Índice
Introducción: La pregunta que todo propietario se hace
Los costos de vender una propiedad en Uruguay
Impuestos sobre la venta de inmuebles
Comisiones inmobiliarias: cuánto y por qué
Gastos de escrituración
Otros gastos que no esperabas
Calculadora completa: 5 ejemplos reales
Cómo maximizar lo que recibís en mano
Errores que reducen tu neto
Preguntas frecuentes
Conclusión
Introducción: La pregunta que todo propietario se hace
"Si vendo mi propiedad en USD 150.000, ¿cuánto me queda en mano?"
Es la pregunta más importante y la que menos propietarios saben responder con precisión. La mayoría asume que el neto es el precio de venta menos la comisión de la inmobiliaria. Pero la realidad es que hay muchos más costos involucrados: impuestos, gastos de escritura, certificados, cancelación de hipoteca, deudas pendientes y otros gastos que pueden reducir significativamente lo que recibís.
La mayoría de los propietarios comete el mismo error: calcula el neto de forma simplificada y se lleva una sorpresa desagradable al momento de la escritura. Hemos visto casos donde la diferencia entre lo que el propietario esperaba recibir y lo que realmente recibió fue de USD 8.000 a USD 15.000. Esa diferencia puede cambiar completamente la decisión de vender o no.
Los costos que más sorprenden a los propietarios son tres: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (que muchos no saben que existe o no saben cómo calcularlo), el ITP que corresponde al vendedor (muchos creen que lo paga solo el comprador), y las deudas pendientes que se descuentan automáticamente al momento de la escritura (contribución inmobiliaria, gastos comunes, BPS).
También hay costos que varían significativamente según la situación: si la propiedad tiene hipoteca, si es una vivienda promovida por Ley 18.795, si fue heredada, si tiene problemas registrales que requieren regularización previa. Cada una de estas variables cambia el cálculo del neto.
Por eso, antes de publicar cualquier propiedad, en Piso Inmobiliario hacemos este cálculo completo con el propietario. Le mostramos exactamente cuánto va a recibir en mano en tres escenarios: precio mínimo aceptable, precio realista de mercado, y precio aspiracional. Así el propietario toma la decisión de vender con información real, no con expectativas.
En este artículo te damos una calculadora completa con todos los costos detallados para que sepas exactamente cuánto vas a recibir en mano antes de poner tu propiedad en venta. Sin sorpresas, sin letra chica, sin "después te cuento".
Los costos de vender una propiedad en Uruguay
Vender una propiedad en Uruguay implica los siguientes costos para el vendedor:
Concepto Porcentaje / Monto Quién lo paga
IRPF sobre ganancia 12% sobre la ganancia Vendedor
ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) 2% del precio de venta Vendedor (mitad)
Comisión inmobiliaria 3% + IVA del precio Vendedor
Honorarios del escribano (vendedor) ~1.5% del precio Vendedor
Certificados obligatorios ~USD 200-400 Vendedor
Cancelación de hipoteca (si aplica) Variable Vendedor
Deudas pendientes (contribución, gastos comunes) Variable Vendedor
Veamos cada uno en detalle.
Impuestos sobre la venta de inmuebles
IRPF sobre la ganancia patrimonial
Desde 2007, la venta de inmuebles en Uruguay está gravada por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sobre la ganancia patrimonial. La tasa es del 12% sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado.
Cómo se calcula la ganancia:
Ganancia = Precio de venta - Costo de adquisición actualizado
El costo de adquisición se actualiza por el Índice de Precios al Consumo (IPC) desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. Esto es importante porque la actualización por IPC reduce la ganancia imponible y, por lo tanto, el impuesto a pagar.
Ejemplo:
Compraste en 2015 por USD 100.000.
Vendés en 2026 por USD 150.000.
Factor de actualización IPC (2015-2026): aproximadamente 2.1.
Costo actualizado: USD 100.000 × 2.1 = USD 210.000.
Ganancia: USD 150.000 - USD 210.000 = -USD 60.000 (pérdida).
IRPF: USD 0 (no hay ganancia).
Este ejemplo muestra algo que muchos propietarios no saben: si compraste hace más de 8-10 años, es muy probable que no pagues IRPF porque la actualización por IPC supera la ganancia nominal. La inflación acumulada en Uruguay en los últimos 10 años hace que el costo actualizado sea mayor que el precio de venta en la mayoría de los casos.
Excepciones importantes:
Propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2007 (fecha de entrada en vigencia del IRPF): se aplica una ficción fiscal donde el costo de adquisición es el valor catastral al 1/7/2007 o el precio real de compra, el que sea mayor.
