Índice
Introducción: Tu propiedad en Uruguay, vos en otro país
Los problemas reales de tener una propiedad a distancia
Nuestro servicio de gestión integral para propietarios en el exterior
El proceso paso a paso: desde el primer contacto
Qué incluye el servicio mensual
Tecnología: cómo te mantenemos informado en tiempo real
Poder notarial: cómo firmar sin viajar
Impuestos y obligaciones fiscales del propietario no residente
Costos del servicio: transparencia total
Preguntas frecuentes
Conclusión
Introducción: Tu propiedad en Uruguay, vos en otro país
Vivís en Buenos Aires, Madrid, Miami o cualquier otra ciudad del mundo. Tenés un apartamento en Montevideo o una casa en Punta del Este. Y cada mes te preguntás lo mismo: ¿estará todo bien? ¿El inquilino pagó? ¿Hay alguna gotera? ¿Pagaron la contribución? ¿Qué pasa con los gastos comunes?
La distancia convierte la propiedad en una fuente de ansiedad en vez de una fuente de ingreso. Y lo peor: cuando algo sale mal (un inquilino que no paga, una cañería que revienta, un vecino que se queja), no podés estar ahí para resolverlo.
Según datos del Banco Central del Uruguay, más de 15.000 propiedades en Montevideo pertenecen a personas que residen en el exterior. Muchas de estas propiedades están sub-gestionadas: el propietario cobra el alquiler cuando puede, paga los impuestos cuando se acuerda, y se entera de los problemas cuando ya son graves.
En Piso Inmobiliario desarrollamos un servicio específico para propietarios no residentes que resuelve todos estos problemas. Gestionamos tu propiedad como si fuera nuestra, pero con la transparencia de rendirte cuentas cada mes.
Los problemas reales de tener una propiedad a distancia
Problema 1: No sabés qué pasa con tu propiedad
Sin presencia física, dependés de lo que te cuente el inquilino, el portero o algún familiar. Y la información que te llega suele ser incompleta, tardía o directamente falsa.
Problema 2: El cobro del alquiler es un dolor de cabeza
Cobrar el alquiler desde el exterior implica lidiar con transferencias internacionales, tipos de cambio, comisiones bancarias y la incertidumbre de si el inquilino pagó o no. Si el inquilino se atrasa, no tenés forma de presionar presencialmente.
Problema 3: Los impuestos se acumulan
Contribución inmobiliaria, impuesto de Primaria, IRPF sobre rentas de alquiler (para no residentes, la tasa es del 10.5% sobre la renta bruta). Si no pagás a tiempo, se generan multas y recargos que pueden acumularse rápidamente.
Problema 4: El mantenimiento se posterga
Una gotera menor que se resuelve en un día si estás en Montevideo puede convertirse en un daño estructural si nadie la atiende durante meses. El mantenimiento preventivo es imposible sin alguien que visite la propiedad regularmente.
Problema 5: Los trámites requieren presencia o poder notarial
Renovar un contrato de alquiler, firmar una escritura, comparecer ante un juzgado o realizar un trámite en la Intendencia requiere presencia física o un poder notarial vigente. Sin poder, estás paralizado.
Nuestro servicio de gestión integral para propietarios en el exterior
Nuestro servicio está diseñado para que el propietario no residente no tenga que preocuparse por nada. Nos encargamos de todo: desde cobrar el alquiler hasta pagar los impuestos, desde resolver una gotera hasta renovar el contrato.
Los 3 pilares del servicio
Pilar 1: Gestión financiera. Cobramos el alquiler, pagamos todos los impuestos y gastos, y te transferimos el neto a tu cuenta en el exterior. Cada mes recibís un estado de cuenta detallado.
Pilar 2: Gestión operativa. Nos encargamos del mantenimiento preventivo y correctivo, la relación con el inquilino, la resolución de problemas y la coordinación con el administrador del edificio.
Pilar 3: Gestión legal y fiscal. Gestionamos los trámites legales y fiscales que requiere tu propiedad: renovación de contratos, declaraciones de IRPF, certificados, y cualquier gestión ante organismos públicos.
El proceso paso a paso: desde el primer contacto
Paso 1: Diagnóstico inicial (remoto)
Nos contactás por WhatsApp, email o videollamada. Nos contás tu situación: dónde está la propiedad, si está alquilada o vacía, qué problemas tenés, qué necesitás. En 24 horas te enviamos una propuesta de servicio personalizada.
Paso 2: Firma del contrato de gestión
Si aceptás la propuesta, firmamos un contrato de gestión que podés firmar digitalmente desde cualquier parte del mundo. El contrato establece claramente qué servicios incluye, cuánto cuesta y cuáles son las responsabilidades de cada parte.
