Contrato Alquiler Depósito/Galpón Uruguay: Modelo 2026

Si vas a alquilar un galpón industrial en La Teja, un depósito logístico en Camino Carrasco, una planta en zonas industriales del cinturón metropolitano o cualquier inmueble con destino almacenamiento, distribución, producción o industria, el contrato debe estructurarse con particularidades técnicas que no aparecen en un alquiler comercial común. El régimen jurídico aplicable es similar al comercial (DL 14.219 Art. 3 sobre plazo mínimo de 5 años, Art. 65 sobre derecho de preferencia, Art. 39+ sobre garantías de hasta 10 meses), pero el alquiler de depósito o galpón agrega cuestiones operativas críticas: habilitaciones específicas según el rubro (Bomberos por superficie, eventual habilitación ambiental DINACEA/DINAMA según riesgo, habilitación municipal del rubro industrial), inversiones significativas del arrendatario en instalaciones (racks, separaciones, eventual maquinaria adherida), seguros ampliados de responsabilidad civil y contenido, régimen tributario empresarial complejo (IVA, IRAE), eventual zonificación industrial específica de la Intendencia, y cláusulas técnicas sobre adaptaciones edilicias al rubro.

Acá te entregamos el modelo profesional de contrato de alquiler de depósito o galpón diseñado por Piso Inmobiliario sobre la base del Decreto-Ley 14.219 (Arts. 3, 65, 39+), Ley 8.153 sobre libre contratación, Código Civil uruguayo, Ley 16.060 sobre Sociedades Comerciales, normativa de DGI sobre régimen tributario empresarial, normativa de Bomberos sobre habilitaciones de galpones, normativa de DINACEA sobre eventuales obligaciones ambientales y ordenanzas municipales departamentales. Incluye los 5 tipos típicos de depósito/galpón, las particularidades del régimen, las habilitaciones requeridas, el modelo completo reproducible y los 6 errores frecuentes que generan costos significativos.

Índice

1. Por qué el contrato de depósito/galpón merece tratamiento específico
2. El marco legal aplicable
3. Los 5 tipos de depósito/galpón en Uruguay
4. Particularidades vs alquiler comercial estándar
5. Las habilitaciones específicas según rubro
6. Las cláusulas críticas del contrato
7. Modelo completo de contrato
8. Cuestiones tributarias y régimen de seguros
9. Adaptaciones edilicias y régimen de obras
10. Los 6 errores frecuentes del propietario
11. La propuesta de Piso Inmobiliario
12. Preguntas frecuentes (FAQ)
13. Referencias y fuentes oficiales

1. Por qué el contrato de depósito/galpón merece tratamiento específico

El alquiler de depósito o galpón tiene cuatro particularidades estructurales:

1. Inversión significativa del arrendatario en adaptación al rubro: racks de almacenamiento, separaciones internas, instalaciones eléctricas para maquinaria, eventual oficina interna, plataformas de carga. Esto requiere cláusulas específicas sobre obras y eventual compensación.
2. Plazo largo necesario: el ROI de las inversiones suele requerir 5-10 años. El plazo mínimo legal de 5 años (Art. 3 DL 14.219) coincide con la lógica económica del rubro.
3. Habilitaciones múltiples: Bomberos por superficie, habilitación del rubro específico (alimentaria, química, automotor, etc.), eventual habilitación ambiental, habilitación urbanística municipal.
4. Riesgo operativo mayor: incendio, daños estructurales por uso intensivo, eventual contaminación, accidentes laborales en las instalaciones. Los seguros y cláusulas de responsabilidad civil deben reforzarse significativamente.

Costos económicos típicos del alquiler de depósito/galpón en Uruguay (2026):

• Depósito en zona industrial Montevideo (Cerrito, Belvedere, La Teja): USD 3-7 por m² mensual.
• Galpón en Camino Carrasco / Pando: USD 4-8 por m² mensual.
• Galpón premium en zonas francas: USD 6-12 por m² mensual.
• Depósito refrigerado: USD 8-15 por m² mensual + servicios.
• Galpón con oficinas y plataformas de carga: 15-30% sobre valores base.

