Alquiler con Opción a Compra en Uruguay 2026: Guía Completa con Legislación, Requisitos y Ejemplo Real
Si estás buscando comprar tu primera vivienda pero no tenés el ahorro previo que exigen los bancos, el alquiler con opción a compra (AOC) puede ser la solución que necesitás. En Uruguay esta modalidad creció fuertemente desde 2020 gracias a los programas del Ministerio de Vivienda y al Art. 466 de la Ley 19.924. En esta guía completa te explicamos cómo funciona, cuánto cuesta, qué ventajas y riesgos tiene, y si realmente te conviene en 2026.
En este artículo
1. Qué es el alquiler con opción a compra
2. Cómo funciona paso a paso
3. Marco legal en Uruguay: Art. 466 de la Ley 19.924 y normativa aplicable
4. Requisitos para acceder al programa estatal (MVOT/ANV)
5. Diferencia entre AOC estatal y AOC privado
6. Ventajas para el comprador
7. Ventajas para el vendedor o propietario
8. Riesgos y desventajas
9. Ejemplo numérico completo
10. Cláusulas clave del contrato
11. Impuestos y costos asociados
12. AOC vs hipoteca tradicional: tabla comparativa
13. Preguntas frecuentes
14. Referencias legales
1. Qué es el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra (AOC) es un contrato mixto que combina un arrendamiento con un derecho preferente de compra sobre el inmueble. Durante un período acordado, el inquilino paga un alquiler mensual y, al finalizar ese período (o antes, según lo pactado), tiene la opción —no la obligación— de comprar la vivienda. La parte del alquiler pagado se descuenta total o parcialmente del precio de venta.
En Uruguay, esta modalidad existe en dos variantes principales. La primera es el programa estatal gestionado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) a través de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), con subsidios y condiciones reguladas por ley. La segunda son los acuerdos privados entre particulares o con desarrolladores inmobiliarios, donde las condiciones se negocian libremente entre las partes.
La diferencia fundamental es que el programa estatal ofrece protección legal específica, subsidios de hasta el 30% del valor del inmueble y precios por debajo del mercado, mientras que el AOC privado depende exclusivamente de lo que las partes pacten en el contrato.
2. Cómo funciona paso a paso
El proceso general del alquiler con opción a compra sigue seis pasos, tanto en el programa estatal como en acuerdos privados, aunque con diferencias en cada etapa.
Paso 1 — Selección de la vivienda. En el programa estatal, el MVOT publica llamados con las viviendas disponibles de su stock (nuevas o recuperadas). En el ámbito privado, el comprador identifica una propiedad cuyo dueño acepte esta modalidad.
Paso 2 — Postulación y sorteo (programa estatal) o negociación (privado). En el programa del MVOT, los interesados que cumplen los requisitos se postulan y un sorteo define los adjudicatarios. Cumplir los requisitos no garantiza acceder al programa; la demanda suele superar ampliamente la oferta de viviendas disponibles. En el ámbito privado, comprador y vendedor negocian directamente las condiciones.
Paso 3 — Firma del contrato. Se firma un contrato que establece el precio de venta pactado, el monto del alquiler mensual, el plazo para ejercer la opción de compra, el porcentaje del alquiler que se imputa al precio y las condiciones de rescisión. En el programa estatal, el MVOT estima el monto de la cuota mensual de alquiler, que es variable según el ingreso de cada familia.
Paso 4 — Pago del ahorro previo. En el programa estatal, el ahorro previo exigido es de entre el 8% y 10% del precio de la vivienda, significativamente menor al 20-30% que exigen los créditos hipotecarios tradicionales. En acuerdos privados, el depósito se negocia libremente y suele ubicarse entre el 10% y 20%.
Paso 5 — Período de alquiler y acumulación. El inquilino/comprador habita la vivienda y paga el alquiler mensual pactado. Durante este período, una parte o la totalidad de cada cuota se acumula como pago hacia la compra. En el programa estatal, el subsidio del MVOT puede cubrir hasta el 30% del valor de adquisición del inmueble según los ingresos del núcleo familiar.
