Gastos de Escritura Uruguay: Quién Paga Qué en 2026

1. Introducción a los Gastos de Escritura en Uruguay: Un Análisis Integral

Comprar o vender un inmueble en Uruguay es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona o empresa. Sin embargo, esta operación implica una serie de costos asociados que van mucho más allá del precio pactado por la propiedad. Estos gastos, que incluyen honorarios profesionales, impuestos estatales, tasas registrales y comisiones de intermediación, son fundamentales para garantizar la seguridad jurídica de la transacción y el cumplimiento de las normativas vigentes. Conocer de antemano cuáles son los gastos de escritura de venta de un inmueble en Uruguay y, sobre todo, quién debe pagarlos, es absolutamente esencial para evitar sorpresas desagradables y planificar financieramente la operación con precisión.

En este artículo exhaustivo, desglosaremos cada uno de estos costos, actualizados a 2026, enfocándonos principalmente en los mercados más dinámicos del país, como Montevideo y Punta del Este. Analizaremos el rol del escribano público, la carga impositiva que recae sobre cada parte, los certificados necesarios para asegurar que la propiedad esté libre de deudas y gravámenes, y cómo las situaciones especiales pueden alterar el presupuesto inicial. Nuestro objetivo es proporcionar una guía clara, profesional y rigurosa que sirva como herramienta de consulta indispensable tanto para compradores primerizos como para inversores experimentados en el mercado inmobiliario uruguayo.

2. ¿Quién Paga Qué? La Regla General en la Compraventa Inmobiliaria

En el mercado inmobiliario uruguayo, la distribución de los gastos entre comprador y vendedor no es arbitraria, sino que está claramente definida por la ley, la normativa tributaria y la costumbre comercial consolidada a lo largo de décadas. Comprender esta distribución es el primer paso para una negociación transparente y exitosa.

Como regla general y principio rector, el comprador asume los costos relacionados con la verificación exhaustiva de los títulos de propiedad, la redacción de la escritura pública de compraventa y la posterior inscripción del documento en los registros públicos correspondientes. Esto se debe a que es el comprador quien tiene el mayor interés en asegurarse de que el inmueble que está adquiriendo no tenga vicios ocultos, embargos o problemas legales que puedan afectar su derecho de propiedad en el futuro. Por lo tanto, los honorarios del escribano y los gastos de los certificados registrales recaen sobre él.

Por su parte, el vendedor tiene la obligación legal y contractual de entregar la propiedad libre de todo tipo de deudas, gravámenes y obligaciones fiscales pendientes. En consecuencia, debe hacerse cargo de los impuestos que gravan la ganancia económica obtenida por la venta (específicamente el IRPF por incrementos patrimoniales) y de proporcionar, a su costo, la documentación que acredite su regularidad ante organismos como el Banco de Previsión Social (BPS) y la Dirección General Impositiva (DGI).

Existen, además, costos que son compartidos o que se aplican a ambas partes de manera independiente. El ejemplo más claro de costo compartido es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que la ley divide en partes iguales entre comprador y vendedor. Por otro lado, si en la operación intervienen agencias inmobiliarias, cada parte es responsable de pagar la comisión correspondiente a su propio corredor o asesor inmobiliario, a menos que se haya pactado expresamente lo contrario.

3. Tabla Resumen: Distribución de Costos entre Comprador y Vendedor

Para facilitar la comprensión visual de la distribución de los gastos, presentamos a continuación una tabla comparativa detallada que especifica qué conceptos corresponden a cada parte en una compraventa estándar en el territorio uruguayo:

Concepto de Gasto Responsabilidad del Comprador Responsabilidad del Vendedor

Honorarios del Escribano Público Sí (Generalmente 3% + IVA) No (Salvo acuerdo en contrario)

ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) Sí (2% del valor catastral actualizado) Sí (2% del valor catastral actualizado)

IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas) No (No aplica al comprador en esta instancia) Sí (12% sobre la ganancia contable neta)

Certificados Registrales y Municipales (Estudio de Títulos) Sí (Costo de solicitud y obtención) No

Certificado Especial de BPS y DGI (Regularidad Fiscal) No Sí (Costo de tramitación y eventuales deudas)

Comisión Inmobiliaria (Intermediación) Sí (Generalmente 3% + IVA) Sí (Generalmente 3% + IVA)

Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble Sí (Tasas registrales) No

Gastos de Regularización de Planos o Construcciones No Sí (Si existen obras no declaradas)

