ITP, IRPF y Comisiones al Vender en Uruguay 2026

Si vas a vender tu propiedad en Montevideo (Pocitos, Carrasco, Punta Carretas, Centro, Cordón) o en Punta del Este, la pregunta clave operativa NO es "cuánto vale mi propiedad" sino "cuánto me queda neto después de todos los costos". Entre que cerrás operación y recibís efectivamente el monto en tu cuenta, hay 5 categorías de costos significativos del lado del vendedor: el ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales), el eventual IRPF Categoría I sobre incrementos patrimoniales si hay ganancia entre el precio de compra y el de venta, los honorarios del escribano interviniente, la comisión inmobiliaria estándar CIU, y los gastos menores (certificaciones registrales, eventuales cancelaciones hipotecarias). El total de estos costos para el vendedor puede oscilar entre 6-12% del precio de venta según las particularidades del caso. Una venta de USD 200.000 puede dejarte un neto de USD 176.000-188.000 según las condiciones específicas.

Acá te explicamos detalladamente cada concepto con el régimen tributario aplicable, los aranceles típicos, las bases imponibles, las eventuales optimizaciones legítimas y un ejemplo numérico completo. Sobre la base de la Ley 18.083 (Reforma Tributaria 2007) y modificativas sobre régimen IRPF Categoría I, normativa DGI sobre incrementos patrimoniales, Ley sobre ITP y su normativa reglamentaria, arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU), régimen estándar de comisiones de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Ley 18.795 sobre Vivienda Promovida (régimen tributario específico beneficioso), y Ley 20.446 (Presupuesto 2025-2029) Art. 662. Importante: las tasas, porcentajes y aranceles tributarios se actualizan periódicamente; las cifras específicas deben verificarse con normativa vigente al momento de la operación con tu contador y escribano.

Índice

1. Por qué calcular el neto importa antes de vender
2. Los 5 costos típicos del vendedor
3. ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)
4. IRPF Categoría I sobre incrementos patrimoniales
5. Honorarios del escribano interviniente
6. Comisión inmobiliaria estándar CIU
7. Otros gastos menores
8. Ejemplo numérico completo
9. Estrategias legítimas para optimizar tributación
10. Régimen específico para Vivienda Promovida (Ley 18.795)
11. Los 6 errores frecuentes del vendedor
12. La propuesta de Piso Inmobiliario
13. Preguntas frecuentes (FAQ)
14. Referencias y fuentes oficiales

1. Por qué calcular el neto importa antes de vender

Tres razones para hacer el cálculo del neto ANTES de poner la propiedad en venta:

1. Definir tu piso de precio aceptable. Si necesitás un neto de USD 180.000 para cumplir tu objetivo (comprar otra propiedad, saldar deudas, dejar reserva), el precio bruto de venta debe ser mayor en aprox 8-12% para absorber costos.
2. Comparar alternativas de inversión. Si tu propiedad genera 5% anual por alquiler vs vender e invertir el neto al 8%: necesitás saber cuál es el neto efectivo para comparar.
3. Evitar sorpresas al cerrar la operación. Muchos vendedores descubren los costos reales al firmar la escritura. Si no estaban contemplados, el cierre se complica emocional y operativamente.

Costos típicos totales del vendedor (referencias aproximadas):

• Caso típico sin IRPF (vendedor antiguo, propiedad heredada o muy revalorizada con exoneración): 6-8% del precio de venta.
• Caso típico con IRPF moderado (ganancia patrimonial relevante): 8-10% del precio de venta.
• Caso con IRPF significativo (propiedad de inversión con mucha ganancia): 10-14% del precio de venta.
• Caso optimizado (Vivienda Promovida, exoneraciones aplicables): 5-7% del precio de venta.

2. Los 5 costos típicos del vendedor

Conviene calcularlos uno por uno con datos específicos de tu caso antes de cerrar.

3. ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)

Características del ITP:

• Base imponible: típicamente el valor catastral actualizado del inmueble (NO el precio de venta), aunque el régimen tiene matices según el caso.
• Tasa típica: 2% para el vendedor + 2% para el comprador (verificar tasas vigentes 2026).
• Pago: al momento de la escritura, retenido y vertido por el escribano interviniente.
• Documentación necesaria: cédula catastral actualizada del inmueble.
• Eventuales exoneraciones: existen casos específicos exonerados o con tratamiento especial (consultar con escribano).

