1. Rentabilidad bruta vs neta: por qué la mayoría calcula mal
2. Rentabilidad por zona en Montevideo 2026
3. Los costos ocultos que nadie te cuenta
4. Cálculo paso a paso: ejemplo real con números
5. Vivienda promovida vs no promovida: la diferencia fiscal
6. Comparativa: alquiler vs plazo fijo vs bonos vs fondos
7. Airbnb vs alquiler tradicional en Uruguay
8. Cómo maximizar la rentabilidad de tu propiedad
9. Preguntas frecuentes
10. Conclusión
11. Referencias
1. Rentabilidad bruta vs neta: por qué la mayoría calcula mal
Si tenés una propiedad en Uruguay y estás pensando en alquilarla, lo primero que necesitás entender es la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta. La mayoría de los propietarios —y muchos asesores— calculan solo la bruta y se llevan una sorpresa desagradable cuando ven cuánto les queda realmente en el bolsillo.
La rentabilidad bruta es el cálculo más simple: tomás el ingreso anual por alquiler y lo dividís por el valor de la propiedad. Si tu apartamento vale USD 120.000 y lo alquilás a USD 650 mensuales, tu ingreso anual es USD 7.800. Dividido por USD 120.000, te da un 6,5% bruto. Suena bien. Pero es una ilusión.
La rentabilidad neta real descuenta todos los costos que efectivamente pagás: IRPF (10,5% sobre el ingreso bruto), vacancia (los meses sin inquilino), mantenimiento, contribución inmobiliaria, impuesto de Enseñanza Primaria, comisión de administración y gastos extraordinarios. Cuando hacés ese cálculo honesto, la rentabilidad real en Uruguay ronda el 4,4% anual en dólares para una propiedad típica.
Esa diferencia de 2 puntos porcentuales entre bruta y neta es la que separa a los propietarios que toman buenas decisiones de los que se frustran. Si no sabés cuánto te queda realmente, no podés comparar con otras inversiones ni decidir si te conviene alquilar, vender o hacer otra cosa con tu capital.
2. Rentabilidad por zona en Montevideo 2026
No todas las zonas rinden igual. La rentabilidad bruta varía significativamente según la ubicación, el tipo de propiedad y la demanda de alquiler en cada barrio. Según datos del mercado inmobiliario uruguayo actualizados a 2026, estas son las rentabilidades brutas promedio por zona en Montevideo:
Zona Rentabilidad bruta Alquiler promedio (1 dorm) Precio promedio (1 dorm)
Centro / Ciudad Vieja 6,2% - 6,8% | USD 550-650 | USD 95.000-110.000
Cordón / Parque Rodó 5,5% - 6,2% | USD 600-700 USD | 115.000-130.000
Pocitos 5,0% - 5,5% | USD 700-850 | USD 140.000-170.000
Buceo 5,2% - 5,8% | USD 650-750 | USD 130.000-150.000
Tres Cruces 5,8% - 6,5% | USD 550-650 | USD 100.000-115.000
Carrasco 4,2% - 4,8% | USD 1.200-1.800 | USD 280.000-400.000
Punta Carretas 4,5% - 5,2% | USD 800-1.000 | USD 180.000-220.000
La regla general es clara: las zonas más caras (Carrasco, Punta Carretas) tienen menor rentabilidad porcentual pero mayor estabilidad y menor vacancia. Las zonas céntricas (Centro, Cordón, Tres Cruces) ofrecen mayor rendimiento pero pueden tener mayor rotación de inquilinos.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la mediana de precios de compraventa en enero 2026 fue de USD 92.000, con una variación anual acumulada de +17,6%. Esto significa que los precios de las propiedades subieron, lo que comprime la rentabilidad para quien compra hoy pero beneficia a quien ya es propietario.
3. Los costos ocultos que nadie te cuenta
Acá es donde la mayoría de los propietarios se equivoca. Veamos cada costo real que reduce tu rentabilidad:
IRPF sobre alquileres (10,5%)
La Dirección General Impositiva (DGI) establece que todo ingreso por alquiler tributa IRPF a una tasa del 10,5% sobre el monto bruto mensual. Si cobrás USD 650 por mes, pagás USD 68,25 mensuales de impuesto, o USD 819 al año. No hay deducciones. Es sobre el bruto, no sobre lo que te queda después de gastos.
