Proceso de Desalojo Uruguay 2026: Plazos Exactos por Juzgado

Tu inquilino no paga hace tres meses. Lo intimás verbalmente, lo intimás por WhatsApp, va una carta, no responde. Decidís iniciar desalojo. Llamás a un abogado y la primera pregunta que te hace no es "¿cuánto te debe?" sino "¿en qué régimen está tu contrato?". Esa pregunta —la primera que casi ningún propietario sabe responder de inmediato— define si vas a recuperar el inmueble en 17 días hábiles o en 16 meses. Esa es la diferencia entre un desalojo bajo Ley 19.889 (LUC) y un desalojo bajo Decreto-Ley 14.219 con prórroga del Juzgado.

El sistema judicial uruguayo tiene tres regímenes de desalojo coexistentes con plazos profundamente distintos. La ubicación del inmueble define cuál Juzgado de Paz será competente —los plazos formales son los mismos para todos, pero la carga del juzgado puede afectar los tiempos reales—. Y a eso se suman variables que pocos propietarios consideran: la Ley del Abrigo que suspende lanzamientos en invierno cuando hay menores o adultos mayores en la vivienda, el beneficio de purga de mora del inquilino que puede clausurar el juicio si paga lo adeudado más recargos, y las prórrogas judiciales que pueden estirar el lanzamiento entre 7 días (LUC) y 120 días (DL 14.219).

En esta guía te explicamos —con base en el Decreto-Ley 14.219, el Código Civil, la Ley 19.889 (LUC) artículos 421 al 466, la Ley 17.495 (Ley del Abrigo) y la jurisprudencia procesal vigente 2026— el proceso de desalojo paso a paso, los plazos exactos por cada uno de los tres regímenes, las particularidades de los Juzgados de Paz competentes según ubicación, los costos reales que pagás como propietario, y los errores operativos que más demoran la recuperación del inmueble. Aplica a propiedades en Montevideo, Canelones (Pocitos, Centro, Cordón, Buceo, Carrasco, Malvín, Prado, Tres Cruces, Punta Carretas) y Maldonado (Punta del Este).

1- Por qué los plazos del desalojo son tu variable más importante

2- Los tres regímenes legales de desalojo en Uruguay

3- Etapa 1: mora e intimación de pago

4- Etapa 2: demanda judicial y sentencia de desalojo

5- Etapa 3: plazo del desalojo otorgado por el Juez

6- Etapa 4: lanzamiento (ejecución forzada)

7- Tabla maestra: plazos consolidados por régimen

8- Los Juzgados de Paz competentes según ubicación

9- La Ley del Abrigo: cuándo NO se puede ejecutar el lanzamiento

10- Costos reales del proceso para el propietario

11- Los 6 errores frecuentes que demoran el desalojo

12- La propuesta de Piso Inmobiliario

13- Preguntas frecuentes (FAQ)

14- Conclusión

15- Referencias y fuentes oficiales

Para vos como propietario, el desalojo no es solo un trámite legal. Es una variable económica directa. Cada mes que pasa sin recuperar el inmueble es:

1.1. Alquiler que no cobrás. Si tu propiedad rinde USD 800 mensuales y el desalojo demora 12 meses, son USD 9.600 de ingreso perdido aunque la garantía aseguradora cubra parte de la deuda.

1.2. Costos de mantenimiento que igual pagás. Gastos comunes (especialmente en propiedad horizontal de Pocitos, Carrasco o Punta del Este pueden ser USD 200-500 mensuales), Contribución Inmobiliaria, BPS de la unidad si corresponde, seguros del inmueble. Todos los meses, con o sin inquilino pagador.

1.3. Deterioro de la propiedad. Inquilino moroso suele ser inquilino que no cuida. Cada mes adicional de proceso es deterioro acumulado que vas a tener que reparar al recuperar el inmueble.