Punto crítico: el valor catastral típicamente es significativamente menor al valor de mercado (frecuentemente 30-70% menos). Por eso el ITP, aunque tiene tasa nominal del 2%, en términos del precio de venta efectivo suele representar 0.5-1.5%.

Ejemplo ilustrativo: propiedad con valor de venta USD 200.000 y valor catastral USD 80.000:

• Base imponible ITP: USD 80.000 (valor catastral).
• ITP vendedor (2%): USD 1.600.
• ITP en porcentaje del precio de venta: 0.8%.

Si el valor catastral fuera USD 120.000 (propiedad con actualización catastral reciente):

• Base imponible: USD 120.000.
• ITP vendedor (2%): USD 2.400.
• ITP en porcentaje del precio de venta: 1.2%.

Recomendación: consultar el valor catastral actualizado en Dirección Nacional de Catastro antes de planificar la venta.

4. IRPF Categoría I sobre incrementos patrimoniales

El IRPF Categoría I grava la ganancia entre el precio de compra (actualizado) y el precio de venta. Características clave:

• Sujeto: el vendedor persona física.
• Base imponible: ganancia patrimonial = precio de venta ? costo fiscal del inmueble.
• Costo fiscal: precio de compra actualizado + eventuales mejoras documentadas + gastos asociados a la compra.
• Tasa típica: aproximadamente 12% sobre la ganancia (verificar tasa vigente 2026 con DGI).
• Documentación necesaria: escritura de compra original con precio y costos asociados.
• Modalidad de pago: retención por el escribano al momento de la escritura, vertido a DGI.

Casos exonerados o con tratamiento especial (referencias generales, verificar normativa específica):

• Propiedades adquiridas antes de determinadas fechas con régimen específico.
• Vivienda permanente del vendedor bajo ciertas condiciones.
• Operaciones bajo régimen de Vivienda Promovida (Ley 18.795).
• Eventuales reinversiones bajo régimen específico.

Ejemplo ilustrativo: propiedad comprada en 2010 por USD 100.000 y vendida en 2026 por USD 200.000:

• Precio de compra actualizado: depende del índice de actualización aplicable (verificar normativa).
• Ganancia bruta nominal: USD 100.000.
• Ganancia ajustada (después de actualización): variable según índice.
• IRPF aproximado (12% sobre ganancia ajustada): el cálculo exacto requiere el procedimiento DGI específico.

Recomendación crítica: antes de vender, calcular el IRPF estimado con contador especializado. La diferencia entre el cálculo nominal y el cálculo ajustado puede ser significativa, y eventuales deducciones admisibles (mejoras documentadas, gastos de compra) pueden reducir la base imponible significativamente.

5. Honorarios del escribano interviniente

El escribano interviene en la escritura de compraventa con honorarios profesionales:

• Arancel típico: aproximadamente 3% del valor escriturado + IVA (verificar arancel actualizado de la Asociación de Escribanos del Uruguay, AEU).
• Distribución entre las partes: tradicionalmente 50% cada parte, pero puede pactarse de otra forma.
• Honorarios del vendedor: aproximadamente 1.5% del valor + IVA = ? 1.83% efectivo.
• Pago: al momento de la escritura.

El escribano realiza múltiples gestiones:

• Estudio de títulos (verificación dominial del inmueble).
• Solicitud de certificados registrales.
• Redacción de la escritura.
• Otorgamiento ante registro.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Retención y vertido de impuestos (ITP, IRPF).
• Gestión de cancelaciones hipotecarias si aplican.

La elección del escribano:

• Tradicionalmente: elige el comprador (asume mayor riesgo en la operación).
• En la práctica: negociable según las partes.
• Recomendación: escribano con experiencia local específica y trayectoria.

6. Comisión inmobiliaria estándar CIU

La comisión estándar de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU):

• Estándar para vendedor: 3% del precio de venta + IVA = ? 3.66% efectivo (verificar régimen actualizado).
• Estándar para comprador: 3% del precio de venta + IVA = ? 3.66% efectivo.
• Total mercado: aproximadamente 6% + IVA en operaciones tradicionales.
• Pago: al momento de cerrar la operación (boleto de reserva, promesa o escritura según se pacte).

