Impuestos de una Propiedad Vacía en Uruguay: Qué Pagás Aunque No la Alquiles

Una propiedad vacía en Uruguay paga los mismos impuestos de tenencia que una alquilada: Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria y, si corresponde, Impuesto al Patrimonio. El único tributo que no se genera sin alquilar es el IRPF de arrendamientos, porque no hay renta. Y al estar desocupada, el propietario además absorbe costos que normalmente pagaría un inquilino.

Última actualización: mayo 2026 · Tiempo de lectura: 12 minutos · Por el equipo de Piso Inmobiliario

En este artículo

1. La duda del propietario con la llave en la mano
2. Contribución Inmobiliaria: la pagás igual
3. Impuesto de Primaria: la pagás igual
4. Impuesto al Patrimonio: la propiedad vacía cuenta igual
5. IRPF: el único que no pagás sin alquilar
6. Tabla: qué pagás según el estado de la propiedad
7. Lo que la propiedad vacía te hace pagar de más
8. El baldío: la "propiedad vacía" más cara de todas
9. Ejemplo: cuánto cuesta un apartamento vacío todo un año
10. ¿Conviene dejarla vacía? La cuenta real
11. Preguntas frecuentes
12. Fuentes oficiales

1. La duda del propietario con la llave en la mano

Es una de las consultas que más recibimos. Un propietario tiene un apartamento desocupado —porque se mudó, porque lo heredó, porque se le fue el inquilino y todavía no consiguió otro— y se pregunta lo lógico: "si no lo estoy alquilando, ¿igual tengo que pagar impuestos?".

La respuesta corta es sí, y conviene entender por qué. La mayoría de los impuestos que recaen sobre un inmueble en Uruguay no gravan lo que hacés con la propiedad, sino el hecho de ser su propietario. Tener el bien ya es el hecho que genera el impuesto. Que esté lleno, vacío, alquilado o cerrado con llave no cambia esa parte.

Pero la pregunta tiene una vuelta de tuerca que casi nadie ve: dejar la propiedad vacía no solo no te ahorra impuestos, sino que te hace cargar con gastos que un inquilino estaría pagando. Vamos impuesto por impuesto.

2. Contribución Inmobiliaria: la pagás igual

La Contribución Inmobiliaria es un tributo departamental que cobra la Intendencia de cada departamento. Grava la propiedad o posesión de inmuebles y se calcula sobre el valor catastral fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Es de cargo del propietario, esté la propiedad alquilada o vacía. No depende del uso ni de si genera ingresos. Una vivienda construida y desocupada paga la misma Contribución que esa misma vivienda con un inquilino adentro. Y, por norma, no se puede pactar que un inquilino la pague: es siempre del propietario.

En Montevideo la tasa básica para inmuebles urbanos ronda el 0,675% del valor catastral, con una escala de franjas y un descuento por pago contado anticipado. Para un apartamento de 2 dormitorios en un barrio como Cordón, la Contribución anual se ubica en el orden de los $U 7.800, repartibles en cuotas. Tenerlo vacío no baja ese número ni un peso.

3. Impuesto de Primaria: la pagás igual

El Impuesto de Enseñanza Primaria es un tributo nacional que grava los inmuebles urbanos, suburbanos y rurales de todo el país. Su recaudación financia la educación primaria pública y, desde 2018, lo administra la DGI. Su base es la Ley 13.637 y sus modificativas.

El hecho generador se configura el 1 de enero de cada año, y son contribuyentes todos los propietarios, promitentes compradores, usufructuarios y poseedores de inmuebles. Igual que la Contribución, es de cargo del propietario tanto si la propiedad está alquilada como si está vacía. No es un gasto que se traslade al inquilino.

Hay una sola forma de no pagarlo, y no tiene que ver con el uso sino con el valor: los inmuebles cuyo valor catastral no supera el mínimo exonerado quedan eximidos. Para 2026 ese mínimo se fijó en $U 282.612 de valor catastral por padrón. Si tu inmueble vale más que eso —que es el caso de casi cualquier vivienda en Montevideo—, pagás Primaria, esté ocupada o no.

4. Impuesto al Patrimonio: la propiedad vacía cuenta igual

El Impuesto al Patrimonio de las personas físicas grava el patrimonio fiscal del contribuyente al 31 de diciembre de cada año. Un inmueble forma parte de ese patrimonio, y lo integra exactamente igual esté alquilado o vacío: lo que se computa es la titularidad del bien, no su uso.

Esto no significa que todo propietario pague Impuesto al Patrimonio. Solo lo pagan quienes superan el mínimo no imponible, que es un monto alto, y la vivienda tiene además un tratamiento particular en el cómputo. Pero el punto para este artículo es claro: dejar la propiedad cerrada no la saca de tu patrimonio. Si por el conjunto de tus bienes te corresponde tributar, ese inmueble vacío suma igual.