1.4. Costo de oportunidad. Mientras dura el proceso, no podés relocar la propiedad a un nuevo inquilino que sí pague.

Saber con precisión cuánto va a tardar el proceso desde el primer día te permite tomar decisiones operativas: si conviene negociar y aceptar pérdida parcial vs ir a desalojo completo, si conviene activar la garantía aseguradora ya o esperar, si conviene aceptar plan de pagos del inquilino o no. La diferencia entre 17 días hábiles bajo LUC y 16 meses bajo DL 14.219 cambia toda la lógica de la decisión.

El régimen aplicable a tu contrato define todos los plazos posteriores. Conviene identificarlo antes de iniciar cualquier acción.

2.1. Decreto-Ley 14.219 (régimen estatutario)

Cuándo aplica: fincas con permiso de construcción anterior al 2 de junio de 1968 con destino casa-habitación, industria o comercio.

Filosofía del régimen: proteccionista del inquilino. Plazos largos. Mora requiere intimación judicial.

Plazo desalojo por mal pagador: 20 días desde intimación.

Plazo desalojo por vencimiento (buen pagador): 1 año, después de un año adicional de prórroga legal. Total: hasta 3 años desde la firma original.

Lanzamiento: 15 días hábiles + prórroga de hasta 120 días.

2.2. Régimen del Código Civil (libre contratación)

Cuándo aplica: fincas con permiso de construcción posterior al 2 de junio de 1968 sin opción al régimen LUC.

Filosofía: mayor libertad de pacto entre las partes. Mora requiere intimación, generalmente judicial. Plazos intermedios.

Plazo desalojo por mal pagador: 20 días desde intimación.

Plazo desalojo por vencimiento (buen pagador): 6 meses si la demanda se inicia dentro de los 30 días del vencimiento del contrato; 1 año si se inicia después.

Lanzamiento: 15 días hábiles + prórroga de hasta 120 días.

2.3. Régimen LUC (Ley 19.889, arts. 421-466) sin garantía

Cuándo aplica: contratos pactados explícitamente bajo régimen LUC, con renuncia a toda garantía formal. Aplica a vivienda casa-habitación en cualquier finca.

Filosofía: agilizar el desalojo a cambio de no exigir garantía. Plazos cortos.

Plazo desalojo por mal pagador: 6 días hábiles desde intimación.

Plazo desalojo por vencimiento (buen pagador): 30 días.

Lanzamiento: 5 días hábiles + prórroga máxima de 7 días.

Mora automática: puede pactarse en el contrato (no posible bajo DL 14.219).

Toda acción de desalojo por mal pagador requiere primero constituir formalmente al inquilino en mora. Los plazos y formas varían según régimen.

3.1. Bajo Decreto-Ley 14.219

Es el régimen más exigente para el propietario:

El inquilino se atrasa con el alquiler.

Hay que esperar 10 días corridos desde el vencimiento del plazo para pagar antes de poder intimar.

Vencidos esos 10 días, se realiza intimación judicial de pago. No se admite intimación por telegrama colacionado.

El inquilino tiene 10 días hábiles desde la intimación para purgar la mora pagando lo adeudado.

Si paga, se cae el proceso. Si no paga, queda formalmente en mora.

Tiempo total mínimo de la etapa: 20 a 25 días corridos antes de poder iniciar la demanda de desalojo.

3.2. Bajo Código Civil (libre contratación)

Similar al DL 14.219 con algunas variaciones:

Atraso del inquilino.

10 días corridos desde el vencimiento.

Intimación judicial de pago.

10 días hábiles para purgar la mora.

3.3. Bajo régimen LUC

Es el régimen más ágil:

Atraso del inquilino. Si se pactó mora automática en el contrato (recomendable bajo LUC), el inquilino cae en mora al primer día de atraso, sin intimación previa.

Si no hay mora automática pactada, intimación de pago que puede ser por telegrama colacionado con acuse de recibo (TCCPC).

El inquilino tiene 3 días hábiles desde la intimación para purgar.