Paso 3: Toma de posesión
Visitamos la propiedad, hacemos un relevamiento fotográfico completo del estado actual, verificamos la documentación (contrato de alquiler vigente, pagos de impuestos, estado de gastos comunes) y tomamos contacto con el inquilino (si lo hay) y el administrador del edificio.
Paso 4: Gestión mensual
A partir de ese momento, nos encargamos de todo. Cada mes recibís un reporte detallado con:
Cobros realizados (alquiler, ajustes).
Pagos realizados (impuestos, gastos comunes, reparaciones).
Balance neto (lo que te transferimos).
Novedades de la propiedad (estado, mantenimiento, relación con inquilino).
Fotos actualizadas (si hubo intervenciones o inspecciones).
Paso 5: Transferencia mensual
El neto de tu alquiler (después de descontar impuestos, gastos y nuestra comisión) se transfiere a tu cuenta bancaria en Uruguay o en el exterior, según tu preferencia. Podemos transferir en pesos uruguayos o en dólares.
Qué incluye el servicio mensual
Servicio Incluido Detalle
Cobro de alquiler Sí Seguimiento de pago, intimación si hay atraso
Pago de contribución inmobiliaria Sí Pago en fecha para evitar recargos
Pago de impuesto de Primaria Sí Pago anual en fecha
Pago de gastos comunes Sí Verificación de liquidación y pago
Declaración de IRPF (no residentes) Sí Presentación ante DGI (tasa 10.5%)
Mantenimiento preventivo Sí Inspección semestral de la propiedad
Mantenimiento correctivo Sí* Coordinación y supervisión de reparaciones
Renovación de contrato de alquiler Sí Negociación de ajuste y firma
Relación con inquilino Sí Atención de consultas y reclamos
Reporte mensual detallado Sí Estado financiero + novedades + fotos
Transferencia internacional Sí A cuenta bancaria del propietario
Gestión de desocupación Sí Si el inquilino se va, gestionamos nueva colocación
Asesoramiento legal Sí Consultas básicas incluidas
*El costo de materiales y mano de obra de reparaciones corre por cuenta del propietario. Nosotros gestionamos, cotizamos y supervisamos sin costo adicional.
Tecnología: cómo te mantenemos informado en tiempo real
Portal del propietario
Cada propietario tiene acceso a un portal online donde puede ver en tiempo real:
El estado de cuenta de su propiedad (cobros, pagos, balance).
Los reportes mensuales históricos.
Las fotos de inspecciones y reparaciones.
Los documentos legales (contrato de alquiler, recibos, certificados).
Las comunicaciones con el inquilino.
WhatsApp directo
Además del portal, cada propietario tiene un contacto directo de WhatsApp con su gestor asignado. Respondemos consultas en menos de 4 horas durante horario laboral (hora de Uruguay).
Videollamada mensual (opcional)
Para propietarios que prefieren una comunicación más personal, ofrecemos una videollamada mensual de 15 minutos donde repasamos el estado de la propiedad, los números del mes y cualquier novedad.
Poder notarial: cómo firmar sin viajar
Uno de los mayores obstáculos para los propietarios en el exterior es la necesidad de firmar documentos presencialmente. Nosotros resolvemos esto con poderes notariales que te permiten operar sin viajar.
Tipos de poder que gestionamos
Poder general de administración: Te permite delegar en nosotros todas las gestiones administrativas de tu propiedad (cobrar alquileres, pagar impuestos, firmar contratos de alquiler, realizar reparaciones).
Poder especial de venta: Si decidís vender, podemos gestionar un poder especial que nos autoriza a firmar la escritura de compraventa en tu nombre.
Cómo se otorga desde el exterior
Si estás en Argentina, España, EE.UU. o Europa: El poder se otorga ante el consulado uruguayo del país donde residís, o ante un notario local con apostilla de La Haya. Nosotros te enviamos el modelo de poder redactado por nuestro escribano y vos solo tenés que ir a firmarlo.
Plazo: El poder queda listo en 15-30 días desde la firma, dependiendo del país.
Costo: Los honorarios consulares varían por país (típicamente USD 50-150). Los honorarios del escribano en Uruguay son de aproximadamente USD 200-400.
Impuestos y obligaciones fiscales del propietario no residente
IRNR (Impuesto a las Rentas de los No Residentes)
Si vivís en el exterior y alquilás una propiedad en Uruguay, pagás IRNR sobre la renta bruta del alquiler. La tasa es del 10.5% (12% de tasa nominal con un crédito del 1.5% por gastos fictos).
Ejemplo: Si tu alquiler es de $UY 30.000 mensuales, el IRNR mensual es de $UY 3.150 (10.5%).
Nosotros nos encargamos de calcular, retener y pagar el IRNR ante la DGI cada mes. El propietario no tiene que hacer nada.
