Modelo Contrato Alquiler Vivienda Uruguay 2026: Descarga Gratuita

Si vas a alquilar tu apartamento en Pocitos, Cordón, Carrasco, Centro o cualquier zona de Uruguay y todavía estás usando un contrato que descargaste de un blog hace años, que copiaste de un familiar o que te pasó "alguien que sabe", tenés un problema serio que recién vas a descubrir cuando aparezca el primer conflicto. Los contratos informales que circulan en Uruguay tienen errores típicos que comprometen al propietario: mezclan disposiciones de regímenes incompatibles (DL 14.219 estatutario con libre contratación con LUC), omiten cláusulas críticas que sí son válidas y protegen al propietario (mora automática donde aplica, cláusula penal, derecho de visita pactado), e incluyen cláusulas nulas por Art. 76 del DL 14.219.

Acá te entregamos el modelo profesional de contrato de alquiler de vivienda diseñado por Piso Inmobiliario sobre la base del Decreto-Ley 14.219, la Ley 19.889 (LUC, Arts. 421-466), la Ley 20.446 Art. 662 sobre IRPF, el Código Civil uruguayo y normativa BHU. Incluye las cláusulas obligatorias por ley, las recomendadas para protección reforzada, las nulas que no podés incluir, el modelo completo reproducible y la descarga gratuita en PDF.

Índice

1. Por qué importa un contrato profesional
2. El régimen aplicable: cómo elegirlo
3. Las cláusulas obligatorias por ley
4. Las cláusulas recomendadas para protección reforzada
5. Las cláusulas nulas que NO podés incluir
6. Modelo completo de contrato + descarga PDF
7. Cláusulas específicas para propiedad horizontal
8. Las formalidades de firma
9. Los 6 errores frecuentes del propietario
10. La propuesta de Piso Inmobiliario
11. Preguntas frecuentes (FAQ)
12. Referencias y fuentes oficiales

1. Por qué importa un contrato profesional

El contrato de arrendamiento es la ley entre las partes (Art. 1291 Código Civil): es la fuente principal de tus derechos como propietario, el documento sobre el que se evalúa cualquier conflicto, y la prueba determinante en eventual juicio de desalojo o cobro. Un mal contrato no se nota mientras todo funciona — se nota cuando aparece el conflicto y descubrís que la cláusula que te protegía es nula, que la causal de desalojo que pensabas usar no está pactada, o que el régimen aplicable no es el que asumías.

Costos típicos de un contrato deficiente en el mercado uruguayo:

• Pago tardío reiterado sin cláusula penal: USD 1.500-3.500 en pérdida acumulada por año.
• Juicio de desalojo con causal mal pactada: USD 3.000-8.000 + 6-12 meses adicionales.
• Daños no recuperables por falta de inventario: USD 500-5.000 según el inmueble.
• Cláusulas nulas por Art. 76 DL 14.219: imposibilidad de exigirlas + descrédito procesal.

La inversión en un contrato profesional (USD 50-200 en revisión legal) tiene retorno multiplicado por 20-50x cuando se evita el primer conflicto serio.

2. El régimen aplicable: cómo elegirlo

Uruguay opera con tres regímenes paralelos de arrendamiento. La elección define qué cláusulas son válidas, los plazos mínimos, las garantías admisibles y el procedimiento de desalojo aplicable.

Para identificar el régimen aplicable: verificá la fecha del permiso de construcción del inmueble en la Intendencia. Pre-1968 = régimen estatutario obligatorio. Post-1968 con garantía = libre contratación. Sin garantía y casa-habitación = puede acogerse a LUC.

Recomendación práctica: para la mayoría de propietarios con inmuebles post-1968, el régimen de libre contratación con garantía es el más equilibrado — permite mora automática y cláusulas penales fuertes, mantiene plazos razonables y admite las garantías profesionales (aseguradoras, BHU, ANDA, FGA).

3. Las cláusulas obligatorias por ley

Estas 12 cláusulas deben estar en todo contrato de arrendamiento de vivienda para tener validez plena:

1. Identificación completa de las partes (nombre, cédula, domicilio constituido) — Art. 1291 CC + DL 14.219.
2. Descripción del inmueble (dirección exacta, padrón, unidad si aplica) — DL 14.219.
3. Destino del inmueble (casa-habitación, mixto, etc.) — Art. 25 DL 14.219.
4. Precio del arrendamiento (monto, moneda, forma de pago) — DL 14.219 Art. 76 (moneda nacional en estatutario).
5. Plazo del contrato (fecha de inicio y vencimiento) — Art. 3 DL 14.219.
6. Forma y plazo de pago (día del mes, cuenta bancaria, comprobantes).
7. Modalidad de garantía (depósito BHU, fianza, aseguradora, FGA, ANDA) — Art. 39+ DL 14.219.
8. Ajuste anual del precio (URA o IPC según corresponda, fecha de aplicación) — DL 14.219.
9. Obligaciones del arrendatario (mantenimiento, gastos comunes, servicios) — Art. 1779 CC.
10. Devolución del inmueble (estado, plazos, inventario final).
11. Domicilio constituido de cada parte para notificaciones.
12. Firma de ambas partes + eventual fiador con cédula y fecha cierta.