Vencidos los 3 días, queda en mora.

Tiempo total de la etapa con mora automática: 1 día. Con intimación: 5 a 7 días corridos.

3.4. La regla operativa clave

El régimen LUC reduce esta etapa de 20-25 días a 1-7 días. Es la primera ventaja temporal del régimen y una de las razones principales por las que muchos propietarios eligen LUC pese a la ausencia de garantía.

Una vez constituida la mora (o vencido el plazo del contrato sin desocupación voluntaria), el propietario inicia formalmente el proceso de desalojo presentando demanda ante el Juzgado de Paz competente.

4.1. Estructura del proceso

Los desalojos se tramitan por el proceso de estructura monitoria previsto en los artículos 354 y siguientes del Código General del Proceso (CGP), por remisión del art. 546.2 CGP. Son procesos breves, ejecutivos.

4.2. Documentación necesaria

Contrato de arrendamiento original o copia certificada.

Comprobante de la intimación previa.

Comprobantes de los meses no pagados.

Inventario inicial firmado.

Datos del inmueble y del inquilino.

Si la garantía es aseguradora privada, datos de la póliza.

4.3. Pasos formales del proceso monitorio

Presentación de demanda ante el Juzgado de Paz del lugar del inmueble.

Verificación por la Sede de los requisitos del contrato (especialmente importante bajo LUC para confirmar que cumple los requisitos del art. 421).

Decreto inicial de desalojo + citación de excepciones al inquilino.

Notificación al inquilino por cedulón.

Plazo del inquilino para oponer excepciones: 10 días en DL 14.219, 6 días en LUC.

Si no opone excepciones, queda firme el decreto inicial.

Si opone, traslado al actor (vos como propietario) por igual plazo.

Sentencia.

4.4. Excepciones que puede oponer el inquilino

El inquilino solo puede oponer excepciones específicas:

De forma: defectos en la demanda o la intimación.

Pago total (no parcial): si demuestra haber pagado la deuda completa.

Las del Art. 133 del CGP (excepciones procesales generales).

En LUC: falta de cumplimiento de los requisitos del Art. 421 (forma del contrato).

4.5. El beneficio de purga de mora (clausura del juicio)

Bajo DL 14.219 art. 50: si el inquilino, dentro del plazo para oponer excepciones, consigna la suma adeudada más el 40% de esa suma por concepto de intereses, tributos y costos, el juicio queda clausurado. Solo se puede beneficiar una vez en la vida del inquilino con esta clausura. Si reincide, pierde el derecho.

4.6. Tiempo total de esta etapa

DL 14.219: 30 a 60 días desde presentación de la demanda hasta sentencia firme.

Libre contratación: similar al DL 14.219.

LUC: 15 a 25 días desde presentación de la demanda hasta sentencia firme.

Esta es la etapa que más diferencia tiene entre regímenes. Una vez firme la sentencia, el Juez fija un plazo durante el cual el inquilino debe entregar voluntariamente el inmueble.

5.1. Plazos según régimen y causal

Régimen Causal mal pagador Causal vencimiento de plazo

DL 14.219 20 días 1 año (después de 1 año adicional de prórroga legal)

Libre contratación 20 días 6 meses si se inicia dentro de 30 días del vencimiento; 1 año si se inicia después

LUC 6 días hábiles 30 días

5.2. Por vencimiento bajo DL 14.219: la línea de tiempo completa

Si tu contrato es bajo régimen estatutario (vivienda pre-1968) y querés recuperar el inmueble por vencimiento del plazo:

Año 1-2 del contrato: vigencia del plazo mínimo legal (2 años).

Año 3: prórroga de buen pagador (1 año adicional automático si el inquilino la pide).

Inicio del proceso de desalojo: 1 año adicional otorgado por el Juez.

Lanzamiento: 15 días hábiles + prórroga hasta 120 días.