Paso 6 — Ejercicio de la opción y escrituración. Dentro del plazo establecido (hasta 5 años en el programa estatal según el Art. 466 de la Ley 19.924), el inquilino decide si compra. Si ejerce la opción, se descuenta lo pagado en alquileres del precio total y se procede a la escritura de compraventa. El saldo restante puede pagarse al contado o financiarse con un crédito hipotecario. Si no ejerce la opción, pierde el derecho de compra y puede perder total o parcialmente el depósito según lo pactado.
3. Marco legal en Uruguay: Art. 466 de la Ley 19.924 y normativa aplicable
El marco legal del alquiler con opción a compra en Uruguay no cuenta con una ley específica dedicada exclusivamente a esta modalidad. La regulación se construye a partir de varias normas que, en conjunto, definen las reglas del juego tanto para el programa estatal como para los acuerdos privados.
Artículo 466 de la Ley 19.924 — Presupuesto Nacional 2020-2024 (diciembre 2020). Esta es la norma más relevante para el AOC estatal. Dentro de la ley de presupuesto, el artículo 466 establece tres disposiciones clave: primero, que el subsidio del MVOT puede representar hasta un máximo del 30% del valor de adquisición del inmueble, de las cuotas del préstamo o de los pagos de alquileres con opción a compra; segundo, que en los casos de AOC la opción de compra debe ejercerse dentro de los cinco años de inicio del contrato; y tercero, que el subsidio se prestará como mínimo por cinco años y como máximo por el plazo del préstamo, que no puede exceder los veinticinco años.
Es importante aclarar que la Ley 19.924 es la ley de presupuesto nacional, no una ley específica de vivienda o de AOC. El artículo 466 forma parte de las disposiciones presupuestales del MVOT y tiene fuerza de ley, pero su alcance se limita al programa estatal.
Ley 19.889 — Ley de Urgente Consideración (LUC, julio 2020). La LUC modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 14.219) e introdujo cambios relevantes para el mercado de alquileres en Uruguay, incluyendo el plazo mínimo contractual de dos años y las condiciones de rescisión anticipada. Si bien la LUC no regula específicamente el AOC, sus disposiciones sobre arrendamientos son aplicables a la fase de alquiler del contrato de AOC privado.
Código Civil. Los acuerdos privados de AOC se rigen por las normas generales de contratos del Código Civil uruguayo. No existe una ley específica que regule el AOC entre privados, lo que significa que las partes tienen amplia libertad contractual pero también menos protección que en el programa estatal. La validez del contrato depende del cumplimiento de los requisitos generales de todo contrato: consentimiento, objeto lícito y causa.
Ley 16.072 — Crédito de Uso o Leasing (1989). El leasing inmobiliario, regulado por esta ley, es una figura jurídica similar pero no idéntica al AOC. En el leasing, una institución financiera se obliga frente al usuario a permitirle la utilización de un bien a cambio de un pago periódico, con opción de compra al final. La diferencia clave es que el leasing de la Ley 16.072 requiere la participación de una institución financiera como acreditante, mientras que el AOC privado puede pactarse directamente entre particulares sin intermediario financiero.
4. Requisitos para acceder al programa estatal (MVOT/ANV)
Para acceder al programa de alquiler con opción a compra del MVOT/ANV, los requisitos son estrictos y están definidos por la normativa vigente. A continuación se detallan todos los requisitos verificados con la fuente oficial del Ministerio de Vivienda.
— Edad: Tener entre 18 y 55 años. Este tope de edad es un requisito que muchos desconocen y que puede ser determinante para la postulación.
— Menores a cargo: Tener a cargo al menos un menor de 18 años (o de 21 años si se encuentra estudiando) y/o una persona con discapacidad, para lo cual se debe presentar certificación del BPS o de la Comisión Honoraria del Discapacitado.
— No ser propietario: No ser propietario de ningún inmueble ni haber sido adjudicatario de alguna solución habitacional proporcionada por el Estado anteriormente.