Vivienda permanente del contribuyente: exonerada de IRPF si se reinvierte en otra vivienda permanente dentro de los 12 meses.
ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)
El ITP grava toda transmisión de inmuebles a una tasa total del 4% sobre el valor real de la operación (precio de venta o valor catastral, el que sea mayor). Este impuesto se divide en partes iguales entre comprador y vendedor: 2% cada uno.
Ejemplo: Si vendés por USD 150.000, tu parte del ITP es USD 3.000.
Excepciones:
Primera venta de unidades de vivienda promovida (Ley 18.795): exonerada de ITP.
Transmisiones entre cónyuges o ascendientes/descendientes: tasa reducida.
Comisiones inmobiliarias: cuánto y por qué
La comisión estándar en Uruguay
La comisión inmobiliaria estándar en Uruguay para ventas es del 3% + IVA sobre el precio de venta, pagada por el vendedor. Algunas inmobiliarias cobran también al comprador (3% + IVA), pero esto varía.
Ejemplo: Si vendés por USD 150.000:
Comisión: USD 150.000 × 3% = USD 4.500
IVA (22%): USD 4.500 × 22% = USD 990
Total comisión: USD 5.490
¿Vale la pena pagar comisión?
La pregunta que muchos propietarios se hacen es si vale la pena pagar la comisión o vender por cuenta propia. Nuestra respuesta honesta:
Sí vale la pena si la inmobiliaria:
Vende más rápido que vos (reduciendo el costo de oportunidad).
Obtiene un precio igual o mejor que el que obtendrías solo.
Resuelve problemas legales y registrales que vos no podés.
Te ahorra tiempo y estrés.
No vale la pena si la inmobiliaria:
Solo publica tu propiedad en un portal y espera.
No tiene estrategia de marketing ni seguimiento de leads.
No te informa ni te rinde cuentas.
En Piso Inmobiliario, nuestra comisión es del 3% + IVA y solo la cobramos si vendemos. Si no vendemos, no cobramos nada.
Gastos de escrituración
Honorarios del escribano del vendedor
El vendedor paga los honorarios de su propio escribano, que se encarga de:
Preparar la documentación necesaria para la venta.
Obtener los certificados obligatorios.
Cancelar gravámenes o hipotecas (si los hay).
Comparecer en el acto de escrituración.
Los honorarios del escribano del vendedor son aproximadamente el 1% - 1.5% del precio de venta, con un mínimo de USD 500-800.
Ejemplo: Si vendés por USD 150.000, los honorarios del escribano son aproximadamente USD 1.500 - 2.250.
Certificados obligatorios
Para poder escriturar, el vendedor debe obtener y presentar los siguientes certificados:
Certificado Costo aproximado Organismo
Certificado notarial de Registro de la Propiedad $UY 1.500 - 2.500 Registro
Certificado especial de BPS $UY 500 - 1.000 BPS
Certificado de DGI (estar al día) Gratuito (online) DGI
Certificado de contribución inmobiliaria al día $UY 200 - 500 Intendencia
Certificado de gastos comunes al día Variable Administración
Total certificados ~USD 100-200
Otros gastos que no esperabas
Cancelación de hipoteca
Si tu propiedad tiene una hipoteca vigente, debés cancelarla antes o al momento de la escritura. El costo de cancelación incluye:
Saldo pendiente de la hipoteca.
Honorarios del escribano para la cancelación registral (USD 300-500).
Tasa registral de cancelación.
Deudas pendientes
Antes de escriturar, debés estar al día con:
Contribución inmobiliaria (si hay deuda, se descuenta del precio).
Gastos comunes (si hay deuda, se descuenta del precio).
Impuesto de Primaria.
Aportes a BPS (si tenés servicio doméstico registrado).
Gastos de preparación de la propiedad
Aunque no son obligatorios, muchos propietarios invierten en preparar la propiedad para la venta:
Pintura general: USD 500 - 1.500.
Limpieza profesional: USD 100 - 300.
Reparaciones menores: USD 200 - 800.
Home staging: USD 300 - 1.000.
Estos gastos no son obligatorios pero pueden acelerar la venta y mejorar el precio obtenido.