2. El marco legal aplicable

Importante: aunque el régimen base es similar al alquiler comercial estándar, las habilitaciones, seguros y cláusulas técnicas son específicas del depósito/galpón.

3. Los 5 tipos de depósito/galpón en Uruguay

La identificación correcta del tipo define el régimen de habilitaciones, seguros, cláusulas contractuales y régimen tributario aplicable.

4. Particularidades vs alquiler comercial estándar

Estas diferencias deben reflejarse en cláusulas específicas del contrato, no en un contrato comercial genérico.

5. Las habilitaciones específicas según rubro

El sistema uruguayo de habilitaciones para galpones e industrias es escalonado:

• Habilitación de Bomberos: obligatoria según superficie y rubro. Define cantidad de extintores, salidas de emergencia, eventual sistema de detección y rociadores. Habilitación inicial + renovación periódica. (Verificar plazos actualizados en Dirección Nacional de Bomberos)
• Habilitación municipal de rubro: cada Intendencia tiene reglamento propio. Montevideo, Canelones, Maldonado y otros departamentos tienen procedimientos específicos según la actividad.
• Habilitación ambiental: obligatoria para industrias con eventual impacto ambiental (DINACEA, ex-DINAMA). Categorías A, B, C según riesgo. La obligación es típicamente del arrendatario (rubro), pero el propietario debe verificar que sea viable en el inmueble.
• Habilitación sanitaria: para rubros con manipulación de alimentos, productos farmacéuticos o sanitarios.
• Habilitación del Ministerio del Interior: para depósitos de armas, explosivos o productos controlados.
• Habilitación de la DGI y BPS: régimen tributario empresarial del arrendatario.
• Zonificación urbanística: verificar que el inmueble esté en zona donde el rubro esté permitido.

Cláusula crítica: el contrato debe establecer que la obtención y mantenimiento de todas las habilitaciones es responsabilidad exclusiva del arrendatario, con eventual rescisión si no las obtiene en plazos razonables.

6. Las cláusulas críticas del contrato

1. Identificación específica del inmueble: dirección, padrón, superficie cubierta y descubierta, plano de referencia.
2. Destino específico del rubro: taxativo, con prohibición de usos diferentes sin autorización.
3. Plazo mínimo de 5 años (o el pactado, típicamente 7-10).
4. Garantías acumuladas: depósito + fianza personal de socios + eventual seguro de caución comercial.
5. Régimen de obras y adaptaciones: autorización previa por escrito, régimen de compensación al finalizar.
6. Habilitaciones a cargo del arrendatario: obtención y mantenimiento vigente.
7. Seguros obligatorios: RC ampliada, incendio, contenido, eventual responsabilidad ambiental.
8. Derecho de preferencia (Art. 65 DL 14.219): procedimiento aplicable.
9. Cesión del contrato vinculada al fondo de comercio: condiciones específicas.
10. Régimen tributario: IVA, IRAE, retenciones, facturación.
11. Mora automática y cláusula penal: válidas en comercial.
12. Visitas e inspecciones: con preaviso adecuado a la operación.
13. Devolución del inmueble: con eventual restitución a estado original o conservación de mejoras.
14. Régimen ambiental: responsabilidad del arrendatario por eventual contaminación.

7. Modelo completo de contrato

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE DEPÓSITO/GALPÓN

En la ciudad de [Ciudad], a los [día] días del mes de [mes] del año [año], entre:

EL ARRENDADOR: [Nombre o razón social], cédula/RUT [número], domicilio constituido en [dirección], en adelante "EL ARRENDADOR".

EL ARRENDATARIO: [Razón social], RUT [número], domicilio constituido en [dirección], representado en este acto por [representante legal según Ley 16.060], en adelante "EL ARRENDATARIO".