Tiempo total desde firma del contrato hasta recuperación del inmueble: 4 años aproximadamente, en el peor escenario procesal.

5.3. Por mal pagador bajo LUC: la línea de tiempo completa

Si tu contrato es bajo LUC con mora automática:

Día 1 de atraso: el inquilino cae automáticamente en mora.

Día 2-3: intimación de desalojo.

Día 8-10: vencido el plazo de 6 días hábiles para oponer excepciones.

Día 12-15: sentencia de desalojo.

Día 21: vencido el plazo del desalojo de 6 días hábiles.

Día 22-26: lanzamiento dentro de 5 días hábiles.

Tiempo total desde el primer día de mora hasta lanzamiento efectivo: 17 días hábiles aproximadamente, sin prórrogas ni complicaciones.

Si el inquilino no entrega voluntariamente el inmueble en el plazo otorgado por el Juez, se solicita el lanzamiento — que es la ejecución forzada del desalojo a cargo del Alguacil del Juzgado.

6.1. Cómo se inicia

El propietario (parte actora) debe pedir el lanzamiento. El Juez no lo decreta de oficio.

Una vez ordenado el lanzamiento por providencia, se notifica al inquilino.

El Alguacil ejecuta el lanzamiento.

6.2. Plazos del lanzamiento

Régimen Plazo lanzamiento Prórroga máxima

DL 14.219 15 días hábiles desde notificación Hasta 120 días

Libre contratación 15 días hábiles desde notificación Hasta 120 días

LUC 5 días hábiles desde notificación 7 días por vencimiento, 5 días por mal pagador

6.3. La prórroga del lanzamiento

El inquilino puede solicitar prórroga del lanzamiento una sola vez, presentando la solicitud con 2 días hábiles de anticipación al día fijado. La prórroga se concede solo cuando el Juez considera fehacientemente justificada la fuerza mayor invocada (por ejemplo: enfermedad grave, imposibilidad temporaria de mudanza por causa ajena, etc.).

Las prórrogas pueden ser de 15, 30, 90 o hasta 180 días según el régimen y la situación. Bajo LUC el máximo absoluto es 7 días.

6.4. La ejecución material del lanzamiento

El día del lanzamiento, el Alguacil concurre al inmueble con cerrajero y, si es necesario, fuerza pública. Se procede al desapoderamiento del inmueble, retiro de los bienes del inquilino que se entregan en depósito o a quien designe el Juez, y entrega del inmueble al propietario.

Si el inmueble está vacío, el lanzamiento es un trámite de minutos. Si está ocupado por personas que se resisten, puede requerir intervención policial y demorar más en la coordinación.

Esta es la tabla que conviene tener a mano cuando vas a evaluar cuánto tarda recuperar tu inmueble. Los plazos formales son los que marca la ley; los plazos reales pueden variar levemente según carga del Juzgado y complejidad del caso.

Etapa DL 14.219 Libre contratación LUC

Espera mora 10 días corridos 10 días corridos 0 días (mora automática) o 3 días hábiles

Intimación + plazo purga 10 días hábiles judicial 10 días hábiles judicial 3 días hábiles (telegrama válido)

Citación excepciones 10 días 10 días 6 días

Plazo desalojo mal pagador 20 días 20 días 6 días hábiles

Plazo desalojo vencimiento 1 año (post prórroga legal) 6 meses o 1 año 30 días

Lanzamiento 15 días hábiles 15 días hábiles 5 días hábiles

Prórroga máxima lanzamiento 120 días 120 días 7 días

TIEMPO TOTAL MAL PAGADOR (sin prórrogas) 3-4 meses 3-4 meses 17 días hábiles aprox.

TIEMPO TOTAL VENCIMIENTO PLAZO (sin prórrogas) 2 años post-vencimiento 6-12 meses post-vencimiento 5-6 semanas post-vencimiento

El Decreto-Ley 14.219 art. 47 establece que en todas las cuestiones referidas a arrendamientos, desalojos y lanzamientos, son competentes los Juzgados de Paz del lugar de ubicación del inmueble. La regla rige también para los regímenes posteriores.