La comisión cubre:

• Tasación profesional de la propiedad.
• Estrategia de comercialización.
• Marketing y publicación en portales.
• Fotografía profesional y eventual video.
• Visitas con interesados.
• Negociación con compradores.
• Asesoramiento legal/operativo durante el proceso.
• Coordinación con escribano y eventuales otros profesionales.
• Gestión hasta cierre efectivo de la operación.

En Piso Inmobiliario aplicamos la comisión estándar CIU del 3% + IVA cada parte, pero ofrecemos el Plan Marketing 360° que incluye fotografía profesional, video, drone, presencia en redes sociales y portales, y un compromiso por escrito que libera al propietario si la propiedad no se vende en plazo razonable. El diferencial está en el servicio, no en cobrar menos.

7. Otros gastos menores

• Certificados registrales: USD 50-200 según gestiones (DGR, Catastro, BPS, eventual otros).
• Eventual cancelación de hipoteca: costos administrativos del banco + escritura de cancelación + eventual penalidad por cancelación anticipada según contrato hipotecario.
• Eventuales gastos de gestoría: si hay trámites adicionales específicos.
• Eventual asesoramiento contable: para optimización tributaria del IRPF (USD 100-500 según caso).
• Eventual tasación pericial: si la operación requiere tasación oficial (sucesiones, divorcios, eventual disputa).
• Eventual eliminación de embargos o inhibiciones: si existieran sobre el inmueble o el propietario.

Conjunto típico de gastos menores: USD 300-1.500 según complejidad del caso. Pueden parecer marginales pero conviene contemplarlos para el cálculo realista del neto.

8. Ejemplo numérico completo

Caso ilustrativo: propietario vende apartamento en Pocitos por USD 200.000 que compró en 2015 por USD 130.000.

En este ejemplo ilustrativo, el vendedor recibe aproximadamente USD 181.000 de los USD 200.000 brutos pactados, equivalente al 90.5% del precio (9.5% en costos).

?? Aviso: los cálculos del ejemplo son ilustrativos basados en supuestos generales. Para tu caso concreto: cifras dependen del valor catastral exacto, del precio de compra histórico actualizado, de las deducciones aplicables y del régimen tributario vigente al momento de la operación. Consultá con contador y escribano antes de cerrar.

9. Estrategias legítimas para optimizar tributación

Existen estrategias legítimas para reducir la carga tributaria al vender, con asesoramiento profesional adecuado:

• Documentar todas las mejoras hechas: aumentan el costo fiscal y reducen la ganancia gravada por IRPF. Facturas, comprobantes, eventual contrato con empresa constructora.
• Actualización monetaria del costo de compra: aplicar los índices correctos según normativa DGI vigente.
• Verificar régimen de eventual exoneración: según fecha de adquisición, destino del inmueble, régimen específico aplicable.
• Régimen de Vivienda Promovida (Ley 18.795): si la propiedad fue construida bajo este régimen, eventuales beneficios tributarios significativos.
• Timing de la operación: en algunos casos puede convenir esperar a determinada fecha para activar régimen específico.
• Eventual reinversión: existen regímenes específicos de reinversión que pueden permitir diferir tributación (consultar con contador).
• Análisis de la modalidad de pago: contado vs cuotas pueden tener implicancias tributarias distintas.

Importante: evasión vs elusión vs optimización legítima son cosas distintas. La optimización legítima usa los recursos que la propia normativa habilita. La elusión usa interpretaciones forzadas que pueden ser cuestionadas. La evasión es directamente ilegal. Consultá con contador especializado antes de cualquier estrategia.

10. Régimen específico para Vivienda Promovida (Ley 18.795)

La Ley 18.795 estableció exoneraciones tributarias para Vivienda de Interés Social bajo determinadas condiciones. Aspectos a considerar al vender:

• Exoneraciones eventuales: IRPF, IRAE, Patrimonio sobre la construcción y eventual primera enajenación.
• Eventual exoneración de IVA en determinadas operaciones.
• Eventuales beneficios para inversionistas que adquirieron para alquiler.
• Condiciones: requieren cumplimiento de requisitos específicos (zonas, características técnicas, topes de precio).
• Resolución Ministerial 774/2022: nueva reglamentación aplicable (verificar actualizaciones).