— Ingresos dentro de los topes: Contar con ingresos líquidos legales dentro de los topes establecidos según el tamaño del núcleo familiar. Los topes se expresan en Unidades Reajustables (UR). Con el valor de la UR de abril 2026 en aproximadamente $U 1.914, los topes son:
1 integrante — 40 UR — aprox. $U 76.577
2 integrantes — 60 UR — aprox. $U 114.865
3 integrantes — 72 UR — aprox. $U 137.838
4 integrantes — 84 UR — aprox. $U 160.811
5 integrantes — 96 UR — aprox. $U 183.784
Los montos en pesos son aproximados y varían mensualmente según el valor de la UR vigente. Se consideran ingresos fijos y promedio de ingresos variables. Los ingresos informales se declaran en la entrevista como declaración jurada. Si el interesado tiene empresa unipersonal o monotributo, debe certificar los ingresos a través de un contador público.
— Sin embargos ni categoría 5 en BCU: El titular o los titulares no deben tener embargos ni estar calificados con categoría 5 (irrecuperable) en la central de riesgos del Banco Central del Uruguay. Este requisito es más amplio que simplemente "no tener deudas con el Estado", ya que incluye deudas con bancos privados que hayan derivado en categorización negativa.
— Historia laboral: Presentar historia laboral del BPS de todos los integrantes mayores de 18 años del núcleo familiar.
— Ahorro previo: Contar con el ahorro previo mínimo, que oscila entre el 8% y 10% del valor de la vivienda.
— Documentación necesaria: Cédula de identidad de todo el núcleo familiar, los 3 últimos recibos de sueldo (o certificado de contador público para independientes), historia laboral expedida por BPS, y documentación según estado civil: partida de nacimiento de los menores (solteros), libreta de matrimonio (casados), sentencia y tenencia de menores expedida por juez (divorciados), o partida de defunción (viudos).
— Proceso de adjudicación: Una vez presentada la documentación y verificados los requisitos, un sorteo define los adjudicatarios del programa. Esto significa que cumplir todos los requisitos es condición necesaria pero no suficiente para acceder a una vivienda. La demanda históricamente supera la oferta disponible.
5. Diferencia entre AOC estatal y AOC privado
AOC Estatal (MVOT/ANV)
Precio: Fijado por el Estado, generalmente por debajo del mercado
Ahorro previo: 8-10% del precio
Plazo opción: Hasta 5 años (Art. 466, Ley 19.924)
Subsidio: Sí, hasta 30% del valor de adquisición
Cuota mensual: Variable, calculada por el MVOT según ingresos
Viviendas: Stock del MVOT (nuevas o recuperadas)
Protección legal: Alta (regulado por ley presupuestal)
Acceso: Por sorteo entre postulantes que cumplen requisitos
Requisitos: Estrictos (edad 18-55, menores a cargo, topes de ingreso, sin cat. 5 BCU)
AOC Privado (entre particulares)
Precio: Negociado entre partes, precio de mercado
Ahorro previo: Negociable (usualmente 10-20%)
Plazo opción: Libre (usualmente 2-5 años)
Subsidio: No
Cuota mensual: Negociada entre partes
Viviendas: Cualquiera que el propietario ofrezca
Protección legal: Media (contrato privado, Código Civil)
Acceso: Directo, por acuerdo entre partes
Requisitos: Los que imponga el propietario
6. Ventajas para el comprador
Ahorro previo significativamente menor. Mientras un crédito hipotecario del BHU exige hasta el 10-20% de entrega (financia hasta el 90%) y el BROU aproximadamente el 20%, el AOC estatal pide solo 8-10%. Para una vivienda de USD 80.000, eso significa USD 6.400-8.000 en vez de USD 16.000 o más.
Probás antes de comprar. Vivís en la propiedad durante el período de alquiler. Si el barrio no te convence, si la vivienda tiene problemas que no viste en la visita, o si tu situación personal o financiera cambia, podés no ejercer la opción sin quedar atado a una hipoteca.
El alquiler no es dinero perdido. A diferencia de un alquiler tradicional donde cada peso pagado se pierde, en el AOC cada cuota (o la parte pactada) se acumula como pago hacia la compra. Al cabo de 4-5 años, podés haber acumulado entre el 25% y 40% del valor de la vivienda.
Precio congelado desde la firma. El precio de venta se fija al momento de firmar el contrato. Si el mercado inmobiliario sube durante los 3-5 años del período de alquiler, comprás al precio original pactado. En un mercado donde los inmuebles en Montevideo se han apreciado entre el 3% y 7% anual en los últimos años, esto puede representar un ahorro de USD 10.000 a USD 25.000 en una propiedad de USD 80.000.