PRIMERA — OBJETO: EL ARRENDADOR da en arrendamiento al ARRENDATARIO el inmueble sito en [dirección completa], padrón [número], con superficie cubierta de [X] m² y descubierta de [Y] m², compuesto por [descripción: galpón principal de X m², oficinas administrativas de Y m², plataforma de carga, área de estacionamiento, etc.].

SEGUNDA — DESTINO: El inmueble se destinará exclusivamente al desarrollo del siguiente rubro: [especificar: depósito logístico / planta industrial de [rubro] / centro de distribución / etc.]. Cualquier uso distinto al pactado requiere autorización escrita previa.

TERCERA — HABILITACIONES: EL ARRENDATARIO se obliga a obtener y mantener vigentes durante toda la vigencia del contrato todas las habilitaciones requeridas por la normativa aplicable al rubro: habilitación de Bomberos, habilitación municipal del rubro, eventual habilitación ambiental, habilitación sanitaria si aplica, y cualquier otra exigida. El incumplimiento de esta obligación configura causal de rescisión.

CUARTA — PRECIO: El precio mensual se fija en USD [monto] / $[monto], pagaderos por mes adelantado dentro de los primeros [5] días de cada mes, con la facturación correspondiente al régimen tributario aplicable.

QUINTA — PLAZO: El plazo del contrato será de [7] años, contado desde el [fecha de inicio], conforme al plazo mínimo legal del Art. 3 DL 14.219.

SEXTA — GARANTÍAS: EL ARRENDATARIO constituye: (a) depósito en BHU equivalente a [8] meses de alquiler; (b) fianza personal solidaria de los socios; (c) eventual seguro de caución comercial. Las garantías son acumulables.

SÉPTIMA — AJUSTE ANUAL: El precio se ajustará anualmente conforme a la variación del [URA / IPC / UI / variación del dólar] aplicable al aniversario del contrato.

OCTAVA — MORA Y CLÁUSULA PENAL: El no pago dentro del plazo pactado configurará mora automática con intereses moratorios del [2%] mensual. La mora superior a [10] días genera cláusula penal del [15%] del alquiler mensual por cada situación.

NOVENA — OBRAS Y ADAPTACIONES: EL ARRENDATARIO podrá realizar las obras necesarias para la adaptación del inmueble al rubro con autorización escrita previa del ARRENDADOR. Las obras estructurales que afecten cimientos, columnas, vigas o cubierta requieren además proyecto profesional firmado por arquitecto o ingeniero. Las mejoras adheridas quedan en beneficio del inmueble al finalizar, salvo pacto expreso en contrario para obras específicas.

DÉCIMA — SEGUROS OBLIGATORIOS: EL ARRENDATARIO contratará y mantendrá vigentes durante todo el plazo: (a) responsabilidad civil ampliada por la actividad comercial/industrial; (b) cobertura de incendio del inmueble por su valor de reconstrucción a primer riesgo o sumas declaradas; (c) cobertura de contenido propio; (d) eventual seguro de responsabilidad ambiental si el rubro lo justifica. Las pólizas deberán acreditarse al ARRENDADOR anualmente.

UNDÉCIMA — RESPONSABILIDAD AMBIENTAL: EL ARRENDATARIO asume responsabilidad integral por cualquier contaminación o impacto ambiental que su actividad genere durante la vigencia del contrato. Al finalizar, deberá acreditar mediante eventual certificación profesional la ausencia de contaminantes en el inmueble.

DUODÉCIMA — DERECHO DE PREFERENCIA: Al vencimiento del plazo, EL ARRENDATARIO podrá ejercer el derecho de preferencia establecido en el Art. 65 DL 14.219 conforme al procedimiento legal aplicable. EL ARRENDADOR notificará con [180] días de anticipación las condiciones de eventual renovación.