Calculadora completa: 5 ejemplos reales
Ejemplo 1: Apartamento 1 dormitorio en Cordón (USD 90.000)
Concepto Monto (USD)
Precio de venta 90,000
IRPF (12% sobre ganancia estimada de USD 5.000) -600
ITP (2% vendedor) -1,800
Comisión inmobiliaria (3% + IVA) -3,294
Honorarios escribano vendedor -1,000
Certificados -150
NETO EN MANO 83,156
Porcentaje del precio que recibís 92.4%
Ejemplo 2: Apartamento 2 dormitorios en Pocitos (USD 150.000)
Concepto Monto (USD)
Precio de venta 150,000
IRPF (comprado en 2016 por USD 110.000, ganancia ajustada: USD 0) 0
ITP (2% vendedor) -3,000
Comisión inmobiliaria (3% + IVA) -5,490
Honorarios escribano vendedor -1,800
Certificados -180
NETO EN MANO 139,530
Porcentaje del precio que recibís 93.0%
Ejemplo 3: Casa 3 dormitorios en Carrasco (USD 350.000)
Concepto Monto (USD)
Precio de venta 350,000
IRPF (comprada en 2020 por USD 280.000, ganancia ajustada: USD 10.000) -1,200
ITP (2% vendedor) -7,000
Comisión inmobiliaria (3% + IVA) -12,810
Honorarios escribano vendedor -4,000
Certificados -200
Cancelación hipoteca (saldo USD 80.000 + gastos) -80,500
NETO EN MANO 244,290
Porcentaje del precio que recibís 69.8% (con hipoteca)
Sin hipoteca sería 92.7%
Ejemplo 4: Apartamento nuevo (vivienda promovida, Ley 18.795) en Tres Cruces (USD 120.000)
Concepto Monto (USD)
Precio de venta 120,000
IRPF (primera venta, exonerado por Ley 18.795) 0
ITP (primera venta, exonerado por Ley 18.795) 0
Comisión inmobiliaria (3% + IVA) -4,392
Honorarios escribano vendedor -1,200
Certificados -150
NETO EN MANO 114,258
Porcentaje del precio que recibís 95.2%
Ejemplo 5: Propiedad heredada en Centro (USD 75.000)
Concepto Monto (USD)
Precio de venta 75,000
IRPF (costo fiscal = valor catastral al 1/7/2007, ganancia: USD 15.000) -1,800
ITP (2% vendedor) -1,500
Comisión inmobiliaria (3% + IVA) -2,745
Honorarios escribano vendedor -800
Certificados -150
Deuda contribución inmobiliaria (3 años) -2,500
Costo sucesión (ya tramitada) 0
NETO EN MANO 65,505
Porcentaje del precio que recibís 87.3%
Resumen de los 5 ejemplos
Ejemplo Precio venta Neto en mano % que recibís
1 dorm Cordón USD 90,000 USD 83,156 92.4%
2 dorm Pocitos USD 150,000 USD 139,530 93.0%
Casa Carrasco (con hipoteca) USD 350,000 USD 244,290 69.8%
Vivienda promovida USD 120,000 USD 114,258 95.2%
Herencia Centro USD 75,000 USD 65,505 87.3%
Conclusión de los ejemplos: En una venta estándar sin hipoteca ni deudas, el propietario recibe entre el 92% y el 95% del precio de venta. Las propiedades de vivienda promovida son las más eficientes fiscalmente (95.2%).
Cómo maximizar lo que recibís en mano
1. Verificá si tenés que pagar IRPF antes de vender
Si compraste hace más de 8-10 años, es muy probable que la actualización por IPC elimine la ganancia imponible y no pagues IRPF. Pedile a tu contador que haga el cálculo antes de poner la propiedad en venta.
2. Aprovechá la exoneración por vivienda permanente
Si la propiedad que vendés es tu vivienda permanente y vas a comprar otra vivienda permanente dentro de los 12 meses, la ganancia está exonerada de IRPF.
3. Negociá la comisión inmobiliaria
La comisión del 3% no es ley. Es una práctica de mercado que se puede negociar, especialmente en propiedades de alto valor. Sin embargo, cuidado con elegir inmobiliaria solo por la comisión más baja: una inmobiliaria que cobra menos pero vende más lento o a menor precio te puede costar más que una que cobra la comisión estándar pero vende rápido y al mejor precio.
4. Poné tu propiedad al día antes de vender
Cancelá deudas de contribución, gastos comunes y cualquier otro pasivo antes de publicar. Una propiedad con deudas se vende más lento y a menor precio porque el comprador percibe riesgo.
5. Invertí en preparación
Una inversión de USD 500-2.000 en pintura, limpieza y reparaciones menores puede aumentar el precio de venta en USD 5.000-10.000 y reducir el tiempo de venta en semanas.