4. Las cláusulas recomendadas para protección reforzada

Estas 11 cláusulas no son obligatorias pero protegen significativamente al propietario cuando el régimen aplicable las admite:

1. Mora automática (en libre contratación y LUC; NO en estatutario por Art. 76).
2. Intereses moratorios sobre saldos adeudados (1-2% mensual típico).
3. Cláusula penal por pago tardío (5-10% del alquiler mensual).
4. Cláusula resolutoria por reincidencia (3 atrasos en 12 meses = rescisión).
5. Derecho de visita pactado (2 veces al año con preaviso de 48 horas).
6. Obligación de entregar copia de cualquier cerradura nueva (plazo 10 días).
7. Prohibición de subarriendo y cesión sin autorización escrita previa.
8. Régimen de obras y mejoras (autorización previa, destino al finalizar).
9. Cláusula de mascotas (autorización, condiciones, responsabilidades).
10. Cláusula de rescisión anticipada con penalidad proporcional.
11. Inventario inicial como anexo integrante del contrato (fotos + descripción).

5. Las cláusulas nulas que NO podés incluir (Art. 76 DL 14.219)

El Art. 76 del DL 14.219 establece cláusulas nulas en el régimen estatutario (no aplica a libre contratación ni LUC):

• Mora automática: en estatutario la mora requiere intimación judicial obligatoria (Art. 55 DL 14.219).
• Pago en moneda extranjera: en estatutario debe ser moneda nacional o UI/URA.
• Renuncia anticipada del inquilino a derechos protectores del régimen estatutario.
• Cláusulas que vacían los plazos mínimos de 2 años + prórroga + desalojo.
• Cláusulas que impongan al inquilino obligaciones que corresponden legalmente al propietario.

Incluir estas cláusulas en un contrato bajo régimen estatutario: las cláusulas son nulas y el resto del contrato puede ser interpretado contra el redactor. En libre contratación y LUC: la mora automática y moneda extranjera son válidas.

6. Modelo completo de contrato + descarga PDF

Modelo profesional bajo régimen de libre contratación con garantía (el más usado en Montevideo y zona metropolitana para inmuebles post-1968). Para versiones bajo régimen estatutario o LUC, consultá con asesor legal para adaptaciones específicas.

 Descargá el modelo completo en PDF editableDescargar modelo PDF ?Modelo profesional revisado por escribanos. Editable, listo para usar.

Vista previa del modelo (texto completo abajo):

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En la ciudad de [Ciudad], a los [día] días del mes de [mes] del año [año], entre:

EL ARRENDADOR: [Nombre completo], cédula de identidad [número], con domicilio constituido en [dirección], en adelante "EL ARRENDADOR".

EL ARRENDATARIO: [Nombre completo], cédula de identidad [número], con domicilio constituido en [dirección], en adelante "EL ARRENDATARIO".

EL FIADOR / GARANTE: [Si aplica - nombre, cédula, domicilio].

Se acuerda celebrar el presente contrato de arrendamiento bajo las siguientes condiciones:

PRIMERA — OBJETO: EL ARRENDADOR da en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien acepta, el inmueble sito en [dirección completa], padrón [número], unidad [si aplica], departamento de [departamento].

SEGUNDA — DESTINO: El inmueble se destinará exclusivamente a casa-habitación del ARRENDATARIO y su núcleo familiar conviviente. Queda expresamente prohibido cualquier otro destino sin autorización escrita del ARRENDADOR.

TERCERA — PRECIO: El precio del arrendamiento se fija en la suma de $[monto] ([Pesos uruguayos / dólares estadounidenses / Unidades Indexadas]) mensuales, pagaderos por mes adelantado dentro de los primeros [5] días de cada mes en [forma de pago: transferencia a cuenta / efectivo / etc.].

CUARTA — PLAZO: El plazo del contrato será de [24] meses, contado desde el [fecha de inicio] hasta el [fecha de vencimiento].

QUINTA — GARANTÍA: En garantía del cumplimiento de las obligaciones, EL ARRENDATARIO constituye [modalidad: depósito BHU de X meses / fianza de [garante] / póliza aseguradora N° X / FGA N° X].

SEXTA — AJUSTE: El precio se ajustará anualmente conforme a la variación del [URA / IPC / UI según pacten], aplicable a partir del aniversario de inicio del contrato.