8.1. Para inmuebles en Montevideo

La competencia recae en los Juzgados de Paz Departamentales de la Capital. Hay varios turnos. La distribución entre turnos se realiza por sorteo o según turnos vigentes. Los plazos formales son idénticos en todos los turnos; los plazos reales pueden variar levemente según carga procesal.

8.2. Para inmuebles en Canelones

Competencia de los Juzgados de Paz Departamentales del departamento de Canelones, con sedes en distintas localidades. Para fincas en Ciudad de la Costa, Las Piedras, Pando, Atlántida, los plazos formales son los mismos que en Montevideo.

8.3. Para inmuebles en Maldonado (Punta del Este)

Competencia de los Juzgados de Paz del departamento de Maldonado. Para alquileres temporarios estivales, conviene tener presente que la carga del Juzgado puede aumentar significativamente entre diciembre y marzo, lo que puede demorar trámites.

8.4. Para inmuebles en el resto del Interior

Juzgados de Paz Departamentales correspondientes a la jurisdicción del inmueble. En general, la carga procesal es menor que en Montevideo, lo que puede acortar tiempos reales aunque los plazos formales sean idénticos.

8.5. Verificación de jurisdicción específica

Antes de presentar demanda, conviene verificar con el abogado actuante:

Cuál es el Juzgado de Paz Departamental específico que va a tomar el caso.

Si hay sistema de turnos rotativos o sorteo de causas.

Carga estimada actual del Juzgado.

La Ley 17.495, conocida como "Ley del Abrigo", establece restricciones temporales y subjetivas para la ejecución del lanzamiento. Es información que casi ningún propietario maneja antes de iniciar el proceso pero que puede demorar significativamente la recuperación del inmueble.

9.1. Qué establece la ley

No se puede ejecutar el lanzamiento en los meses de invierno (típicamente junio a septiembre) si en el inmueble residen personas pertenecientes a alguno de estos grupos:

Menores de 14 años.

Mujeres embarazadas.

Personas mayores de 70 años.

9.2. Cómo se acredita el supuesto

El inquilino debe presentar al Juzgado documentación que acredite la presencia de estas personas en el inmueble: cédula de identidad, certificado médico de embarazo, etc. La Sede verifica y, si corresponde, suspende el lanzamiento hasta el final del período invernal.

9.3. Aplicación por régimen

DL 14.219: aplica plenamente. Suspensión completa del lanzamiento durante invierno si se cumplen los supuestos.

Libre contratación: aplica plenamente.

LUC: reduce significativamente esta protección. La LUC limita la prórroga máxima a 7 días incluso para los grupos protegidos por la Ley del Abrigo.

9.4. Implicación para vos como propietario

Si tu inquilino convive con menores, embarazadas o adultos mayores y firmaron bajo DL 14.219 o libre contratación, conviene iniciar el proceso de desalojo en otoño temprano (marzo-abril) para que la ejecución del lanzamiento no caiga en pleno invierno. Si firmaste bajo LUC, este factor pierde relevancia operativa.

El desalojo tiene costos directos que conviene tener presentes al evaluar la operación. Los valores son aproximados y se actualizan periódicamente — verificar con abogado y Juzgado al momento.

10.1. Honorarios de abogado

Promedio del mercado: entre USD 1.500 y USD 4.000 dependiendo de complejidad.

Pueden pactarse pago fijo + honorarios de éxito al recuperar el inmueble.

Si la garantía es aseguradora privada (Porto Seguro, Sura, MAPFRE, BSE), los honorarios y costas judiciales quedan a cargo de la aseguradora.

10.2. Tasa judicial e impuestos del proceso

Tasa judicial proporcional al monto de la demanda. Bajo DL 14.219 hay regímenes específicos.

Aporte al Colegio de Abogados.