Hay un matiz que conviene tener presente. La casa-habitación —la vivienda donde el propietario efectivamente vive— recibe un tratamiento más benévolo en la valuación del patrimonio. Una propiedad que tenés vacía no es tu casa-habitación: es un bien más, y se computa como tal. Dicho de otro modo, el inmueble desocupado no solo suma en el patrimonio, sino que suma sin el alivio de cómputo que sí tendría la vivienda en la que residís. Para quien tiene varias propiedades, esto importa: cada inmueble adicional vacío engrosa la base del impuesto.

Por eso, cuando alguien acumula propiedades "para tenerlas", conviene mirar el conjunto. Tres apartamentos cerrados no rinden nada y, sumados, pueden empujar a su dueño por encima del mínimo no imponible. Los mismos tres apartamentos alquilados generan renta que, entre otras cosas, cubre cualquier Impuesto al Patrimonio que llegara a corresponder.

5. IRPF: el único que no pagás sin alquilar

Acá está la única buena noticia para el que tiene la propiedad vacía. El IRPF Categoría I por rendimientos de capital inmobiliario grava la renta que genera un inmueble. Un alquiler es renta; una propiedad vacía no genera ninguna.

Si no la alquilás, no hay arrendamiento, no hay renta y, por lo tanto, no hay IRPF de arrendamientos. Tampoco anticipos mensuales del 10,5%, ni declaración jurada de alquileres. Sobre ese inmueble desocupado, el IRPF de Categoría I simplemente no se activa.

Pero ojo con la trampa lógica. Que no pagues IRPF de alquiler no es un ahorro: es la consecuencia de no estar cobrando nada. No pagás el 12% sobre el alquiler porque no tenés alquiler. Es como decir que ahorrás en combustible porque no usás el auto: técnicamente cierto, pero no es una ventaja.

6. Tabla: qué pagás según el estado de la propiedad

7. Lo que la propiedad vacía te hace pagar de más

Mirá de nuevo las últimas filas de la tabla. Ahí está el dato que cambia toda la ecuación, y que casi nadie tiene presente cuando deja una propiedad cerrada "para no tener líos".

Los tributos domiciliarios —la Tasa General Municipal, también conocida como impuesto de puerta, que cubre alumbrado, limpieza y recolección— se cobran de forma bimestral. Cuando la propiedad está alquilada, normalmente los abona el inquilino. Cuando está desocupada, no hay inquilino que los pague: los absorbe el propietario.

Lo mismo pasa con los gastos comunes si la propiedad es un apartamento en un edificio. Con inquilino, la cuota mensual de gastos comunes es del inquilino. Vacío, esa cuota la paga el propietario, mes a mes, sin nadie viviendo adentro.

Y están los cargos fijos de los servicios: aunque no haya consumo, mantener las cuentas de UTE y OSE activas tiene un costo fijo. Si las das de baja, reconectarlas después cuesta y demora.

O sea: la propiedad vacía no te ahorra impuestos de tenencia, y además te traslada a vos una serie de gastos que con un inquilino no tendrías. La cuenta va para el lado contrario al que mucha gente imagina.

8. El baldío: la "propiedad vacía" más cara de todas

Hay un caso donde dejar la propiedad "sin usar" se castiga de forma directa: el terreno baldío.

Un baldío es un padrón urbano sin construcción. Las intendencias aplican a los baldíos una tasa de Contribución Inmobiliaria sensiblemente más alta que a los inmuebles edificados. En Montevideo, mientras un inmueble urbano construido tributa en el orden del 0,675% del valor catastral, un baldío puede tributar cerca del 1,6%: más del doble.

La lógica es de política urbana: se desincentiva tener terrenos ociosos en la ciudad. Si tu "propiedad vacía" es en realidad un terreno sin construir, no solo no ahorrás impuestos por no usarlo, sino que pagás una tasa penalizada por tenerlo improductivo.

Distinto es el caso de una vivienda construida pero desocupada: esa paga la tasa urbana común. No existe en Uruguay, a nivel nacional, un recargo específico a la vivienda construida que está vacía. El castigo tributario fuerte recae sobre el baldío, no sobre la casa cerrada.

9. Ejemplo: cuánto cuesta un apartamento vacío todo un año

Tomemos un apartamento de 2 dormitorios en Cordón, con un valor catastral representativo, desocupado durante todo un año. Estos son los órdenes de magnitud que maneja el propietario:

El golpe más fuerte no son los impuestos: son los gastos comunes. Un apartamento vacío en un edificio sigue generando su cuota mensual, y a lo largo de un año esa cuota es, lejos, el rubro más pesado.

Ahora pongamos el otro lado de la balanza. Ese mismo apartamento, alquilado a un valor de mercado moderado, podría generar del orden de $U 30.000 mensuales, unos $U 360.000 al año. Y con un inquilino adentro, los tributos domiciliarios, los gastos comunes y los servicios pasan a ser de su cargo: del total de arriba, al propietario le quedan básicamente la Contribución y el Impuesto de Primaria.

