Documentación COMPLETA para Venta de Inmuebles en Uruguay - 2025
DOCUMENTOS OBLIGATORIOS DEL VENDEDOR
1. Título de Propiedad (Escritura Original)
•Descripción: Escritura inscripta en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria
•Requisito: Debe estar a nombre del vendedor actual
•Antigüedad: Se requieren antecedentes dominiales de los últimos 30 años
•Dónde se obtiene: Registro de la Propiedad o en poder del propietario
2. Certificado de Gravámenes (Libre de Deuda Registral)
•Descripción: Certificado actualizado del Registro de la Propiedad
•Demuestra: Que el inmueble está libre de hipotecas, embargos o litigios
•Vigencia: Debe estar actualizado al momento de la escritura
•Importancia: Sin este certificado, ningún escribano autoriza la venta
•Dónde se obtiene: Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria
•Costo: Incluido en los USD 300-800 de certificados registrales
3. Certificado Especial de BPS (Banco de Previsión Social)
•Descripción: Acredita que el propietario no registra deudas de seguridad social ni por obras
•Obligatoriedad: Obligatorio para "enajenar o gravar bienes inmuebles" (Art. 663 Ley 16.170)
•Vigencia: Debe estar vigente el día de la firma (no sirve si se tramitó semanas antes)
•Trámite: Se solicita online en www.bps.gub.uy
•Requisito previo: Si existen mejoras sin declarar, hay que regularizarlas primero
•Costo: Gratuito
•Nota: Documento ÚNICO de Uruguay, no existe en otros países
4. Planos Aprobados por la Intendencia
Tipos necesarios:
•Planos de mensura: Delimitación del terreno
•Planos de construcción: Edificación actual
•Planos de fraccionamiento horizontal: Si es apartamento o propiedad horizontal
Requisitos:
•Deben estar actualizados y aprobados por la Intendencia correspondiente
•Deben reflejar la distribución actual y cualquier modificación realizada
•Si hay reformas sin plano, deben regularizarse
Dónde se obtienen: Intendencia correspondiente (Montevideo, Canelones, etc.)
5. Declaración Jurada de Caracterización Urbana
•Descripción: Documento firmado por arquitecto matriculado
•Contenido: Caracterización del inmueble según normativa urbana vigente
•Obligatoriedad: Requisito obligatorio para escriturar
•Quién lo hace: Arquitecto contratado por el vendedor
•Costo: Variable según profesional (aprox. USD 100-300)
•Importancia: Certifica que el inmueble cumple con las normas urbanísticas
6. Certificado de Antigüedad (Si Aplica)
•Cuándo se requiere: Si hay reformas mayores a 10 años de antigüedad
•Propósito: Acreditar que las reformas tienen más de 10 años
•Beneficio: Puede eximir de ciertos trámites de regularización
•Quién lo emite: Arquitecto o Ingeniero Civil
7. Contribución Inmobiliaria al Día
•Organismo: Intendencia correspondiente
•Requisito: Recibos pagos y actualizados
•Consecuencia del atraso: Un solo atraso detiene la venta hasta regularizar
•Cómo verificar: Portal de la Intendencia (ej: montevideo.gub.uy)
•Pago: Mensual, bimestral o anual según opción del contribuyente
8. Impuesto de Enseñanza Primaria al Día
•Organismo: ANEP (Administración Nacional de Educación Pública)
•Requisito: Constancia de pago al día
•Importancia: Obligatorio para escriturar
•Cómo obtener: A través de DGI o ANEP
•Nota: Impuesto ÚNICO de Uruguay
9. Certificado de Saneamiento (Solo Montevideo)
•Descripción: Certificado de conexión al saneamiento
•Obligatoriedad: Obligatorio para compraventa de inmuebles en Montevideo (Ley 18.840)
•Excepción: NO se requiere para terrenos baldíos
•Costo: 1 UR (aprox. USD 50) + timbre profesional $260
•Dónde se tramita: Intendencia de Montevideo
•Quién puede solicitarlo: Propietario, promitente comprador o vendedor
•Nota: Este certificado es específico de Montevideo, otras intendencias pueden tener requisitos diferentes
10. Servicios Públicos al Día
OSE (Obras Sanitarias del Estado):
•Agua y saneamiento
•Certificado de libre deuda
UTE (Usinas y Trasmisiones Eléctricas):
•Electricidad
•Certificado de libre deuda
Antel (Administración Nacional de Telecomunicaciones):
•Telefonía (si hay línea instalada)
•Certificado de libre deuda
Importancia: Asegurar que el nuevo propietario no heredará deudas de servicios
11. Cédula Catastral
•Descripción: Documento con valor legal que certifica el valor catastral base del inmueble
•Uso: Se presenta ante oficinas recaudadoras, registros notariales y para calcular el ITP
•Costo: Gratuito
•Dónde se obtiene: Dirección Nacional de Catastro (sede.catastro.gub.uy)
•Trámite: Online, se imprime inmediatamente
•Datos necesarios: Departamento, localidad, número de padrón, block, unidad
12. Certificado Único de DGI (Solo para Empresas/Sociedades)
•Cuándo aplica: Cuando el vendedor es una empresa o sociedad anónima
•Organismo: Dirección General Impositiva
•Acredita: Que está al día con sus tributos
•Para personas físicas: NO es obligatorio, pero conviene verificar que no haya deudas en el RUT
•Trámite: Online en servicios.dgi.gub.uy
•Costo: Formulario 5000 + timbre profesional