DÉCIMOTERCERA — CESIÓN DEL CONTRATO: EL ARRENDATARIO podrá ceder el contrato vinculado al fondo de comercio con autorización escrita previa de EL ARRENDADOR. La autorización no podrá ser denegada arbitrariamente cuando el cesionario acredite solvencia equivalente y compromiso de mantener el destino pactado.

DÉCIMOCUARTA — INVENTARIO: Se firma como anexo integrante el inventario detallado del inmueble con fotografías de fecha cierta y eventual relevamiento profesional del estado estructural.

DÉCIMOQUINTA — INSPECCIONES: EL ARRENDADOR podrá inspeccionar el inmueble dos veces al año con preaviso de [15] días, adaptado a la operación del ARRENDATARIO.

DÉCIMOSEXTA — DEVOLUCIÓN: Al finalizar el contrato, EL ARRENDATARIO entregará el inmueble libre de contenido propio, en condiciones equivalentes a las iniciales (con las mejoras autorizadas si así se pactó), con todas las habilitaciones canceladas y eventual certificación ambiental si aplica.

DÉCIMOSÉPTIMA — DOMICILIOS Y LEGISLACIÓN: Las partes constituyen domicilios en los indicados al inicio. El presente contrato se rige por el DL 14.219, la Ley 8.153, el Código Civil uruguayo, la Ley 16.060 y normativa concordante.

En prueba de conformidad, las partes firman dos ejemplares del mismo tenor.

_______________________
EL ARRENDADOR

_______________________
EL ARRENDATARIO (Representante legal)

_______________________
FIADOR / GARANTE (Socios solidarios)

8. Cuestiones tributarias y régimen de seguros

Régimen tributario:

• IVA sobre alquileres comerciales/industriales: aplicable cuando el arrendador es empresa con actividad comercial. Para persona física: generalmente sin IVA, sí IRPF Categoría I.
• IRAE: sobre rentas empresariales del arrendador empresa.
• IRPF Categoría I: aplicable a personas físicas que alquilan inmuebles.
• Eventual retención del arrendatario: según el régimen específico.
• Facturación obligatoria: mensual, según el régimen tributario del arrendador.
• Ley 20.446 Art. 662: IRPF al día requisito para acción judicial.

Seguros obligatorios y recomendables:

• Responsabilidad Civil ampliada del arrendatario: cobertura por daños a terceros derivados de la actividad. Suma asegurada típica: USD 500.000-2.000.000 según rubro.
• Incendio del inmueble: por su valor de reconstrucción. Puede contratarlo el propietario (con cargo trasladado al alquiler) o el arrendatario.
• Cobertura de contenido: mercaderías, maquinaria, instalaciones del arrendatario. A cargo del arrendatario.
• Eventual cobertura ambiental: para industrias con riesgo de contaminación.
• Eventual cobertura de pérdida de alquileres: para el propietario, ante eventual indisponibilidad del inmueble por siniestro.

9. Adaptaciones edilicias y régimen de obras

Las obras de adaptación al rubro son frecuentes en depósitos/galpones. Las más típicas:

• Instalación de racks y estanterías: generalmente removibles, baja complejidad.
• Separaciones internas: oficinas administrativas, baños del personal, áreas de carga/descarga.
• Plataformas de carga (docks): obra estructural significativa.
• Instalación de cámaras frigoríficas: requiere refuerzos eléctricos y estructurales.
• Pisos especiales: antiderrapantes, resistentes a productos químicos, sanitarios para alimentos.
• Sistema de protección contra incendios: rociadores, detección, eventual obra de adecuación.
• Modificaciones eléctricas: para maquinaria de mayor consumo.
• Mejoras en aberturas: portones industriales, eventual puerta de emergencia.

El contrato debe regular específicamente: autorización previa por escrito (con proyecto profesional para obras estructurales), eventual asunción de costos del arrendador para obras necesarias de conservación, régimen de compensación al finalizar (con o sin), y obligación de eventual restitución a estado original para obras no autorizadas.