4. Honorarios del Escribano: El Rol Fundamental y Cómo se Calculan

El escribano público es, sin lugar a dudas, la figura central y el garante de la seguridad jurídica en cualquier transacción inmobiliaria en Uruguay. Su rol trasciende ampliamente la mera redacción y firma de documentos. La tarea más crítica y que demanda mayor tiempo y responsabilidad es el estudio de títulos. Este proceso implica revisar minuciosamente la cadena de transmisiones del inmueble durante al menos los últimos 30 años (o 45 años si la tierra es de origen municipal). El objetivo es verificar que cada venta, herencia o donación anterior fue válida, que las personas involucradas tenían la capacidad legal para actuar, y que no existen fraudes, omisiones o derechos de terceros que puedan reclamar la propiedad en el futuro.

Dado que el escribano asume una responsabilidad civil y profesional enorme por la exactitud de este estudio, la ley uruguaya es clara respecto a quién debe elegirlo. Según el artículo 35 del Reglamento Notarial, la elección del escribano corresponde de manera exclusiva e irrenunciable al comprador. Esta disposición es lógica y justa: siendo el comprador quien paga los honorarios y quien asume el riesgo de adquirir un inmueble con problemas legales, es él quien debe designar al profesional de su entera confianza para que defienda sus intereses. Si un vendedor o una inmobiliaria presiona indebidamente para imponer a su propio escribano, el comprador debe considerarlo una señal de alerta y reafirmar su derecho a elegir.

En cuanto a los costos, los honorarios notariales en Uruguay no son arbitrarios, sino que están regulados por el Arancel Oficial establecido por la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU). Para una compraventa definitiva (la escritura pública), el honorario estándar fijado por el arancel es del 3% sobre el precio de venta pactado o sobre el valor real actualizado (el valor catastral ajustado por el IPC), tomándose siempre el importe que resulte mayor. A este 3% se le debe sumar el 22% correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA).

El arancel también establece un honorario mínimo, que actualmente está fijado en 12 Unidades Reajustables (UR). Esto significa que, incluso en transacciones de muy bajo valor, el escribano percibirá al menos ese monto mínimo por su trabajo y responsabilidad.

Es importante mencionar cómo funciona el pago cuando existe una promesa de compraventa previa. Si las partes firman un boleto de reserva o una promesa de compraventa (lo cual es la práctica habitual para asegurar el negocio mientras se realiza el estudio de títulos), el escribano suele cobrar un 1,5% de honorarios en esa instancia. Posteriormente, al momento de firmar la escritura definitiva, ese 1,5% ya abonado se descuenta del 3% total, por lo que el comprador solo deberá integrar el saldo restante (más el IVA correspondiente).

Existen situaciones donde el arancel prevé reducciones. El caso más notable es la reducción del 50% de los honorarios para la adquisición de vivienda propia financiada mediante préstamos hipotecarios (especialmente a través del Banco Hipotecario del Uruguay - BHU), siempre y cuando el precio de compraventa y el monto del préstamo no superen ciertos topes establecidos en Unidades Reajustables.

Finalmente, ¿son negociables los honorarios del escribano? Si bien el arancel de la AEU es la norma de referencia, en la práctica del mercado, especialmente en operaciones de montos elevados (por ejemplo, propiedades que superan los USD 300.000 o USD 400.000), es frecuente que los profesionales acuerden con sus clientes un porcentaje ligeramente menor. Sin embargo, la recomendación fundamental es nunca elegir a un escribano basándose exclusivamente en el precio más bajo. Un estudio de títulos deficiente o apresurado por cobrar honorarios reducidos puede resultar en problemas legales gravísimos y costos astronómicos en el futuro. La idoneidad, la experiencia y la confianza deben ser los criterios principales de selección.

5. Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP): El Tributo Compartido

El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo de carácter nacional, recaudado por la Dirección General Impositiva (DGI), que grava específicamente la transferencia de dominio de bienes inmuebles ubicados en el territorio uruguayo. A diferencia de otros gastos que recaen exclusivamente sobre una de las partes, la ley establece que el ITP debe ser soportado de manera equitativa entre el comprador y el vendedor en las operaciones de compraventa.

La tasa general del ITP es del 4% en total, dividiéndose en un 2% a cargo del comprador y un 2% a cargo del vendedor. Sin embargo, el aspecto más crítico y frecuentemente malentendido de este impuesto es su base de cálculo. El ITP no se calcula sobre el precio de mercado pactado entre las partes (el precio de venta real), sino sobre el valor catastral del inmueble, actualizado por el Índice de Precios al Consumo (IPC).

