS y permisos
Los impuestos nacionales no son lo único que cuesta construir. Hay dos rubros que no son IVA ni IRAE pero que todo proyecto debe presupuestar.
Los aportes a la seguridad social por la mano de obra. La construcción tiene un régimen de aportación al Banco de Previsión Social vinculado a la obra y a los jornales involucrados. Es un costo laboral ineludible y se calcula sobre la base de la obra registrada. Aun en proyectos con exoneraciones tributarias, los aportes a la seguridad social corren: el Estado, de hecho, recauda por esta vía aunque exonere otros impuestos.
Los permisos y tributos municipales. Antes de levantar la primera pared, el proyecto necesita el permiso de construcción de la Intendencia, con sus tasas asociadas, y debe ajustarse a la normativa de edificación del departamento. En Montevideo, además, los proyectos que se acogen a programas de densificación tienen reglas propias sobre alturas y compensaciones.
Ninguno de estos dos rubros desaparece con la Vivienda Promovida. El régimen exonera impuestos, no aportes laborales ni tasas municipales.
9. Grandes proyectos: el régimen de Promoción de Inversiones
Existe una segunda vía de incentivos, distinta de la Vivienda Promovida, pensada para emprendimientos de mayor escala: el régimen de Promoción de Inversiones, de la Ley 16.906.
A través de este régimen, los proyectos de construcción de gran dimensión económica pueden obtener la exoneración de una porción del IRAE, calculada como un porcentaje del monto invertido, dentro de un rango que la reglamentación define. Es la herramienta que suele usarse para desarrollos grandes que no encajan en el molde de la vivienda de interés social.
Un punto a tener presente: la superposición de incentivos —un mismo megaproyecto buscando beneficios por la Ley de Inversiones y por Vivienda Promovida a la vez— es un tema que las propias agencias estatales miran con atención. Para un proyecto de escala media, lo habitual es elegir un carril, no los dos.
10. Lo que conviene saber antes de construir
El régimen se diseña, no se pide después. Para que un proyecto califique como Vivienda Promovida tiene que cumplir requisitos de zona, superficie y características desde el diseño. No es un sello que se agrega al final: condiciona el proyecto desde el plano.
Las exoneraciones tienen plazos y condiciones. La exoneración de IRAE y la de Patrimonio se computan por ejercicios y tienen ventanas temporales. La exoneración vinculada al arrendamiento exige destinar la vivienda a alquiler por un plazo mínimo. Leé la letra chica.
No confundas vehículo con régimen. Un proyecto puede estructurarse como fideicomiso, como sociedad o de otra forma; eso es el vehículo. La Vivienda Promovida es el régimen de incentivos. Se combinan, pero son decisiones distintas, y cada una tiene su propio asesoramiento.
Los aportes y permisos siempre corren. Por más exoneraciones que tenga el proyecto, los aportes a la seguridad social y las tasas municipales hay que presupuestarlos completos.
11. Ejemplo: el peso del IVA en un proyecto chico
Tomemos un caso ilustrativo para dimensionar lo que está en juego. Un desarrollador construye un pequeño edificio de apartamentos y, al terminar, realiza la primera venta de las unidades.
Sin régimen promovido: la primera venta de cada unidad nueva queda gravada con IVA al 10% sobre el valor agregado. Ese impuesto, aunque se calcula sobre el valor agregado y no sobre el precio total, igualmente representa una porción real del precio que el comprador termina pagando. Y la utilidad del desarrollador tributa IRAE al 25%.
Con declaratoria de promovido: la primera venta no genera IVA, el IVA pagado en las compras de obra se devuelve, la renta de esa primera enajenación queda exonerada de IRAE y el ITP de la primera transacción no se paga. El mismo edificio, con el mismo costo de obra, deja al desarrollador con un costo fiscal sustancialmente menor, lo que se traduce en precio más bajo para el comprador, mejor margen, o una combinación de ambos.
La conclusión es clara, y conviene decirla sin vueltas: en la construcción de vivienda nueva en Uruguay, la pregunta no es solo cuánto cuesta construir, sino bajo qué régimen se construye. Dos edificios idénticos, uno promovido y otro no, tienen cuentas de impuestos que no se parecen. Por eso el análisis tributario no es un trámite del final: es parte del proyecto desde el primer plano.