Acceso a subsidio estatal. En el programa del MVOT, el subsidio puede cubrir hasta el 30% del valor de adquisición del inmueble, lo que reduce drásticamente el costo final para familias de menores ingresos.
7. Ventajas para el vendedor o propietario
Ingreso mensual garantizado. Mientras el inquilino/comprador habita la vivienda, el propietario recibe un alquiler mensual. Si el inquilino no ejerce la opción, el propietario conserva la propiedad y los alquileres cobrados.
Precio de venta asegurado. El precio se fija desde el inicio, eliminando la incertidumbre del mercado. Si el mercado baja durante el período, el propietario vende al precio original pactado, protegiéndose de una eventual caída de precios.
Mejor cuidado del inmueble. Un inquilino que tiene intención de comprar cuida mejor la propiedad que uno que solo alquila, porque sabe que eventualmente será suya. Esto reduce costos de mantenimiento y reparaciones para el propietario.
Menor vacancia y rotación. El compromiso del inquilino/comprador es mayor que en un alquiler tradicional, lo que reduce los períodos de vacancia y los costos asociados a la búsqueda de nuevos inquilinos.
8. Riesgos y desventajas
Para el comprador:
— Pérdida de la prima si no comprás. Si al final del período decidís no ejercer la opción o no podés hacerlo por razones financieras, podés perder total o parcialmente el depósito inicial y los montos acumulados, dependiendo de lo que establezca el contrato. En el programa estatal hay instancias de mediación antes de llegar a la rescisión, pero en el ámbito privado la protección depende exclusivamente de las cláusulas contractuales.
— Precio fijo puede ser desventaja. Si el mercado inmobiliario baja durante el período de alquiler, estarías comprando a un precio superior al de mercado. Este riesgo es menor en Uruguay, donde los precios inmobiliarios han mostrado tendencia alcista sostenida, pero no es descartable.
— Limitación para modificar. Durante el período de alquiler no sos propietario, por lo que no podés hacer reformas significativas sin autorización del dueño. Esto limita la personalización de la vivienda durante los años previos a la compra.
— Riesgo de incumplimiento del vendedor. En acuerdos privados, si el vendedor tiene problemas financieros (embargos, deudas, ejecuciones), la propiedad podría verse afectada antes de que ejerzas la opción. Por eso es fundamental la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
Para el vendedor:
— Inmueble inmovilizado. No podés vender a otro comprador aunque aparezca una oferta mejor, lo que representa un costo de oportunidad real.
— Riesgo de deterioro. Si el inquilino no cuida la propiedad y luego no ejerce la opción, podrías recuperar un inmueble en peor estado del que entregaste. El contrato debe incluir cláusulas claras sobre mantenimiento y estado de devolución.
— Complejidad contractual. El contrato requiere asesoramiento legal especializado para proteger ambas partes, lo que implica un costo adicional.
9. Ejemplo numérico completo
Veamos un ejemplo concreto con un apartamento de 2 dormitorios en Montevideo:
Datos del ejemplo:
Precio de venta pactado: USD 80.000
Ahorro previo (10%): USD 8.000
Alquiler mensual: $U 28.000 (aprox. USD 650)
Porcentaje del alquiler imputado a la compra: 70%
Plazo de la opción: 4 años (48 meses)
Cálculo:
Ahorro previo pagado al inicio: USD 8.000
Alquiler mensual imputado: $U 28.000 x 70% = $U 19.600/mes
Total imputado en 4 años: $U 19.600 x 48 = $U 940.800 (aprox. USD 21.900)
Total acumulado: USD 8.000 + USD 21.900 = USD 29.900 (37,4% del valor)
Saldo a pagar al ejercer la opción: USD 80.000 - USD 29.900 = USD 50.100
Ese saldo de USD 50.100 puede pagarse al contado o financiarse con un crédito hipotecario. Como ya acumulaste el 37% del valor de la vivienda, calificás cómodamente para un préstamo por el 63% restante. El BHU, por ejemplo, financia hasta el 90% del valor del inmueble con plazos de hasta 25 años y tasas desde 3,75% en UI.