Gastos de timbres, certificaciones notariales y testimonios.

10.3. Costos de oficial de justicia y lanzamiento

Honorarios del Alguacil: variables según el Juzgado.

Cerrajero para apertura del inmueble en el lanzamiento.

Eventual depósito o transporte de los bienes del inquilino.

Si requiere fuerza pública, no genera costo adicional.

10.4. Costos accesorios atribuibles al inquilino

Bajo DL 14.219:

Los costos de la primera intimación son a cargo del actor (vos).

Los costos de ulteriores intimaciones son a cargo del inquilino.

El inquilino que cae en mora paga un 20% adicional sobre la suma intimada por concepto de tributos y costos.

10.5. Costo total estimado

Para un desalojo estándar en Montevideo, sin complicaciones extras, el costo total para el propietario suele oscilar entre USD 2.000 y USD 5.000, sin contar el alquiler perdido durante el proceso. Si la garantía es aseguradora privada, esos costos pueden quedar cubiertos por la póliza.

11.1. Esperar demasiado para iniciar el proceso

El error más caro y frecuente. Cada mes que esperás "a ver si paga" es un mes de proceso perdido. Bajo LUC, demorar 30 días la denuncia no afecta la cobertura de la garantía aseguradora (no hay garantía bajo LUC) pero sí estira el ciclo total. Bajo aseguradora privada, exceder los 60 días deja sumas a tu cargo.

11.2. Intimar por canal no válido para el régimen

Bajo DL 14.219 y libre contratación, la intimación de pago debe ser judicial. Una intimación por telegrama, mail o WhatsApp no constituye al inquilino en mora y no habilita el inicio del juicio. Bajo LUC, sí se admite telegrama colacionado con acuse de recibo.

11.3. No tener contrato escrito firmado

Sin contrato escrito firmado, la prueba del arrendamiento se complica. Especialmente bajo LUC, el contrato escrito es requisito de aplicación del régimen. Sin contrato escrito, no podés aplicar los plazos cortos de LUC y caés a libre contratación con plazos más largos.

11.4. No conservar comprobantes de no pago

El propietario tiene que probar el incumplimiento. Sin extractos bancarios, recibos de transferencia faltantes o registros de cobranza, el inquilino puede argumentar pago en efectivo no documentado. Conservá todos los registros de cobro mes a mes.

11.5. Aceptar pagos parciales sin documento

Si el inquilino te paga parte del alquiler atrasado y vos aceptás "para ir descontando", puede argumentar pago a cuenta y purga parcial de la mora. Si vas a aceptar pagos parciales, documentalos como "a cuenta de" sin liberación de la deuda total.

11.6. No prever la Ley del Abrigo en el calendario

Si hay menores o adultos mayores en la vivienda y tu contrato es bajo DL 14.219 o libre contratación, iniciar el proceso en mayo-junio te lleva el lanzamiento al invierno con suspensión hasta octubre. Iniciar en marzo-abril te permite ejecutar antes del invierno.

En Piso Inmobiliario trabajamos para minimizar la probabilidad de llegar al desalojo y, cuando ocurre, gestionar el proceso con eficiencia operativa:

12.1. Filtro de inquilinos profesional al inicio

Aplicamos criterios de evaluación que reducen drásticamente la probabilidad de mora futura: clearing, BCU, antecedentes laborales, referencias de alquileres anteriores. La mejor manera de ahorrarte un desalojo es no firmar con el candidato equivocado.

12.2. Garantía Porto Seguro pre-aprobada

Si el inquilino entra en mora, Porto Seguro asume las costas judiciales y los honorarios de abogado. Vos no pagás de tu bolsillo el proceso. Además, la cobertura paga el alquiler hasta 36 meses durante todo el desarrollo del juicio.

12.3. Modelo de contrato adaptado al régimen óptimo

Te asesoramos sobre qué régimen conviene según tu propiedad, perfil de candidato y prioridades. Si la prioridad es velocidad de desalojo, evaluamos LUC. Si la prioridad es cobertura amplia, libre contratación con aseguradora.