El valor catastral es una tasación administrativa fijada por la Dirección Nacional de Catastro con fines tributarios. En la inmensa mayoría de los casos en Uruguay, el valor catastral es significativamente inferior al valor real de mercado de la propiedad. Esta discrepancia resulta en una ventaja financiera para ambas partes, ya que el monto efectivo a pagar por concepto de ITP suele ser considerablemente menor al que resultaría de aplicar el 2% sobre el precio de venta real. Por ejemplo, una propiedad que se vende en USD 200.000 podría tener un valor catastral equivalente a USD 60.000; en este escenario, el 2% de ITP se calcularía sobre los USD 60.000, resultando en un impuesto mucho más accesible.

El mecanismo de pago del ITP también es particular. El escribano público que interviene en la operación actúa por mandato legal como agente de retención y percepción de este impuesto. Esto significa que, al momento de firmar la escritura de compraventa, el escribano tiene la obligación de retener los fondos correspondientes al ITP (tanto la parte del comprador como la del vendedor) y es el responsable de depositar ese dinero en las cuentas de la DGI, presentando la declaración jurada respectiva dentro de los plazos legales. Si el escribano omite esta retención o el pago, asume responsabilidad solidaria frente al fisco.

6. Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para el Vendedor: Ganancias y Exoneraciones

Mientras que el comprador debe enfocarse en los honorarios notariales y su porción del ITP, la principal preocupación impositiva para el vendedor es el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) originado por incrementos patrimoniales. Este impuesto grava la ganancia económica neta que el vendedor obtiene al enajenar su propiedad.

La lógica del IRPF por incrementos patrimoniales es gravar la diferencia positiva entre el valor por el cual se vende el inmueble y el costo por el cual se adquirió originalmente. Para que el cálculo sea justo y refleje la ganancia real, el costo de adquisición original se actualiza aplicando la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) desde el mes de la compra hasta el mes de la venta. Además, al costo de adquisición actualizado se le pueden sumar los costos de las mejoras o reformas estructurales realizadas en la propiedad, siempre que estén debidamente documentadas y declaradas ante el BPS. También se puede deducir el ITP pagado por el vendedor en la operación actual.

Una vez determinada esta ganancia contable neta, se aplica una tasa fija del 12%. El monto resultante es el IRPF que el vendedor debe abonar a la DGI. Al igual que con el ITP, el escribano interviniente actúa como agente de retención de este impuesto, descontándolo del precio que recibe el vendedor en el acto de la escritura.

Es fundamental destacar que la normativa tributaria uruguaya contempla excepciones y exoneraciones muy importantes que pueden liberar al vendedor del pago del IRPF:

A) Inmuebles adquiridos antes de julio de 2007: Si el vendedor compró la propiedad antes de la entrada en vigencia de la reforma tributaria (julio de 2007), tiene la opción de elegir entre el cálculo real (explicado anteriormente) o un cálculo ficto. El cálculo ficto asume que la ganancia es el 15% del precio de venta, y sobre ese 15% se aplica la tasa del 12% (lo que equivale a un impuesto efectivo del 1,8% sobre el precio total de venta). El vendedor y su escribano o contador evaluarán cuál de los dos métodos resulta más beneficioso económicamente.

B) Exoneración por reinversión en vivienda permanente: Esta es quizás la exoneración más utilizada. Si el inmueble que se vende constituye la vivienda permanente del vendedor, y el dinero obtenido de la venta se destina a la compra de una nueva vivienda permanente dentro de un plazo máximo de 12 meses (antes o después de la venta), el vendedor puede solicitar la exoneración total del IRPF. Para acceder a este beneficio, el valor de la propiedad vendida no debe superar cierto tope fijado en Unidades Indexadas (UI), y se deben cumplir estrictos requisitos formales ante la DGI.

C) Venta sin ganancia o con pérdida: Si el precio de venta es igual o inferior al costo de adquisición actualizado por IPC, se considera que no hubo incremento patrimonial. Al no existir ganancia contable, no se genera la obligación de pagar IRPF. El vendedor no tributa sobre una ganancia inexistente.

7. Certificados Registrales y Municipales: La Radiografía Jurídica del Inmueble

Para que el escribano pueda garantizar que la propiedad está en condiciones óptimas para ser transferida, debe solicitar una batería de certificados e informes a diversos organismos del Estado. Estos documentos constituyen la radiografía jurídica y fiscal del inmueble y de sus propietarios actuales y anteriores. El costo de solicitar y obtener estos certificados es asumido íntegramente por el comprador, ya que son herramientas esenciales para su propia protección.