Si tu propiedad fue construida bajo el régimen de Vivienda Promovida, consultá específicamente con contador para verificar qué beneficios mantienen vigencia al momento de la venta. La diferencia en la carga tributaria puede ser muy significativa.

11. Los 6 errores frecuentes del vendedor

1. Calcular el neto solo con la comisión inmobiliaria. El error más frecuente. La comisión es una parte; ITP, IRPF, escribano y gastos menores agregan otro 4-8% típicamente.
2. Subestimar el IRPF sobre ganancia patrimonial. Si compraste hace 10-15 años por USD 100.000 y vendés por USD 250.000: la ganancia gravable después de actualización puede ser USD 100.000+ y el IRPF aprox USD 12.000+. Sorpresa cara si no estaba contemplado.
3. No conservar documentación de la compra original. Sin escritura de compra y comprobantes asociados, no podés justificar el costo fiscal histórico y el IRPF se calcula sobre base máxima.
4. No documentar las mejoras hechas durante la tenencia. Facturas de la reforma de cocina/baños/etc. aumentan el costo fiscal y reducen el IRPF. Sin facturas, no son deducibles.
5. No verificar el valor catastral actualizado. El ITP se calcula sobre este valor. Una propiedad con actualización catastral reciente puede tener ITP significativamente mayor que una con valor catastral desactualizado.
6. No consultar régimen Vivienda Promovida. Si tu propiedad fue construida bajo Ley 18.795, eventuales exoneraciones pueden cambiar drásticamente el cálculo. Es un punto que muchos propietarios desconocen.

12. La propuesta de Piso Inmobiliario

En Piso Inmobiliario ofrecemos asesoramiento integral en la venta: tasación profesional presencial gratuitacon análisis de mercado actualizado, cálculo estimativo del neto a recibir considerando todos los costos típicos, coordinación con contador para análisis específico de IRPF e identificación de eventuales optimizaciones legítimas, coordinación con escribano de confianza para el proceso de escritura, Plan Marketing 360° con fotografía profesional, video con drone, presencia en redes sociales y portales, negociación profesional con compradores buscando maximizar precio y condiciones, asesoramiento durante todo el proceso hasta la firma de escritura, y compromiso por escrito que libera al propietario si la propiedad no se vende en plazo razonable acordado. Aplicamos la comisión estándar CIU del 3% + IVA cada parte. Si querés conocer cuánto te queda neto al vender tu propiedad, podemos hacer el cálculo estimativo sin compromiso.

13. Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Cuánto pago de ITP al vender mi propiedad?

El ITP del vendedor es aproximadamente 2% sobre el valor catastral actualizado del inmueble (verificar tasa vigente con DGI 2026). Como el valor catastral suele ser 30-70% menor al valor de venta, el ITP en términos del precio efectivo de venta típicamente representa 0.5-1.5%. Conviene consultar el valor catastral actualizado en Dirección Nacional de Catastro antes de planificar.

2. ¿Siempre hay que pagar IRPF al vender una propiedad?

No siempre. El IRPF Categoría I se aplica sobre la ganancia entre precio de compra (actualizado) y precio de venta. Si hubo poca o nula ganancia (o pérdida), no hay base imponible. Hay además casos exonerados o con tratamiento especial: propiedades adquiridas antes de ciertas fechas, vivienda permanente bajo determinadas condiciones, operaciones bajo régimen Vivienda Promovida. Consultá con contador para tu caso específico.

3. ¿La comisión del 3% + IVA es obligatoria?

No es obligatoria por ley, es la práctica estándar de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU). Algunas inmobiliarias pueden ofrecer condiciones distintas. Lo importante es evaluar el servicio que recibís: una comisión "más barata" sin marketing profesional, fotografía de baja calidad y sin estrategia comercial frecuentemente termina con menor precio de cierre, anulando el ahorro. La diferencia está en el servicio integral, no en la tasa nominal.

4. ¿Quién elige al escribano: el comprador o el vendedor?