12.4. Activación temprana del proceso

Si tu inquilino entra en mora, gestionamos la denuncia formal a la aseguradora dentro del plazo de 60 días, coordinamos con el abogado tu inicio del proceso de desalojo y hacemos seguimiento del trámite hasta el lanzamiento.

12.5. Coordinación con abogados especializados

Trabajamos con red de abogados especializados en arrendamientos urbanos y desalojos. Te conectamos con profesionales que conocen el proceso, los Juzgados y los plazos reales por jurisdicción.

1. ¿Cuánto tarda en promedio un desalojo por mal pagador en Montevideo?

Bajo LUC, aproximadamente 17 días hábiles (3-4 semanas) sin prórrogas ni complicaciones. Bajo DL 14.219 o libre contratación, entre 3 y 6 meses incluyendo el plazo de desalojo de 20 días + lanzamiento + posibles prórrogas. Esos son tiempos formales — pueden extenderse si hay carga procesal alta o complicaciones.

2. ¿Tengo que esperar a que termine el contrato para desalojar a un mal pagador?

No. El desalojo por mal pagador se puede iniciar en cualquier momento del contrato si el inquilino está formalmente en mora con el alquiler u obligaciones accesorias indivisibles (gastos comunes, tributos, servicios cuando vos los pagaste por más de 2 meses).

3. ¿Puedo cortar los servicios (luz, agua, gas) para forzar al inquilino a irse?

No. Es ilegal y puede generar contradenuncia por hostigamiento. La única vía legal es el proceso judicial de desalojo. Cortar servicios o cambiar la cerradura sin orden judicial te expone a sanciones penales y a multas.

4. ¿Si el inquilino me paga lo que debe durante el juicio, qué pasa?

Bajo DL 14.219 y libre contratación, si el inquilino consigna lo adeudado más el 40% por intereses y costos dentro del plazo para oponer excepciones, el juicio queda clausurado. Solo se beneficia con esto una vez en su vida. Si reincide, pierde el derecho.

5. ¿Qué pasa con los muebles del inquilino al ejecutar el lanzamiento?

El Alguacil retira los bienes y los entrega en depósito a quien designe el Juzgado. Si hay bienes valiosos (heladera, lavarropas, muebles), pueden quedar en depósito a costa del inquilino. Si el inquilino no los retira en plazo razonable, pueden ser rematados para cubrir gastos del proceso.

6. ¿Si el inquilino se va sin avisar, qué hago?

Si dejó las llaves o el inmueble está abandonado, podés iniciar trámite de constatación judicial del abandono — proceso más ágil que un desalojo. Si tenés garantía aseguradora, denunciá inmediatamente para activar la cobertura por adeudos pendientes. Hacé inventario con fotos del estado al momento de la entrega.

7. ¿La aseguradora me paga el alquiler durante todo el proceso de desalojo?

Sí, hasta el límite de cobertura. Porto Seguro y Sura cubren hasta 36 y 24 meses respectivamente. La cobertura cubre el período de mora hasta la entrega del inmueble. Es una de las diferencias clave entre tener aseguradora privada vs garante personal o LUC sin garantía.

8. ¿Puedo desalojar a un inquilino que cede o subarrienda sin mi autorización?

Sí, con un proceso específico distinto al desalojo por mal pagador. La cesión o subarriendo sin autorización es violación de obligaciones contractuales y habilita la rescisión del contrato. El proceso puede ser similar al de mal pagador en cuanto a plazos.

9. ¿Qué pasa si el inquilino muere durante el contrato?

El contrato no se extingue automáticamente. Pasa a los herederos o continúa con el cónyuge/conviviente sobreviviente si firmó como coarrendatario. Si nadie del núcleo está obligado, se puede iniciar trámite específico para recuperar el inmueble. Si hay garantía aseguradora, la cobertura sigue vigente hasta liquidación de la sucesión.