10. ¿Conviene dejarla vacía? La cuenta real

Pongamos los dos escenarios uno al lado del otro, sobre un año.

Vacía: el propietario pone de su bolsillo unos $U 80.800 y no ingresa nada. Resultado neto: pierde $U 80.800.

Alquilada: el propietario ingresa unos $U 360.000 de alquiler. Paga la Contribución y el Impuesto de Primaria (~$U 11.800) y el IRPF de arrendamientos —que, además, admite deducir justamente la Contribución y el Impuesto de Primaria—. Los tributos domiciliarios, los gastos comunes y los servicios los paga el inquilino. Resultado neto: claramente positivo, varios cientos de miles de pesos a favor.

La diferencia entre un escenario y otro, en este ejemplo, ronda el medio millón de pesos al año. Esa es la verdadera magnitud de tener una propiedad parada.

El mito de que "la dejo vacía y así me ahorro los impuestos" no resiste el análisis. Los impuestos de tenencia se pagan igual. Lo único que se evita es el IRPF de alquiler, que es un porcentaje de un ingreso que directamente no estás recibiendo. Una propiedad vacía no es una propiedad que ahorra: es una propiedad que cuesta y no rinde. Salvo que tengas un motivo concreto y temporal —una reforma, una venta inminente, un uso familiar a corto plazo—, el número casi siempre indica lo mismo: ponela a trabajar.

11. Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar Contribución Inmobiliaria si mi propiedad está vacía?

Sí. La Contribución Inmobiliaria grava la propiedad del inmueble, no su uso. Se paga igual esté la propiedad alquilada, habitada por el dueño o desocupada. Es siempre de cargo del propietario y no se puede trasladar a un inquilino.

¿Y el Impuesto de Primaria, lo pago aunque no la alquile?

Sí. El Impuesto de Enseñanza Primaria también recae sobre el propietario por el solo hecho de serlo, esté la propiedad ocupada o vacía. La única exención posible es por valor: los inmuebles cuyo valor catastral no supera el mínimo del año (282.612 pesos en 2026) quedan eximidos.

¿Pago IRPF por una propiedad que no está alquilada?

No. El IRPF Categoría I de arrendamientos grava la renta del alquiler. Si la propiedad está vacía y no genera ingresos, no hay renta y no se paga IRPF de arrendamientos. Tampoco corresponden los anticipos mensuales ni la declaración de alquileres por ese inmueble.

¿Es más barato dejar la propiedad vacía que alquilarla?

No, suele ser lo contrario. Los impuestos de tenencia se pagan igual, y al estar desocupada el propietario absorbe los tributos domiciliarios, los gastos comunes y los cargos de servicios que normalmente paga el inquilino. Además se pierde el ingreso del alquiler. En neto, la propiedad vacía cuesta y no rinde.

¿Un terreno baldío paga más impuestos por estar vacío?

Sí. Las intendencias aplican a los baldíos una tasa de Contribución Inmobiliaria bastante más alta que a los inmuebles construidos: en Montevideo puede ser más del doble. El objetivo es desincentivar los terrenos ociosos. Una vivienda construida pero desocupada, en cambio, paga la tasa urbana común.

¿Quién paga los gastos comunes de un apartamento vacío?

El propietario. Los gastos comunes de un apartamento se generan todos los meses, esté ocupado o no. Cuando hay un inquilino, la cuota mensual es de su cargo; cuando el apartamento está vacío, la paga íntegramente el propietario, y suele ser el costo más alto de tener la propiedad parada.

12. Fuentes oficiales

• DGI — Impuesto de Enseñanza Primaria e Impuesto al Patrimonio. Consulta: mayo 2026.
• IMPO — Ley 13.637, normativa del Impuesto de Enseñanza Primaria.
• Intendencia de Montevideo — Contribución Inmobiliaria y tasas municipales. Consulta: mayo 2026.
• Dirección Nacional de Catastro — valor catastral de los inmuebles.

Para seguir leyendo

• Contribución Inmobiliaria en Montevideo: cómo se calcula y cómo se paga — el detalle del tributo departamental.
• Impuesto de Primaria en Uruguay: franjas, montos y exoneraciones — el cálculo completo del impuesto.
• Impuesto al Patrimonio sobre inmuebles: cuándo te corresponde pagar — mínimo no imponible y cómputo de la vivienda.
• IRPF de alquileres en Uruguay: cómo se calcula y qué se deduce — qué pasa cuando la propiedad sí está alquilada.

Por el equipo de Piso Inmobiliario · Especialistas en alquileres, ventas e inversión inmobiliaria en Montevideo. Atención por WhatsApp +598 98 898 341.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un contador o escribano. Las tasas, los mínimos y los valores se actualizan periódicamente. Confirmá los importes vigentes con la DGI y con la Intendencia de tu departamento