Tradicionalmente lo elige el comprador (asume mayor riesgo en la operación al pagar por algo cuyo dominio debe verificarse). Pero es negociable. Los honorarios se distribuyen tradicionalmente 50% cada parte. Recomendable: escribano con experiencia local específica y trayectoria, no necesariamente el más barato.

5. ¿Cómo demuestro las mejoras hechas para deducir del IRPF?

Con documentación contundente: facturas a nombre tuyo (no informales), eventual contrato con empresa constructora, comprobantes de pago bancarios, eventual permiso municipal si fue obra significativa, eventual escritura aclaratoria si correspondiera. Sin documentación, las mejoras no se aceptan en el costo fiscal y no reducen el IRPF.

6. ¿Conviene vender en pesos o en dólares?

El mercado uruguayo de operaciones inmobiliarias significativas opera mayoritariamente en dólares estadounidenses. Las operaciones pequeñas o de valores menores pueden ser en pesos. Implicancias: en dólares, menor exposición a inflación local pero exposición al tipo de cambio; en pesos, mayor exposición a inflación. Para tu caso específico: consultá con contador y eventual asesor financiero.

7. ¿Mi Caja de Profesionales o BPS afecta la venta?

Si sos profesional con Caja de Profesionales o tenés deudas con BPS, podrían generarse trabas al momento de la escritura. El escribano verifica certificados de no adeudo. Si hay deudas: regularizar antes de poner en venta o estimar el impacto en el cálculo del neto. Las inhibiciones o embargos por deudas tributarias afectan directamente la operación.

14. Referencias y fuentes oficiales

1. Ley N° 18.083 (Reforma Tributaria 2007) y modificativas. Régimen general IRPF y categorías. impo.com.uy
2. Normativa DGI sobre IRPF Categoría I. Régimen de incrementos patrimoniales por venta de inmuebles. gub.uy/direccion-general-impositiva
3. Normativa sobre ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales). Tasa, base imponible, exoneraciones eventuales.
4. Ley N° 18.795 (17/8/2011) — Vivienda de Interés Social. Régimen tributario beneficioso.
5. Resolución Ministerial 774/2022 sobre VIS. Nueva reglamentación. anv.gub.uy/normativa-vigente
6. Ley N° 20.446 (Presupuesto 2025-2029) — Art. 662. Requisito IRPF al día.
7. Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU). Arancel profesional y normativa notarial. aeu.org.uy
8. Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU). Estándares de comisiones. ciu.com.uy
9. Dirección Nacional de Catastro. Valor catastral actualizado de inmuebles. gub.uy/direccion-nacional-catastro
10. Registro de la Propiedad Inmueble (DGR). Inscripción de operaciones inmobiliarias. dgr.gub.uy
11. Colegio de Contadores, Economistas y Administradores del Uruguay. Profesionales para asesoramiento tributario.
12. BPS — Banco de Previsión Social. Eventuales certificados de no adeudo necesarios para la operación.

Aviso importante: las tasas, porcentajes y aranceles tributarios mencionados son referencias generales basadas en el régimen uruguayo. Las cifras específicas, tasas vigentes 2026 del ITP, IRPF Categoría I, IVA aplicable a honorarios profesionales, aranceles de la AEU y régimen estándar CIU deben verificarse con normativa vigente al momento de la operación. El régimen tributario uruguayo se actualiza periódicamente. Los cálculos del ejemplo son ilustrativos basados en supuestos generales. Para tu caso específico: consultá obligatoriamente con contador especializado en operaciones inmobiliarias y escribano de confianza antes de cerrar la operación. Este artículo es informativo y NO reemplaza el asesoramiento profesional individual.

¿Querés calcular cuánto te queda neto al vender tu propiedad?
Tasación + cálculo estimativo gratuito por Piso Inmobiliario. Sin compromiso.Solicitá tu cálculo personalizado ?

Para seguir leyendo en el blog de Piso Inmobiliario

• Precio del m² Montevideo 2026: análisis por barrio
• Cómo vender propiedad heredada Uruguay paso a paso
• Boleto de reserva vs promesa de venta Uruguay
• Honorarios del escribano en compraventa inmobiliaria
• Cómo vender más rápido en Pocitos, Carrasco y zonas premium