IRPF: Régimen ficto vs. real — cuál te conviene
Uno de los puntos más confusos para los propietarios es el cálculo del IRPF. La DGI te permite elegir entre dos regímenes:
Régimen ficto: Pagás el 12% sobre una ganancia ficta del 15% del precio de venta. Es decir, pagás el 1.8% del precio de venta, sin importar cuánto ganaste realmente. Este régimen es simple y no requiere documentar el costo de adquisición.
Ejemplo: Si vendés en USD 150.000, pagás USD 2.700 de IRPF (1.8% del precio).
Régimen real: Pagás el 12% sobre la ganancia real (precio de venta menos costo de adquisición actualizado por IPC). Si la ganancia real es menor que la ficta, te conviene el régimen real. Si la ganancia real es cero o negativa, no pagás IRPF.
Ejemplo: Si compraste en 2015 por USD 120.000 y vendés en USD 150.000, pero el costo actualizado por IPC es USD 155.000, tu ganancia real es negativa y no pagás IRPF. Con el ficto habrías pagado USD 2.700.
¿Cuándo conviene cada uno?
El ficto conviene cuando compraste barato hace poco tiempo y la ganancia real es alta. El real conviene cuando compraste hace muchos años (la actualización por IPC suele eliminar la ganancia) o cuando la propiedad se depreció.
Regla práctica: Si compraste hace más de 8 años, casi siempre conviene el régimen real porque la actualización por IPC absorbe la ganancia nominal. Si compraste hace menos de 3 años con ganancia real, conviene el ficto.
Siempre pedí a tu contador que haga ambos cálculos antes de elegir. La diferencia puede ser de miles de dólares.
Errores que reducen tu neto
Error 1: No calcular el IRPF antes de fijar el precio
Algunos propietarios fijan el precio de venta sin considerar el IRPF y después se sorprenden cuando el neto es menor al esperado. Siempre calculá el IRPF antes de fijar el precio.
Error 2: Ignorar las deudas pendientes
Las deudas de contribución, gastos comunes y BPS se descuentan del precio de venta al momento de la escritura. Si no las tenés en cuenta, tu neto se reduce.
Error 3: No negociar los honorarios del escribano
Los honorarios del escribano son negociables. Pedí presupuesto a más de un escribano y compará.
Error 4: Vender sin inmobiliaria para "ahorrarte la comisión"
Vender sin inmobiliaria te ahorra el 3% + IVA de comisión, pero puede costarte mucho más si vendés más lento (costo de oportunidad, gastos de mantenimiento) o a menor precio (falta de exposición, mala negociación).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en llegar el dinero después de la escritura?
En una operación estándar, el pago se realiza al momento de la escritura mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria. El dinero está disponible en tu cuenta dentro de las 24-48 horas.
¿Puedo recibir el pago en dólares?
Sí. En Uruguay, las compraventas de inmuebles se realizan habitualmente en dólares estadounidenses. El pago se hace en la moneda pactada en el boleto de reserva.
¿Qué pasa si vendo por debajo del valor catastral?
La DGI puede cuestionar la operación si el precio de venta es significativamente inferior al valor catastral. En ese caso, el IRPF y el ITP se calculan sobre el valor catastral, no sobre el precio real de venta.
¿Puedo deducir los gastos de reparación del IRPF?
No directamente. El IRPF sobre ganancia patrimonial se calcula sobre la diferencia entre precio de venta y costo de adquisición actualizado. Las mejoras realizadas a la propiedad pueden sumarse al costo de adquisición si están debidamente documentadas (facturas, permisos de construcción).
¿Cuánto paga el comprador?
El comprador paga su parte del ITP (2%), los honorarios de su escribano (~1.5% del precio), y el costo de la inscripción registral. En total, el comprador paga aproximadamente un 4-5% adicional al precio de compra.
Conclusión
Saber exactamente cuánto vas a recibir en mano antes de vender te permite tomar una decisión informada: si te conviene vender ahora o esperar, si el precio que te ofrecen es aceptable, y cuánto dinero real vas a tener disponible después de la operación.
En Piso Inmobiliario, antes de publicar tu propiedad, te hacemos este cálculo completo y personalizado para que sepas exactamente cuánto vas a recibir. Sin sorpresas.
¿Querés saber cuánto recibís en mano si vendés tu propiedad? Contactanos para una tasación gratuita que incluye el cálculo completo de costos y neto estimado.
WhatsApp: +598 98 898 341 www.pisoinmobiliario.com
Nota: Los porcentajes, tasas y montos mencionados corresponden a la normativa fiscal vigente en Uruguay a abril 2026. Las tasas pueden variar. Cada operación es particular; consultá con un escribano y un contador para tu caso específico.