DOCUMENTOS ADICIONALES PARA PROPIEDADES HORIZONTALES (Apartamentos)
13. Reglamento de Copropiedad
•Cuándo aplica: Apartamentos o propiedades en régimen de propiedad horizontal
•Contenido: Normas de convivencia y administración del edificio
•Requisito: Original o copia certificada
14. Constancia de Gastos Comunes al Día
•Descripción: Constancia de la administración del edificio
•Acredita: Que se encuentra al día con gastos comunes ordinarios y extraordinarios
•Importancia: Obligatorio para escriturar apartamentos
•Quién la emite: Administración del edificio
15. Seguro Legal del Edificio Vigente
•Descripción: Copia del seguro legal del edificio
•Requisito: Debe estar vigente
•Aplica: Solo para propiedades en régimen de propiedad horizontal
•Quién lo provee: Administración del edificio
DOCUMENTOS DE IDENTIDAD
Para Personas Físicas Uruguayas
•Cédula de Identidad vigente (original y fotocopia)
Para Extranjeros
•Pasaporte vigente
•Si reside en Uruguay: Cédula de Identidad uruguaya o documento de residencia
Para Empresas/Sociedades
•Estatutos sociales
•Certificado de vigencia de la sociedad
•Poderes del representante legal
•RUT de la empresa
DOCUMENTOS DEL PROCESO DE ESCRITURACIÓN
16. Boleto de Reserva o Promesa de Compraventa
•Descripción: Contrato preliminar entre comprador y vendedor
•Contenido: Precio, condiciones, plazos, forma de pago
•Seña: Generalmente 10% del precio de venta
•Elaboración: Generalmente por el escribano del comprador
•Importancia: Fija las condiciones del negocio
17. Formularios de la ANV (Agencia Nacional de Vivienda)
•Formulario 0012: Descripción del bien
•Formulario 0013: Antecedentes de transferencias
•Responsable: El escribano los completa y presenta
IMPUESTOS Y COSTOS ASOCIADOS
ITP - Impuesto a la Transferencia de Patrimonio
•Tasa: 2% del valor catastral (cada parte paga 2%)
•Quién paga: Vendedor y comprador (cada uno 2%)
•Base: Valor catastral (generalmente muy inferior al valor de venta)
•Vencimiento: 15 días corridos desde la escritura
•Dónde se paga: DGI
IRPF - Impuesto a la Renta de Personas Físicas
•Tasa: 12% sobre la ganancia real
•Tasa ficta: 1.8% si la casa se compró antes del 1/7/2007
•Quién paga: Solo el vendedor residente en Uruguay
•Liquidación: Junto con la próxima declaración jurada o mediante retención en la escritura
•Exenciones: Vivienda única y permanente bajo ciertas condiciones
IRNR - Impuesto a la Renta de No Residentes
•Cuándo aplica: Si el vendedor NO reside en Uruguay
•Tasa: 12% sobre la ganancia
•Retención: El escribano retiene el impuesto al momento de la escritura
Honorarios del Escribano
•Tasa: 3% + IVA (22%) = 3.66% sobre el precio de venta
•Quién elige: El comprador
•Quién paga: Generalmente el comprador (puede negociarse)
•Incluye: Montepíos, FONASA e IRPF del escribano
Comisión Inmobiliaria
•Tasa: 3% + IVA (22%) = 3.66%
•Quién paga: Vendedor y comprador por separado (cada uno paga su comisión)
•Negociable: Puede variar según acuerdo
Inscripciones y Certificados del Registro
•Costo aproximado: USD 300 a 800
•Varía según: Cantidad de padrones objeto del negocio
•Incluye: Certificados del Registro, inscripciones, etc.
CRONOGRAMA TÍPICO DE VENTA EN URUGUAY
Fase 1: Preparación Previa (2-3 semanas ANTES de publicar)
•Reunir títulos de propiedad
•Obtener planos actualizados
•Solicitar Certificado Especial de BPS
•Contratar arquitecto para Caracterización Urbana
•Verificar deudas de Contribución Inmobiliaria y Primaria
•Regularizar servicios públicos (OSE, UTE, Antel)
•Obtener Cédula Catastral
•Si es Montevideo: tramitar Certificado de Saneamiento
Fase 2: Publicación y Negociación (Variable)
•Plazo promedio en Montevideo: 120 días
•Depende de precio, ubicación, condiciones del mercado y calidad de fotos
Fase 3: Reserva y Promesa (10-15 días)
•Firma de promesa de compraventa
•Entrega de seña (10% típicamente)
•Inicio del estudio de títulos por el escribano del comprador
•El escribano solicita certificados faltantes
Fase 4: Estudio de Títulos (30-45 días)
•El escribano verifica toda la documentación
•Solicita certificados del Registro
•Verifica que no haya gravámenes
•Confirma que todos los documentos estén en orden
Fase 5: Escritura Definitiva (1 día)
•Firma de la escritura pública
•Pago del saldo del precio
•Pago de ITP e IRPF
•Entrega de llaves
•Pago mediante cheque certificado o transferencia bancaria
Fase 6: Inscripción Registral (15-30 días después)
•El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad
•Liquidación de tasas finales
•El vendedor conserva copia para declaración anual de IRPF
TIEMPO TOTAL PROMEDIO: 60-90 días desde la reserva hasta la escritura + 120 días promedio para encontrar comprador = 6-7 meses totales
Nota: Esta información es de carácter general y educativo. Cada situación sucesoria es única y puede presentar particularidades que requieran asesoramiento profesional específico. Siempre consultá con un abogado o escribano matriculado especializado en sucesiones para casos específicos.