Vacancia (7% promedio)
Ninguna propiedad está alquilada el 100% del tiempo. Entre que un inquilino se va y entra el siguiente, pasan en promedio 25-30 días. Si además sumás algún período de refacción o un inquilino que se va antes de tiempo, el promedio real de vacancia en Montevideo es de aproximadamente 25 días al año, lo que equivale a un 7% del ingreso anual perdido.
Mantenimiento (1% del valor del inmueble por año)
Pintura, arreglos de cañerías, electrodomésticos que se rompen, filtraciones. La regla de la industria es reservar el 1% del valor del inmueble por año para mantenimiento. En una propiedad de USD 120.000, eso son USD 1.200 anuales.
Contribución inmobiliaria + Enseñanza Primaria
Estos impuestos los paga el propietario (no el inquilino, salvo que el contrato diga lo contrario). Representan aproximadamente el 0,3% al 0,5% del valor catastral del inmueble por año.
Comisión de administración (si usás inmobiliaria)
Si delegás la gestión del alquiler a una inmobiliaria, la comisión mensual de administración ronda el 5% al 8% + IVA del alquiler mensual. En un alquiler de USD 650, eso son USD 32 a USD 52 por mes.
Comisión de inicio (un mes de alquiler)
Cada vez que se firma un nuevo contrato, la inmobiliaria cobra un mes de alquiler + IVA como comisión de inicio. Si el contrato dura 2 años, ese costo se amortiza en 24 meses.
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4. Cálculo paso a paso: ejemplo real con números
Veamos un ejemplo concreto con un apartamento de 1 dormitorio en Pocitos:
Datos del inmueble:
Valor de mercado: USD 140.000
Alquiler mensual: USD 700
Valor catastral: USD 60.000 (estimado)
Concepto Cálculo Monto anual (USD)
Ingreso bruto anual USD 700 × 12 8.400
IRPF (10,5%) USD 8.400 × 10,5% -882
Vacancia (7%) USD 8.400 × 7% -588
Mantenimiento (1%) USD 140.000 × 1% -1.400
Contribución + Primaria 0,4% valor catastral -240
Administración (6% + IVA) USD 700 × 7,32% × 12 -615
Comisión inicio (amortizada 2 años) USD 700 × 1,22 / 2 -427
Ingreso neto anual 4.248
Rentabilidad neta real USD 4.248 / USD 140.000 3,03%
Ese 3,03% neto es lo que realmente te queda en el bolsillo. Muy lejos del 6% bruto que te dice el portal inmobiliario. Y ojo: no incluimos gastos extraordinarios (una caldera que se rompe, un caño que revienta) ni períodos de vacancia mayores al promedio.
Si la misma propiedad la administrás vos directamente (sin inmobiliaria), te ahorrás la comisión de administración y la de inicio. En ese caso, la rentabilidad neta sube a aproximadamente 3,8%. Pero a cambio invertís tu tiempo en gestionar inquilinos, cobrar, resolver problemas y hacer visitas.
5. Vivienda promovida vs no promovida: la diferencia fiscal
Acá está una de las claves que muchos propietarios desconocen. La Ley 18.795 de Vivienda Promovida otorga exoneraciones fiscales por 10 años a los inmuebles declarados como vivienda de interés social. Estos beneficios cambian radicalmente la ecuación de rentabilidad:
Beneficio Vivienda promovida Vivienda NO promovida
IRPF sobre alquileres Exonerado 10 años 10,5% sobre bruto
ITP en primera venta Exonerado 2% del valor catastral
Impuesto al Patrimonio Exonerado 10 años Aplica según escala
IVA en construcción Exonerado 22%
Volvamos al ejemplo anterior. Si ese apartamento de USD 140.000 fuera vivienda promovida, no pagarías los USD 882 de IRPF anual. Tu rentabilidad neta pasaría de 3,03% a 3,66%. Parece poco, pero en 10 años de exoneración estás ahorrando USD 8.820 en impuestos. Eso equivale a más de un año de alquiler neto.
Para inversores que compran propiedades nuevas, la vivienda promovida es casi siempre la mejor opción desde el punto de vista fiscal. La exoneración de IRPF por 10 años, combinada con la exoneración de ITP en la primera compra, puede representar un ahorro total de USD 12.000 a USD 15.000 en una propiedad de USD 140.000.