SÉPTIMA — MORA: El no pago del precio dentro del plazo pactado configurará mora automática sin necesidad de intimación judicial ni extrajudicial alguna, generando intereses moratorios del [1,5%] mensual sobre el saldo adeudado.

OCTAVA — CLÁUSULA PENAL: En caso de mora, EL ARRENDATARIO abonará además una multa equivalente al [10%] del valor del alquiler mensual por cada mes con atraso superior a [5] días.

NOVENA — RESCISIÓN POR REINCIDENCIA: Si EL ARRENDATARIO incurre en tres o más atrasos en el pago durante un período de doce meses consecutivos, EL ARRENDADOR podrá ejercer la condición resolutoria tácita del contrato según el Art. 1431 del Código Civil.

DÉCIMA — OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: Mantener el inmueble como buen padre de familia (Art. 1779 CC); pagar puntualmente alquileres, gastos comunes y servicios (UTE, OSE, Antel); permitir el reconocimiento del inmueble por EL ARRENDADOR con preaviso de 48 horas, dos veces al año; entregar copia funcional de cualquier cerradura nueva dentro de 10 días.

UNDÉCIMA — PROHIBICIONES: Queda expresamente prohibido subarrendar, ceder el contrato o autorizar el uso por terceros sin autorización escrita previa de EL ARRENDADOR; realizar obras o modificaciones estructurales sin autorización; usar el inmueble para fines comerciales, industriales o profesionales.

DUODÉCIMA — MASCOTAS: [Permitida/No permitida la tenencia. Si permitida: condiciones específicas].

DÉCIMOTERCERA — INVENTARIO: Se firma como anexo integrante del presente contrato el inventario de bienes y estado del inmueble, con fotografías de fecha cierta.

DÉCIMOCUARTA — RESCISIÓN ANTICIPADA: EL ARRENDATARIO podrá rescindir anticipadamente con preaviso de [60] días, abonando una indemnización equivalente a [2] meses de alquiler.

DÉCIMOQUINTA — DEVOLUCIÓN: Al finalizar el contrato, EL ARRENDATARIO entregará el inmueble en idéntico estado al recibido, con inventario y fotografías de fecha cierta, todas las llaves originales y copias, y servicios al día.

DÉCIMOSEXTA — DOMICILIOS: Las partes constituyen domicilios en los indicados al inicio, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones.

DÉCIMOSÉPTIMA — LEGISLACIÓN APLICABLE: El presente contrato se rige por el régimen de libre contratación del DL 14.219, el Código Civil uruguayo y demás normativa concordante.

En prueba de conformidad, las partes firman dos ejemplares del mismo tenor en el lugar y fecha indicados.

_______________________
EL ARRENDADOR

_______________________
EL ARRENDATARIO

_______________________
EL FIADOR (si aplica)

7. Cláusulas específicas para propiedad horizontal

Si el inmueble está en propiedad horizontal (Ley 10.751), agregá cláusulas específicas:

• Obligación de respeto al Reglamento de Copropiedad que el arrendatario declara haber recibido y leído.
• Pago de gastos comunes conforme al porcentaje del Reglamento.
• Respeto a horarios de descanso y normas de convivencia del consorcio.
• Prohibición de modificaciones que afecten partes comunes o fachada.
• Eventual responsabilidad solidaria con el propietario por multas del consorcio.
• Comunicación de quejas del consorcio dentro de plazos pactados.

8. Las formalidades de firma

Para que el contrato tenga plena validez:

• Dos ejemplares idénticos firmados (uno para cada parte).
• Firma de cada hoja por todas las partes (no solo la última).
• Firma del fiador si hay garantía de fianza, con cédula y domicilio.
• Inventario anexo firmado el mismo día por las partes.
• Fotografías con fecha cierta del estado del inmueble (anexas al inventario).
• Cédulas vigentes de todas las partes al momento de la firma.
• Eventual certificación de firmas por escribano (no obligatorio pero recomendado para alquileres premium).

El contrato privado tiene plena validez. La certificación notarial agrega fecha cierta oponible a terceros y facilita la ejecución de cláusulas en eventual juicio.

9. Los 6 errores frecuentes del propietario

1. Usar contratos genéricos de internet sin adaptación al régimen aplicable ni a la situación específica.
2. Omitir la mora automática y cláusula penal en regímenes que sí las admiten (libre contratación y LUC).
3. No firmar inventario inicial detallado con fotos — sin esto, no podés cobrar daños del inmueble.
4. Aceptar garantía sin verificar capacidad real del garante o de la aseguradora (verificar solvencia, antigüedad de la póliza, coberturas).
5. No incluir cláusula de visita pactada — sin esto, perdés acceso operativo al inmueble durante el contrato.
6. Firmar sin escribano en alquileres premium — para alquileres > USD 1.000/mes, la certificación notarial (USD 50-150) es seguro barato.