Los certificados más importantes incluyen:

- Certificado de Registro de Propiedad (Sección Inmobiliaria): Emitido por la Dirección General de Registros (DGR), este documento es vital. Confirma quién es el titular registral actual del inmueble y revela la existencia de cualquier gravamen, como hipotecas vigentes, embargos, usufructos o servidumbres que afecten la propiedad.

- Certificado de Registro de Actos Personales: También emitido por la DGR, verifica la situación jurídica del vendedor. Confirma su estado civil, el régimen patrimonial de su matrimonio (si corresponde) y, lo más importante, certifica que el vendedor no está inhibido judicialmente para disponer de sus bienes (por ejemplo, por quiebra o concurso).

- Cédula Catastral Vigente: Expedida por la Dirección Nacional de Catastro, proporciona la descripción técnica oficial del inmueble (padrón, superficie, linderos) y establece el valor catastral actualizado, que, como vimos, es la base de cálculo para el ITP.

- Certificado Único Departamental (CUD): Este certificado se solicita a la Intendencia del departamento donde se ubica el inmueble (por ejemplo, la Intendencia de Montevideo o la Intendencia de Maldonado). Su función es acreditar que la propiedad no mantiene deudas por concepto de tributos municipales, principalmente la Contribución Inmobiliaria, los Tributos Domiciliarios y la Tarifa de Saneamiento. Sin el CUD vigente, el escribano no puede autorizar la escritura.

Dependiendo de la complejidad del estudio de títulos y de la cantidad de transmisiones anteriores que deban verificarse, el costo total de estos certificados registrales y municipales suele oscilar entre los USD 200 y USD 500.

8. Certificado Especial del BPS y DGI: La Situación Fiscal y de Seguridad Social

Además de los certificados registrales, existen requisitos estrictos relacionados con la seguridad social y la situación fiscal general del vendedor. El documento más crítico en este ámbito es el Certificado Especial del Banco de Previsión Social (BPS).

La ley exige que quien vende un inmueble demuestre estar al día con todas sus obligaciones ante la seguridad social. Pero el Certificado Especial del BPS va más allá: su objetivo principal en una compraventa inmobiliaria es verificar que cualquier obra, construcción, ampliación o reforma realizada en la propiedad haya sido debidamente declarada y que se hayan pagado los aportes sociales correspondientes a los trabajadores de la construcción involucrados.

Si el inmueble no ha sufrido modificaciones desde su adquisición original, el vendedor puede presentar una declaración jurada en ese sentido. Sin embargo, si se realizaron obras, será necesario presentar un Certificado de Arquitecto que detalle las intervenciones, y el BPS liquidará los aportes adeudados si no se pagaron en su momento. La obtención de este certificado puede ser un proceso burocrático lento y, si surgen deudas por obras no declaradas, el vendedor deberá cancelarlas íntegramente antes de poder escriturar. El costo de tramitación de este certificado y el pago de cualquier deuda emergente son responsabilidad exclusiva del vendedor.

Adicionalmente, si el vendedor es una persona jurídica (una empresa, sociedad anónima, SAS, etc.) o un contribuyente habitual de impuestos administrados por la DGI, el escribano deberá solicitar el Certificado Único de la DGI. Este documento acredita que la empresa o el individuo no mantiene deudas tributarias exigibles. Al igual que con el BPS, la obtención y regularización de este certificado corre por cuenta del vendedor.

9. Comisión Inmobiliaria: El Valor de la Intermediación Profesional

La intervención de una agencia inmobiliaria o de un corredor profesional no es un requisito legal obligatorio para concretar una compraventa en Uruguay. Dos particulares pueden acordar y ejecutar la transacción directamente, con la única asistencia obligatoria del escribano público. Sin embargo, en la gran mayoría de las operaciones, especialmente en mercados dinámicos como Montevideo y Punta del Este, la participación de profesionales inmobiliarios es la norma.

El corredor inmobiliario aporta un valor significativo al proceso: realiza tasaciones precisas basadas en el mercado real, diseña estrategias de marketing y comercialización, filtra a los clientes potenciales, gestiona las visitas, negocia las condiciones del acuerdo y coordina los pasos iniciales con los profesionales legales.