6. Comparativa: alquiler vs plazo fijo vs bonos vs fondos
Para tomar una buena decisión, necesitás comparar el alquiler con las alternativas reales de inversión disponibles en Uruguay en 2026:
Inversión Rentabilidad anual Riesgo Liquidez Capital mínimo
Alquiler (neto real) 3,0% - 4,4% Medio Baja USD 80.000+
Plazo fijo USD (BROU) 2,5% - 3,5% Bajo Media (30-365 días) USD 1.000
Plazo fijo UI 3,0% - 4,0% Bajo Media USD 1.000
Letras de Regulación BCU 4,0% - 5,5% (en pesos) Muy bajo Alta USD 1.000
Bonos soberanos USD 4,5% - 5,5% Bajo Alta USD 5.000
Fondos de inversión Variable (3% - 8%) Medio-Alto Media USD 5.000
La ventaja del inmueble no está solo en la renta mensual. Está en la apreciación del capital. Según el INE, los precios de los inmuebles en Uruguay subieron un 17,6% interanual en enero 2026. Si tu propiedad de USD 140.000 se apreció un 10% en el año, ganaste USD 14.000 de capital más USD 4.248 de renta neta. Eso te da un retorno total del 13%. Ningún plazo fijo te da eso.
Pero atención: la apreciación no está garantizada. Los precios pueden estancarse o caer. La renta por alquiler es más predecible que la ganancia de capital. Un inversor prudente no cuenta con la apreciación; la considera un bonus.
7. Airbnb vs alquiler tradicional en Uruguay
El alquiler temporario (Airbnb, Booking) es una alternativa que muchos propietarios evalúan. Veamos los números reales:
Factor Alquiler tradicional Airbnb/Temporario
Ingreso potencial USD 700/mes fijo USD 50-80/noche (variable)
Ocupación esperada 93% (11 meses) 50-65% (promedio anual)
Ingreso anual estimado USD 7.700 USD 9.000-15.000
Costos operativos Bajos (administración) Altos (limpieza, amenities, gestión)
Desgaste del inmueble Normal Alto (mayor rotación)
Gestión requerida Mínima Intensiva (check-in, reviews, fotos)
Estacionalidad No aplica Alta (verano vs invierno)
Regulación Clara En evolución
En Montevideo, el Airbnb puede rendir entre un 20% y un 50% más que el alquiler tradicional en ingresos brutos. Pero los costos operativos son significativamente mayores: limpieza entre huéspedes (USD 25-40 por turno), amenities, comisión de plataforma (3-15%), gestión de reservas y atención 24/7.
En Punta del Este, la ecuación cambia radicalmente por la estacionalidad. Una propiedad puede generar en temporada (diciembre-marzo) lo que un alquiler anual genera en 8-10 meses. Pero el resto del año puede estar vacía.
La decisión depende de tu perfil: si querés ingreso predecible con mínima gestión, el alquiler tradicional es superior. Si tenés tiempo (o un gestor) y querés maximizar ingresos, el temporario puede convenir en zonas turísticas.
Si querés entender mejor cómo aplica esto a tu propiedad, hablá con un asesor de Piso Inmobiliario. Te damos una consulta sin compromiso ?
8. Cómo maximizar la rentabilidad de tu propiedad
Hay acciones concretas que podés tomar para mejorar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria:
Reducir vacancia: El enemigo número uno de la rentabilidad es tener la propiedad vacía. Cada mes sin inquilino te cuesta el 100% del alquiler. Estrategias: fijar un precio competitivo desde el día uno, tener la propiedad lista para mostrar antes de que se vaya el inquilino actual, usar una inmobiliaria con cartera activa de demanda.
Elegir el régimen correcto: Si tu propiedad califica para el régimen LUC (sin garantía), ganás velocidad de desalojo pero perdés respaldo financiero. Si usás garantía privada (Porto Seguro, SBI), tenés cobertura de hasta 36 meses de impago. La elección del régimen impacta directamente en tu riesgo y por lo tanto en tu rentabilidad ajustada.
Optimizar el precio: Un alquiler sobrevalorado genera vacancia. Un alquiler subvalorado te hace perder dinero todos los meses. El precio óptimo es el que minimiza la vacancia y maximiza el ingreso total anual. Una tasación profesional de alquiler te da ese número exacto.
Invertir en mejoras que rinden: No todas las mejoras aumentan el alquiler. Las que más impactan: aire acondicionado (+5-10% del alquiler), cocina equipada (+5-8%), pintura nueva (+3-5%), piso flotante (+5-7%). Las que no rinden: remodelaciones costosas que el inquilino no valora.