Comparación con alquiler puro: Si hubieras alquilado sin opción a compra durante esos 4 años, habrías pagado $U 28.000 x 48 = $U 1.344.000 (aprox. USD 31.300) sin acumular absolutamente nada hacia la compra de una vivienda.
Nota importante para el programa estatal: En el AOC del MVOT, la cuota mensual no es fija ni negociada. El MVOT estima el monto de la cuota de alquiler de forma variable según el ingreso de cada familia. Además, el subsidio estatal puede cubrir hasta el 30% del valor de adquisición, lo que reduciría significativamente los montos del ejemplo.
10. Cláusulas clave del contrato
Todo contrato de alquiler con opción a compra debe incluir como mínimo las siguientes cláusulas para proteger a ambas partes:
Precio de venta fijo: El precio al que se ejercerá la opción, expresado en moneda (USD o UI). Si se pacta en UI (Unidades Indexadas), el precio se ajusta por inflación, lo que protege al vendedor pero puede encarecer la compra para el comprador. Si se pacta en USD, el precio queda congelado.
Plazo de la opción: Fecha límite para ejercer el derecho de compra. Vencido el plazo sin ejercerla, el derecho caduca automáticamente. En el programa estatal, el plazo máximo es de 5 años.
Porcentaje de imputación: Qué porcentaje del alquiler mensual se descuenta del precio de venta. Puede ser 50%, 70%, 100% o cualquier porcentaje acordado entre las partes. A mayor porcentaje, más favorable para el comprador.
Depósito o prima: Monto inicial que el comprador entrega como señal de compromiso y que se imputa al precio de venta.
Consecuencias de no ejercer la opción: Qué pasa con el depósito y los montos acumulados si el comprador decide no comprar. Esta cláusula es crítica y debe negociarse con cuidado.
Mantenimiento y reparaciones: Quién se hace cargo de las reparaciones ordinarias y extraordinarias durante el período de alquiler. Lo habitual es que el inquilino asuma las ordinarias y el propietario las extraordinarias.
Prohibición de venta a terceros: El vendedor no puede vender el inmueble a otra persona mientras la opción esté vigente.
Inscripción registral: Se recomienda fuertemente inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad para proteger al comprador frente a terceros (acreedores del vendedor, otros compradores). La inscripción requiere intervención notarial (escritura pública o documento con firmas certificadas ante escribano), lo que tiene un costo adicional pero brinda seguridad jurídica real.
11. Impuestos y costos asociados
Durante el período de alquiler:
— El propietario paga IRPF sobre los alquileres (12% sobre el monto bruto anual, con anticipos mensuales del 10,5% que tienen carácter definitivo).
— Contribución inmobiliaria y Primaria corren por cuenta del propietario (salvo pacto en contrario para Primaria).
— Gastos comunes los paga el inquilino/comprador.
Al ejercer la opción de compra:
— ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales): 2% comprador + 2% vendedor, calculado sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor real fiscal del inmueble fijado por la Dirección Nacional de Catastro.
— IRPF por incremento patrimonial: 12% sobre la ganancia del vendedor (diferencia entre precio de venta y costo de adquisición actualizado), si corresponde.
— Honorarios de escribano: aproximadamente 3-4% del precio para la escritura de compraventa.
— Certificados notariales: DGI, BPS, IMM, gastos comunes, Catastro. Costo aproximado: $U 15.000-25.000.
En el programa estatal: Las viviendas del MVOT pueden tener exoneraciones fiscales parciales, especialmente si califican como vivienda de interés social, lo que reduce los costos impositivos de la operación.