10. Los 6 errores frecuentes del propietario

1. Usar contrato comercial estándar sin adaptaciones específicas. Omite cláusulas críticas sobre habilitaciones, seguros ampliados, obras de adaptación significativas y régimen ambiental. Costo típico: USD 5.000-30.000 en eventuales disputas.
2. No verificar la zonificación urbanística antes de alquilar. Si el rubro del arrendatario no está permitido en la zona, la habilitación municipal se denegará y el conflicto aparece después de firmar.
3. Aceptar garantías insuficientes. El riesgo económico en depósito/galpón es típicamente mayor que en comercial estándar. 6-10 meses + fianza personal de socios + eventual seguro de caución es el mínimo razonable.
4. No exigir seguros obligatorios documentados. Sin pólizas verificadas anualmente, frente a un incendio o daño grave, el riesgo cae sobre el propietario.
5. No regular específicamente el régimen ambiental. Si el arrendatario genera contaminación durante el contrato, sin cláusula clara la responsabilidad puede extenderse al propietario.
6. Subestimar el plazo necesario. El arrendatario invierte significativamente en adaptaciones. Plazos cortos generan dos problemas: (a) menor disposición a invertir, lo que limita el universo de inquilinos; (b) cuando invierte, exige plazo largo o renovaciones que vos no anticipaste.

11. La propuesta de Piso Inmobiliario

En Piso Inmobiliario gestionamos alquileres de depósito y galpón con asesoramiento integral: verificación de zonificación municipal para confirmar viabilidad del rubro, análisis del inmueble en aspectos estructurales, eléctricos y de habilitaciones existentes, diseño del contrato profesional con cláusulas técnicas adaptadas al depósito/galpón (habilitaciones, seguros, régimen ambiental, obras de adaptación), coordinación con contador para optimización tributaria (IVA, IRAE, IRPF según corresponda), asesoramiento sobre garantíasapropiadas al riesgo industrial específico, inventario profesional con relevamiento estructural al inicio y final, coordinación con escribano para certificación cuando corresponde, y seguimiento durante toda la vigencia del contrato. Si tenés un depósito o galpón para alquilar y querés estructurar profesionalmente la operación, podemos asesorarte sobre tu caso concreto.

12. Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿El plazo mínimo de 5 años aplica a galpones?

Sí. El Art. 3 DL 14.219 establece plazo mínimo de 5 años para destino industria y comercio, lo que incluye depósitos y galpones. El plazo beneficia al arrendatario: tiene derecho a permanecer 5 años, no obligación. Pactar menos no te da derechos adicionales como propietario. La práctica habitual del mercado uruguayo es pactar 7-10 años con renovaciones para alinear con la inversión típica del arrendatario.

2. ¿Cuánto depósito puedo pedir en alquiler de galpón?

Hasta 10 meses de alquiler en BHU (Art. 39+ DL 14.219) para destino comercial/industrial. Recomendación práctica para galpones: 8-10 meses depósito BHU + fianza personal solidaria de socios + eventual seguro de caución comercial. La acumulación de garantías reduce el riesgo total.

3. ¿Quién debe contratar el seguro contra incendio del galpón?

Cualquiera de las dos partes puede hacerlo, según se pacte. Recomendable: que lo contrate el arrendatario (es quien tiene la ocupación efectiva y conocimiento del rubro) cubriendo el valor de reconstrucción del inmueble, con el propietario como beneficiario en caso de siniestro. Alternativamente: el propietario contrata y traslada el costo al alquiler. Lo crítico es que el seguro EXISTA y esté vigente, con pólizas verificadas anualmente.

4. ¿Mi galpón puede recibir cualquier rubro industrial?

No. La zonificación urbanística municipal define qué rubros están permitidos en cada zona. Algunos rubros (químicos, refrigerados, automotor con pintura, etc.) tienen restricciones específicas. Antes de aceptar a un arrendatario: verificar viabilidad del rubro en la Intendencia. Si el rubro no es habilitable, el contrato puede ser válido pero el arrendatario no podrá operar, generando rescisión y eventuales daños.