Administración profesional vs autogestión: Si tenés una sola propiedad, la autogestión puede convenirte (te ahorrás 6-8% mensual). Si tenés varias, la administración profesional te libera tiempo y reduce errores costosos (inquilinos mal filtrados, contratos débiles, cobros atrasados).
9. Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde alquilar en Uruguay en 2026?
La rentabilidad bruta promedio es del 5-6% anual en dólares. La rentabilidad neta real, descontando todos los costos (IRPF, vacancia, mantenimiento, administración), ronda el 3% al 4,4% dependiendo de la zona, el tipo de propiedad y si es vivienda promovida o no.
¿Qué impuestos pago por alquilar mi propiedad?
El principal es el IRPF sobre alquileres, que es del 10,5% sobre el monto bruto mensual. Lo retiene la inmobiliaria o lo pagás vos directamente a la DGI. Además pagás contribución inmobiliaria y Enseñanza Primaria como propietario.
¿Conviene más alquilar o vender mi propiedad?
Depende de tu situación financiera y tus objetivos. Si necesitás liquidez inmediata, vendé. Si querés ingreso mensual recurrente y tu propiedad se aprecia, alquilá. La clave es comparar la rentabilidad neta del alquiler con lo que podrías obtener invirtiendo el capital de la venta en otra cosa.
¿Cuánto tiempo tarda en alquilarse una propiedad en Montevideo?
Con un precio competitivo y buena presentación, una propiedad bien ubicada en Montevideo se alquila en 15-30 días promedio. Si lleva más de 45 días sin alquilarse, probablemente el precio está por encima del mercado.
¿La vivienda promovida paga IRPF por alquiler?
No. La Ley 18.795 exonera del IRPF sobre alquileres por 10 años a las viviendas declaradas como promovidas. Esto mejora la rentabilidad neta en aproximadamente 0,6 puntos porcentuales respecto a una propiedad no promovida.
¿Qué zona de Montevideo tiene mejor rentabilidad?
Las zonas céntricas (Centro, Ciudad Vieja, Cordón, Tres Cruces) ofrecen mayor rentabilidad porcentual (5,5%-6,8% bruto) pero con mayor rotación. Las zonas premium (Pocitos, Carrasco, Punta Carretas) tienen menor rentabilidad (4,2%-5,5%) pero mayor estabilidad y menor vacancia.
¿Conviene Airbnb o alquiler tradicional?
En Montevideo, el Airbnb puede rendir 20-50% más en ingresos brutos pero con costos operativos mucho mayores y gestión intensiva. Para la mayoría de los propietarios que buscan ingreso pasivo, el alquiler tradicional es más conveniente. El Airbnb conviene en zonas turísticas (Punta del Este, Ciudad Vieja) y si tenés capacidad de gestión.
10. Conclusión
La rentabilidad real de alquilar en Uruguay en 2026 está entre el 3% y el 4,4% neto anual en dólares, dependiendo de la zona, los costos y si tu propiedad tiene beneficios de vivienda promovida. Es una inversión sólida cuando se combina con la apreciación del capital (los precios subieron 17,6% interanual según el INE), pero no es la máquina de dinero que muchos creen si solo mirás la rentabilidad bruta.
Las claves para maximizar tu retorno son: reducir vacancia, elegir el régimen legal correcto, fijar el precio óptimo y decidir si la administración profesional vale la pena para tu caso. Y sobre todo, calcular con números reales, no con ilusiones.
Si querés entender mejor cómo aplica esto a tu propiedad, hablá con un asesor de Piso Inmobiliario. Te damos una consulta sin compromiso. Escribinos por WhatsApp ?
11. Referencias
[1] Instituto Nacional de Estadística (INE). "Indicadores de Actividad Inmobiliaria - Mercado de Compraventa, Enero-Febrero 2026". www.gub.uy/instituto-nacional-estadistica
[2] Dirección General Impositiva (DGI). "IRPF - Rentas de capital inmobiliario". www.gub.uy/direccion-general-impositiva
[3] Ley N° 18.795 - Promoción de la Vivienda de Interés Social. IMPO. www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011
[4] Banco Central del Uruguay (BCU). "Tasas de interés de mercado - Depósitos a plazo". www.bcu.gub.uy
[5] Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU). "Arancel Oficial". ciu.org.uy
[6] Mercado Libre Inmuebles. "Calculadora de rentabilidad inmobiliaria". mercadolibre.com.uy
[7] El País Uruguay. "Invertir en vivienda para alquilar: qué rentabilidad deja hoy". Abril 2026. www.elpais.com.uy