Contribución inmobiliaria
Se paga independientemente de dónde vivas. La tasa varía según la zona y el valor catastral de la propiedad. En Montevideo, la contribución inmobiliaria se paga en 4 cuotas anuales (marzo, junio, septiembre, diciembre).
Impuesto de Primaria
Se paga una vez al año. El monto depende del valor catastral de la propiedad.
IRPF por venta (si vendés)
Si vendés la propiedad, pagás IRPF sobre la ganancia a una tasa del 12%. Si sos no residente, el escribano retiene el impuesto al momento de la escritura.
Impuesto Tasa Frecuencia Quién lo gestiona
IRNR (alquiler) 10.5% sobre renta bruta Mensual Piso Inmobiliario
Contribución inmobiliaria Variable Trimestral Piso Inmobiliario
Impuesto de Primaria Variable Anual Piso Inmobiliario
IRPF (venta) 12% sobre ganancia Al vender Escribano
Impuesto al Patrimonio 0.5% - 1.5% Anual Contador
Costos del servicio: transparencia total
Comisión de gestión mensual
Nuestra comisión de gestión es del 8% + IVA del alquiler mensual cobrado. Esta comisión incluye todos los servicios detallados anteriormente (cobro, pago de impuestos, mantenimiento, reportes, atención al inquilino, etc.).
Ejemplo: Si tu alquiler es de $UY 30.000 mensuales:
Concepto Monto ($UY)
Alquiler cobrado 30,000
IRNR (10.5%) -3,150
Comisión Piso (8% + IVA) -2,928
Gastos comunes (si los paga el propietario) Variable
Neto para el propietario ~23,922
Sin costos ocultos
No cobramos por:
Diagnóstico inicial de la propiedad.
Gestión de cobro (está incluido en la comisión).
Pago de impuestos y gastos comunes (está incluido).
Reportes mensuales.
Comunicación por WhatsApp o email.
Coordinación de reparaciones menores.
Sí cobramos aparte (con presupuesto previo aprobado por el propietario):
Reparaciones mayores (materiales + mano de obra).
Honorarios de profesionales externos (abogado, escribano, agrimensor).
Colocación de nuevo inquilino (1 mes de alquiler + IVA).
Qué dicen los propietarios en el exterior
Estos son testimonios reales (con nombres cambiados por confidencialidad) de propietarios que gestionamos desde el exterior:
María L., Buenos Aires, Argentina
"Heredé un apartamento en Pocitos cuando falleció mi madre. Vivía en Buenos Aires y no tenía idea de cómo gestionarlo. Piso se encargó de la sucesión, de las reparaciones, de buscar inquilino y de toda la gestión. Cada mes recibo mi reporte y mi transferencia. En 2 años no tuve que viajar ni una sola vez."
Roberto C., Madrid, España
"Tenía una propiedad vacía en Montevideo que me generaba gastos sin parar. La inmobiliaria anterior me cobraba pero no me informaba nada. Con Piso, en 3 semanas tenía inquilino y ahora recibo renta todos los meses. Lo que más valoro es la transparencia: sé exactamente cuánto entra, cuánto sale y por qué."
Carlos M., Miami, Estados Unidos
"Compré dos apartamentos en Montevideo como inversión. Desde Miami es imposible gestionar todo: inquilinos, impuestos, reparaciones. Piso me resuelve todo y yo solo miro los números cada mes. La rentabilidad neta después de todos los gastos y comisiones es del 4.2%, que es mejor que lo que consigo acá en un CD."
Comparativa: gestionar solo vs. con Piso
Muchos propietarios en el exterior intentan gestionar su propiedad solos, usando un familiar o un conocido como "encargado". Acá comparamos ambas opciones:
Aspecto Gestión propia / familiar Gestión con Piso
Cobro de alquiler Depende del familiar Garantía de cobro profesional
Pago de impuestos Hay que recordar y gestionar Automático, con comprobante
Selección de inquilino Sin filtro profesional Verificación de ingresos, garantía, antecedentes
Reparaciones Hay que buscar y coordinar Red de proveedores con precios negociados
Reportes No hay (o informales) Mensual, detallado, con comprobantes
Problemas legales Hay que buscar abogado Resuelto internamente
Costo "Gratis" (pero con costos ocultos) 8% + IVA del alquiler
Riesgo de morosidad Alto (sin proceso formal) Bajo (2.1% de morosidad)
Disponibilidad Limitada 24/7 para emergencias
La gestión "gratis" a través de un familiar suele salir más cara cuando se consideran los costos ocultos: morosidad no gestionada, reparaciones más caras por falta de proveedores, impuestos pagados fuera de fecha con recargos, y el desgaste de la relación familiar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo contratar el servicio si mi propiedad está vacía?