10. ¿Puedo desalojar más rápido si firmé el contrato bajo LUC?

Sí, considerablemente. Por mora: 6 días hábiles + 5 días de lanzamiento. Por vencimiento: 30 días + 5 días de lanzamiento. Comparado con DL 14.219 (20 días + 15 días + posible prórroga 120 días) o libre contratación (similar al DL 14.219), la diferencia es de meses.

El proceso de desalojo en Uruguay 2026 está regulado por tres regímenes legales coexistentes con plazos profundamente distintos. La diferencia entre recuperar tu inmueble en 17 días hábiles bajo LUC vs 16 meses bajo DL 14.219 con prórrogas no es un detalle administrativo: es una variable económica directa con impacto significativo en tu posición patrimonial como propietario.

El régimen aplicable a tu contrato lo define la fecha de construcción de la finca y la voluntad de las partes al firmar. Una vez en proceso, los plazos legales son los mismos en todos los Juzgados de Paz competentes —los plazos reales pueden variar levemente según la carga procesal de cada Juzgado—. La Ley del Abrigo (Ley 17.495) puede agregar meses al ciclo si hay menores, embarazadas o adultos mayores en la vivienda y el contrato no es bajo LUC.

Para vos como propietario, las tres claves operativas son simples:

Identificá el régimen de tu contrato antes de cualquier acción. DL 14.219, libre contratación o LUC tienen plazos drásticamente distintos.

No esperes para iniciar. Cada mes de demora es alquiler perdido y deterioro del inmueble. El proceso no se pone más fácil con el tiempo.

Considerá garantía aseguradora privada para que las costas judiciales y honorarios queden cubiertos, y para que el alquiler se siga cobrando durante el proceso.

En Piso Inmobiliario aplicamos filtro profesional de inquilinos al inicio para reducir el riesgo, garantía Porto Seguro pre-aprobada que cubre costas judiciales y alquiler durante el proceso, modelo de contrato adaptado al régimen óptimo según tu prioridad, y coordinación con abogados especializados en desalojos. Si tu inquilino entró en mora o querés evaluar tu posición operativa con criterio profesional, podemos asesorarte sobre tu caso concreto.

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Decreto-Ley N° 14.219 (4 de julio de 1974) — Régimen de arrendamientos urbanos. Texto completo. impo.com.uy/bases/decretos-ley/14219-1974

Ley N° 19.889 (LUC, 9 de julio de 2020) — Sección IX, Capítulo 2, artículos 421 al 466. Régimen de arrendamiento sin garantía y proceso de desalojo abreviado.

Ley N° 17.495 (24 de mayo de 2002) — Ley del Abrigo. Suspensión de lanzamientos en meses de invierno.

Ley N° 8.153 — Art. 5: plazos de juicio de desalojo bajo libre contratación.

Ley N° 15.799 (30 de diciembre de 1985) — Modificaciones al DL 14.219.

Código General del Proceso (CGP) — Arts. 354 y siguientes (proceso de estructura monitoria), Art. 546.2 (remisión al proceso de desalojo).

Código Civil Uruguayo — Régimen general de arrendamientos urbanos para fincas posteriores al 02/06/1968.

Poder Judicial — Juzgados de Paz Departamentales. poderjudicial.gub.uy

Material teórico para Concursos del Poder Judicial — Funciones del Alguacil. seleccion.poderjudicial.gub.uy

Aviso: los plazos mencionados se basan en la normativa vigente y la jurisprudencia procesal a la fecha de publicación. Los costos de honorarios de abogados, tasas judiciales y gastos del proceso se actualizan periódicamente. Los plazos reales en cada Juzgado pueden variar según su carga procesal específica. Verificar plazos vigentes y costos con abogado especializado en arrendamientos antes de tomar decisiones operativas. Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento jurídico profesional individual ante un caso particular.

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