5. ¿Qué pasa si el arrendatario contamina mi inmueble?

La responsabilidad principal es del arrendatario, pero el propietario puede quedar expuesto. La cláusula contractual debe: asignar responsabilidad integral del arrendatario, exigir seguro de responsabilidad ambiental para rubros de riesgo, exigir certificación ambiental al finalizar el contrato, regular obligación de remediación a cargo exclusivo del arrendatario. Sin cláusula específica, en eventual contaminación grave, el propietario puede ser obligado a costear remediación con derecho de repetición contra el arrendatario.

6. ¿El arrendatario puede transferir su negocio a otra empresa con mi galpón?

Generalmente sí, mediante cesión del contrato vinculada al fondo de comercio (Art. 65 DL 14.219 y concordantes), con autorización escrita previa del propietario. La autorización no puede ser denegada arbitrariamente cuando el cesionario acredite solvencia equivalente y compromiso de mantener el destino pactado. El contrato debe regular el procedimiento específico de cesión.

7. ¿Necesito habilitar el galpón antes de alquilarlo?

No. Las habilitaciones específicas del rubro las obtiene el arrendatario para su actividad. Pero como propietario debés verificar que el inmueble: (a) cumpla normas estructurales y de seguridad básicas; (b) esté en zona donde rubros industriales/comerciales sean permitidos; (c) no tenga restricciones específicas del Reglamento de Copropiedad si aplica. La habilitación específica del rubro (Bomberos, ambiental, etc.) la gestiona el arrendatario.

13. Referencias y fuentes oficiales

1. Decreto-Ley N° 14.219 — Art. 3. Plazo mínimo de 5 años para industria y comercio. impo.com.uy/bases/decretos-ley/14219-1974
2. Decreto-Ley N° 14.219 — Art. 65. Derecho de preferencia del arrendatario comercial.
3. Decreto-Ley N° 14.219 — Art. 39+. Régimen de garantías hasta 10 meses para comercio.
4. Ley N° 8.153. Régimen de libre contratación de arrendamientos.
5. Ley N° 19.889 (LUC) — Arts. 421-466. NO aplica (régimen reservado a casa-habitación).
6. Ley N° 16.060 — Sociedades Comerciales. Identificación y representación de empresas. impo.com.uy
7. Código Civil Uruguayo — Arts. 1291, 1431, 1779. Régimen general de contratos y obligaciones.
8. Ley N° 20.446 (Presupuesto 2025-2029) — Art. 662. Requisito IRPF al día para acciones judiciales.
9. Dirección Nacional de Bomberos. Habilitación de galpones e industrias según superficie y rubro. bomberos.gub.uy
10. Ministerio de Ambiente — DINACEA. Eventual habilitación ambiental según categoría de riesgo. gub.uy/ministerio-ambiente
11. DGI — Régimen tributario. IVA, IRAE, IRPF Categoría I según el caso. gub.uy/direccion-general-impositiva
12. BPS — Régimen de aportes. Si el arrendador es empresa con personal. bps.gub.uy
13. BHU — Garantía de Alquiler. Depósito en UI para alquileres comerciales/industriales. bhu.com.uy/ahorro/garantia-de-alquiler
14. Intendencias Departamentales. Zonificación urbanística y habilitación municipal del rubro.

Aviso: el modelo de contrato es un punto de partida profesional adaptable a cada caso. La definición exacta del plazo, las garantías apropiadas al riesgo industrial específico, el régimen de seguros obligatorios, las habilitaciones requeridas según el rubro y las cláusulas técnicas sobre adaptaciones edilicias requieren análisis individualizado. La zonificación municipal varía por Intendencia y debe verificarse específicamente. Consultar con escribano, abogado especializado en arrendamientos comerciales/industriales, contador, arquitecto o ingeniero para aspectos estructurales y eventualmente especialista en derecho ambiental antes de firmar. Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional individual.

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