Cómo lo gestionamos en Piso Inmobiliario
Cuando comercializamos unidades de un proyecto en construcción, lo primero que verificamos es si el emprendimiento está declarado como Vivienda Promovida, porque eso define qué impuestos paga el comprador y qué precio final puede ofrecer el desarrollador. A los compradores les explicamos con claridad qué significa que la primera venta esté exonerada de IVA y de ITP, y qué beneficios siguen vigentes si después deciden alquilar la unidad. Cuando un propietario nos consulta por construir para vender, lo derivamos a tiempo a un contador para que el proyecto se diseñe, desde el plano, de manera que pueda calificar al régimen. Esa decisión tomada temprano es la que separa un proyecto rentable de uno que deja la mitad del beneficio sobre la mesa.
¿Estás por comprar en un proyecto nuevo o evaluás construir para vender?
Te explicamos qué impuestos aplican según el régimen del proyecto y te ayudamos a ubicar las unidades que mejor combinan precio y beneficios.
12. Preguntas frecuentes
¿La compra de un apartamento nuevo paga IVA?
La primera enajenación de un inmueble nuevo realizada por un contribuyente de IRAE está gravada con IVA al 10%, salvo que el proyecto esté acogido al régimen de Vivienda Promovida, en cuyo caso esa primera venta está exonerada. Las reventas posteriores entre particulares no generan IVA.
¿Qué exoneraciones de impuestos tiene la Vivienda Promovida?
Un proyecto declarado promovido bajo la Ley 18.795 accede a la exoneración del IVA en la primera venta, la devolución del IVA de las compras de obra, la exoneración de IRAE sobre la primera enajenación, la exoneración del Impuesto al Patrimonio durante la obra y un plazo posterior, y la exoneración del ITP en la primera transacción.
¿Qué se considera un inmueble nuevo a efectos del IVA?
Además de la obra construida desde cero, se asimila a inmueble nuevo el que recibió una refacción importante: un aumento de superficie superior al 25% junto con un incremento del valor real por encima del 50%. Una transformación de esa magnitud puede hacer que la primera venta posterior quede gravada como obra nueva.
¿La construcción paga impuestos aunque el proyecto sea promovido?
El régimen de Vivienda Promovida exonera impuestos, pero no exonera los aportes a la seguridad social por la mano de obra ni las tasas municipales de los permisos de construcción. Esos costos corren en todos los proyectos, tengan o no declaratoria promocional.
¿Quién decide si un proyecto es Vivienda Promovida?
El proyecto debe cumplir requisitos de zona, superficie y características constructivas, y obtener la declaratoria promocional. La Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social interviene en el control del proyecto y en la determinación de la finalización de la obra.
¿Conviene siempre construir bajo el régimen promovido?
El régimen ofrece exoneraciones muy potentes, pero exige cumplir requisitos de zona y diseño desde el inicio. Para un proyecto que encaja en esos parámetros, casi siempre conviene. Para uno que no puede cumplirlos, fuerza la decisión a evaluarse con un contador antes de avanzar.
13. Fuentes oficiales
- IMPO — Ley 18.795, régimen de Vivienda Promovida.
- Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial — Vivienda Promovida y CAIVIS. Consulta: mayo 2026.
- DGI — IVA, IRAE e Impuesto al Patrimonio. Consulta: mayo 2026.
- IMPO — Ley 16.906, régimen de Promoción de Inversiones.
- Banco de Previsión Social — aportes de la industria de la construcción. Consulta: mayo 2026.
Para seguir leyendo
- Exoneración de IRPF e IRAE en la Vivienda Promovida: el detalle del régimen — los beneficios de renta de la Ley 18.795.
- Régimen fiscal del fideicomiso inmobiliario: el vehículo para desarrollar — cómo se estructura un proyecto de construcción.
- ITP en la compraventa de inmuebles en Uruguay: cómo se calcula — el impuesto a la transmisión y su exoneración.
- Impuesto al Patrimonio sobre inmuebles: cuándo te corresponde pagar — el tributo sobre el stock construido.
Por el equipo de Piso Inmobiliario · Especialistas en alquileres, ventas e inversión inmobiliaria en Montevideo. Atención por WhatsApp +598 98 898 341.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un contador, escribano o arquitecto. El régimen tributario de la construcción y las exoneraciones se actualizan periódicamente. Confirmá las condiciones vigentes con un profesional antes de iniciar un proyecto.