10. La propuesta de Piso Inmobiliario

En Piso Inmobiliario diseñamos contratos profesionales adaptados a cada situación: análisis previo del régimen aplicable (verificación del permiso de construcción), cláusulas adaptadas a la modalidad de garantía aceptada, inventario inicial profesional con fotografía de fecha cierta, coordinación con escribanopara certificación cuando corresponde, asesoramiento sobre cláusulas opcionales para protección reforzada, y seguimiento durante toda la vigencia del contrato con activación temprana de garantías ante incumplimientos. Si vas a alquilar tu propiedad y querés tener desde el inicio un contrato que efectivamente te proteja, podemos asesorarte sobre tu caso concreto.

11. Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Puedo usar este modelo de contrato sin asesoramiento?

Es buena base de partida, pero recomendamos revisión profesional. Cada situación tiene matices (régimen aplicable según permiso de construcción, modalidad de garantía, eventual destino mixto, propiedad horizontal con reglamento específico) que pueden requerir adaptaciones. La inversión en revisión (USD 50-200) es marginal vs costos potenciales de un mal contrato.

2. ¿Es obligatorio firmar el contrato ante escribano?

No. El contrato privado tiene plena validez. La certificación notarial agrega fecha cierta y facilita la ejecución pero no es requisito legal. Para alquileres premium (> USD 1.000/mes) la certificación es recomendable.

3. ¿Puedo cobrar en dólares el alquiler?

Depende del régimen. En régimen estatutario del DL 14.219: NO (Art. 76 lo prohíbe). En libre contratación y LUC: SÍ. Para inmuebles con permiso pre-1968 solo se admite moneda nacional, UI o URA.

4. ¿Cuánto puedo pedir de depósito en garantía?

Hasta 5 meses de alquiler para vivienda (Art. 39+ DL 14.219). El depósito debe hacerse en el BHU en Unidades Indexadas (UI) para mantener valor. La devolución tras finalizar el contrato típicamente lleva 45-60 días hábiles.

5. ¿Qué pasa si no incluyo cláusula penal y el inquilino paga tarde?

Solo podés reclamar intereses legales (mucho menores que una cláusula penal bien pactada). Sin cláusula penal: el inquilino paga tarde "gratis" desde el punto de vista económico. Con cláusula penal del 10%: cada atraso le cuesta operativamente y reduce significativamente la reincidencia.

6. ¿El contrato se puede renovar automáticamente?

Depende del régimen. En estatutario DL 14.219: hay prórroga legal automática de 1 año tras el plazo mínimo de 2 años. En libre contratación y LUC: las partes pactan libremente las renovaciones. Conviene incluir cláusula expresa sobre renovación.

7. ¿Necesito IRPF al día para alquilar?

Para iniciar acciones judiciales de arrendamiento sí (Art. 662 Ley 20.446 de Presupuesto 2025-2029). Para celebrar el contrato no es requisito formal, pero conviene mantener regularizado el IRPF Categoría I por rentas de arrendamiento para evitar problemas futuros.

12. Referencias y fuentes oficiales

1. Decreto-Ley N° 14.219 (4/7/1974). Régimen de arrendamientos urbanos: estatutario y libre contratación. impo.com.uy
2. Art. 76 DL 14.219. Cláusulas nulas en el régimen estatutario (mora automática, moneda extranjera, renuncia a derechos protectores).
3. Art. 39+ DL 14.219. Régimen del depósito en garantía en BHU; tope de 5 meses para vivienda.
4. Ley N° 19.889 (LUC) — Arts. 421-466. Régimen de arrendamiento sin garantía con destino casa-habitación.
5. Ley N° 20.446 (Presupuesto 2025-2029) — Art. 662. Requisito IRPF al día del propietario para acción judicial.
6. Código Civil Uruguayo — Art. 1291. Principio de buena fe en cumplimiento de contratos.
7. Código Civil Uruguayo — Art. 1431. Condición resolutoria tácita en contratos bilaterales.
8. Código Civil Uruguayo — Arts. 1363-1372. Régimen general de cláusulas penales.
9. Código Civil Uruguayo — Art. 1779. Obligaciones del arrendatario (buen padre de familia).
10. Ley N° 10.751. Régimen de Propiedad Horizontal.
11. Ley N° 18.795 (17/8/2011). Vivienda de Interés Social.
12. BHU — Garantía de Alquiler. bhu.com.uy
13. ANV — Fondo de Garantía de Alquiler. anv.gub.uy

Aviso: este modelo de contrato es un punto de partida profesional, no un documento universal. La adaptación al caso concreto requiere análisis del régimen aplicable, la modalidad de garantía, el tipo de inmueble y las particularidades específicas. Consultar con escribano de confianza o asesor legal especializado en arrendamientos antes de firmar. Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento jurídico profesional individual.

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