12. AOC vs hipoteca tradicional: tabla comparativa
Criterio — AOC — Hipoteca BHU/BROU
Ahorro previo — 8-10% (estatal) / 10-20% (privado) — 10-20% (BHU financia hasta 90%)
Propiedad inmediata — No (hasta ejercer opción) — Sí (desde la escritura, con gravamen hipotecario)
Riesgo si no podés pagar — Perdés depósito y acumulado — Ejecución hipotecaria
Flexibilidad de salida — Alta (no ejercés y te vas) — Baja (deuda vigente)
Costo financiero — Menor (no hay interés bancario durante el alquiler) — Mayor (tasa desde 3,75% anual en UI en BHU)
Plazo total — 4-5 años AOC + hipoteca por saldo — 15-25 años
Probás la vivienda — Sí — No
Precio congelado — Sí (si se pacta en USD) — No aplica (comprás de entrada)
Requisitos de ingreso — Menores (programa estatal) — Mayores (ratio cuota/ingreso bancario)
Disponibilidad — Limitada (stock MVOT o acuerdo privado) — Amplia (cualquier inmueble)
¿Cuándo conviene AOC? Cuando no tenés el ahorro previo para una hipoteca, cuando querés probar la vivienda antes de comprometerte, cuando tus ingresos actuales no califican para un crédito pero esperás que mejoren en los próximos años, o cuando calificás para el subsidio estatal del 30%.
¿Cuándo conviene hipoteca directa? Cuando tenés el ahorro previo, cuando querés ser propietario desde el día uno, cuando encontraste la propiedad ideal y no querés arriesgarte a que cambie de condiciones, o cuando necesitás acceder a cualquier propiedad del mercado sin limitarte al stock del MVOT.
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13. Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un AOC con cualquier propiedad?
En el programa estatal, solo con viviendas del stock del MVOT/ANV que se publican en los llamados. En el ámbito privado, con cualquier propiedad cuyo dueño acepte esta modalidad. No es lo más común en Uruguay, pero es perfectamente legal y cada vez más propietarios lo consideran como alternativa para vender propiedades que llevan tiempo en el mercado.
¿Qué pasa si el propietario quiere vender a otro durante mi contrato?
Si el contrato está correctamente redactado e inscripto en el Registro de la Propiedad, el propietario no puede vender a un tercero mientras la opción esté vigente. La inscripción registral es la protección real del comprador. Sin inscripción, el comprador queda expuesto a que el vendedor transfiera la propiedad a un tercero de buena fe.
¿Puedo subalquilar la vivienda durante el período de AOC?
En general no, salvo que el contrato lo permita expresamente. En el programa estatal está prohibido. En el ámbito privado, depende de lo que se pacte, pero la mayoría de los contratos lo prohíben.
¿Qué pasa si me atraso en el pago del alquiler?
Depende del contrato. En general, un atraso prolongado puede dar lugar a la rescisión del contrato y la pérdida de los montos acumulados. En el programa estatal, hay instancias de mediación antes de llegar a la rescisión. En el ámbito privado, las consecuencias dependen exclusivamente de las cláusulas pactadas.
¿El AOC sirve para locales comerciales?
Sí, en el ámbito privado se puede pactar AOC para cualquier tipo de inmueble: vivienda, local comercial, oficina o terreno. El programa estatal es exclusivamente para vivienda.
¿Necesito escribano para el contrato de AOC?
No es obligatorio para el contrato inicial (puede ser un documento privado con firmas), pero es altamente recomendable por la complejidad del acuerdo. Para la inscripción registral del contrato y para la escritura final de compraventa, la intervención de un escribano es imprescindible.
¿Puedo hacer reformas en la vivienda durante el período de alquiler?
Reformas menores (pintura, decoración) generalmente sí. Reformas estructurales requieren autorización del propietario por escrito. Lo invertido en mejoras puede negociarse como parte del precio o como compensación si no ejercés la opción, pero esto debe quedar establecido en el contrato.
¿Tengo que tener menos de 55 años para el programa estatal?
Sí. El MVOT exige tener entre 18 y 55 años para postularse al programa de AOC. Este es un requisito que muchos desconocen.
14. Referencias legales
[1] DGI — Valor de la Unidad Reajustable (UR): gub.uy/DGI
[2] IMPO — Ley 19.924, Artículo 466 (Presupuesto Nacional 2020-2024): impo.com.uy
[3] MVOT — Alquiler con opción a compra, requisitos y procedimiento: gub.uy/MVOT
[4] DGI — Coeficiente de ajuste de inmuebles 2026: gub.uy/DGI
[5] IMPO — Ley 16.072, Crédito de Uso (Leasing): impo.com.uy
[6] BHU — Créditos hipotecarios: bhu.com.uy
[7] DGI — IRPF por arrendamientos de inmuebles: gpa.uy
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