Sí. Si tu propiedad está vacía, nos encargamos de mantenerla, pagar los impuestos y buscar inquilino. La comisión de gestión se cobra solo cuando la propiedad está alquilada. Mientras está vacía, solo cobramos los gastos reales (impuestos, gastos comunes, mantenimiento).
¿En qué moneda me transfieren el neto?
Podemos transferir en pesos uruguayos o en dólares, a tu cuenta en Uruguay o en el exterior. Las transferencias internacionales tienen un costo bancario que varía según el banco y el país de destino (típicamente USD 20-50 por transferencia).
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
Iniciamos el proceso de intimación inmediatamente. Si el inquilino no regulariza en el plazo legal, iniciamos las acciones legales correspondientes (desalojo). Te mantenemos informado en cada paso del proceso.
¿Necesito viajar a Uruguay para contratar el servicio?
No. Todo el proceso de contratación se puede hacer de forma remota: videollamada inicial, firma digital del contrato, y otorgamiento de poder notarial en el consulado de tu país.
¿Puedo cancelar el servicio en cualquier momento?
Sí. El contrato de gestión se puede cancelar con 30 días de preaviso, sin penalidad. Te entregamos toda la documentación y rendimos cuentas finales.
¿Gestionan propiedades en Punta del Este?
Sí. Gestionamos propiedades en Montevideo y Punta del Este. Para propiedades en Punta del Este, el servicio incluye gestión de alquiler temporario (temporada) si el propietario lo desea.
Conclusión
Tener una propiedad en Uruguay mientras vivís en el exterior no tiene por qué ser una fuente de estrés. Con el servicio de gestión adecuado, tu propiedad genera renta, se mantiene en buen estado, los impuestos se pagan a tiempo y vos recibís un reporte claro cada mes sin tener que preocuparte por nada.
En Piso Inmobiliario gestionamos propiedades de propietarios en Argentina, España, Estados Unidos, Brasil y otros países. Cada uno de ellos tiene la tranquilidad de saber que su propiedad está en buenas manos.
Errores frecuentes de propietarios en el exterior
En nuestra experiencia gestionando propiedades de propietarios que viven fuera de Uruguay, estos son los errores más comunes que vemos:
Error 1: Dejar la propiedad vacía sin supervisión. Una propiedad vacía se deteriora rápidamente: humedad, cañerías que se secan, plagas, filtraciones no detectadas. Hemos visto propiedades que perdieron USD 15.000-20.000 en valor por 2 años sin mantenimiento.
Error 2: No pagar impuestos a tiempo. La contribución inmobiliaria y el impuesto de Primaria generan recargos y multas significativas. Después de 3 años de impago, la Intendencia puede iniciar un juicio ejecutivo contra la propiedad.
Error 3: Confiar la gestión a un familiar sin experiencia. El familiar tiene buena intención pero no tiene las herramientas, el conocimiento legal ni la red de contactos para gestionar profesionalmente. Esto termina en conflictos familiares, morosidad no gestionada y oportunidades perdidas.
Error 4: No declarar el IRNR. Los no residentes que perciben rentas de alquiler en Uruguay están obligados a pagar el Impuesto a la Renta de No Residentes (10.5% sobre renta bruta). No declarar puede generar multas y problemas al momento de vender la propiedad.
Error 5: No tener seguro de la propiedad. Una propiedad sin seguro está expuesta a incendio, inundación, robo y responsabilidad civil. Si un tercero se lesiona en tu propiedad (por ejemplo, un operario que hace una reparación), vos sos responsable. Un seguro de hogar básico cuesta entre USD 200 y USD 400 anuales y cubre daños por valor de USD 50.000 a USD 100.000. Es una inversión mínima comparada con el riesgo.
Error 6: No actualizar el alquiler al valor de mercado. Muchos propietarios en el exterior mantienen el mismo alquiler durante años porque no tienen información de mercado. En un mercado con inflación del 5-7% anual, no ajustar el alquiler significa perder poder adquisitivo cada año. Un alquiler que no se ajusta durante 3 años puede estar un 20-25% por debajo del mercado.
Error 7: Alquilar sin contrato formal ni garantía. Algunos propietarios alquilan "de palabra" o aceptan garantías débiles para llenar la propiedad rápido. Esto termina en desalojos costosos y meses de renta perdida.
¿Vivís en el exterior y tenés una propiedad en Uruguay? Contactanos para una consulta gratuita. Te explicamos cómo funciona el servicio, cuánto cuesta y qué podemos hacer por tu propiedad.
WhatsApp: +598 98 898 341 www.pisoinmobiliario.com
Nota: Las tasas impositivas mencionadas corresponden a la normativa vigente en Uruguay a abril 2026. Las tasas pueden variar. Consultá con un contador habilitado para tu situación fiscal específica.