Por estos servicios de intermediación, las agencias inmobiliarias cobran honorarios en forma de comisión. La práctica comercial estándar y ampliamente aceptada en Uruguay establece que la comisión inmobiliaria es del 3% del valor total de la transacción, a lo que se debe sumar el 22% de IVA.

Un aspecto distintivo del mercado uruguayo es que esta comisión se cobra a ambas partes de la operación. Es decir, el vendedor paga un 3% + IVA a la inmobiliaria que lo representó en la venta de su propiedad, y el comprador paga un 3% + IVA a la inmobiliaria que lo asesoró en la búsqueda y adquisición del inmueble. Si una única agencia inmobiliaria maneja "ambas puntas" del negocio (representando tanto al comprador como al vendedor), cobrará la comisión a ambas partes.

Es importante que estos honorarios queden claramente establecidos por escrito desde el inicio de la relación comercial, ya sea mediante una autorización de venta firmada por el propietario o un acuerdo de búsqueda firmado por el comprador, para evitar malentendidos en la etapa final de la negociación.

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10. Costos Estimados por Rango de Precio: Ejemplos Prácticos en el Mercado Actual

Para materializar toda la información teórica expuesta, es fundamental analizar ejemplos prácticos que ilustren el impacto real de estos gastos en el presupuesto total de la operación. A continuación, presentamos estimaciones detalladas para tres rangos de precio representativos del mercado uruguayo, asumiendo transacciones estándar sin complicaciones jurídicas excepcionales.

Escenario A: Propiedad de USD 100.000 (Ej. Apartamento de 1 dormitorio en zona periférica o interior)

Gastos estimados para el Comprador:

- Honorarios del Escribano (3% + IVA): USD 3.660

- ITP (2% sobre valor catastral estimado): USD 1.000 (Aprox.)

- Certificados Registrales y Municipales: USD 300 (Aprox.)

- Comisión Inmobiliaria (3% + IVA): USD 3.660

- Total estimado Comprador: USD 8.620 (Representa un 8,6% adicional sobre el precio de compra).

Gastos estimados para el Vendedor:

- ITP (2% sobre valor catastral estimado): USD 1.000 (Aprox.)

- Comisión Inmobiliaria (3% + IVA): USD 3.660

- IRPF (12% sobre ganancia): Variable. Dependerá del costo de adquisición original actualizado. Si hay exoneración, es USD 0.

- Total estimado Vendedor (Sin IRPF): USD 4.660 (Representa un 4,6% del precio de venta).

Escenario B: Propiedad de USD 250.000 (Ej. Apartamento de 2-3 dormitorios en Pocitos, Punta Carretas o casa estándar)

Gastos estimados para el Comprador:

- Honorarios del Escribano (3% + IVA): USD 9.150

- ITP (2% sobre valor catastral estimado): USD 2.500 (Aprox.)

- Certificados Registrales y Municipales: USD 400 (Aprox.)

- Comisión Inmobiliaria (3% + IVA): USD 9.150

- Total estimado Comprador: USD 21.200 (Representa un 8,48% adicional sobre el precio de compra).

Gastos estimados para el Vendedor:

- ITP (2% sobre valor catastral estimado): USD 2.500 (Aprox.)

- Comisión Inmobiliaria (3% + IVA): USD 9.150

- IRPF (12% sobre ganancia): Variable.

- Total estimado Vendedor (Sin IRPF): USD 11.650 (Representa un 4,66% del precio de venta).

Escenario C: Propiedad de USD 500.000 (Ej. Casa de categoría en Carrasco, Carrasco Norte o apartamento premium en Punta del Este)

Gastos estimados para el Comprador:

- Honorarios del Escribano (3% + IVA): USD 18.300

- ITP (2% sobre valor catastral estimado): USD 5.000 (Aprox.)

- Certificados Registrales y Municipales: USD 500 (Aprox.)

- Comisión Inmobiliaria (3% + IVA): USD 18.300

- Total estimado Comprador: USD 42.100 (Representa un 8,42% adicional sobre el precio de compra).

Gastos estimados para el Vendedor:

- ITP (2% sobre valor catastral estimado): USD 5.000 (Aprox.)

- Comisión Inmobiliaria (3% + IVA): USD 18.300

- IRPF (12% sobre ganancia): Variable.

- Total estimado Vendedor (Sin IRPF): USD 23.300 (Representa un 4,66% del precio de venta).

Nota importante: Estas cifras son estimaciones orientativas. El valor exacto del ITP dependerá de la cédula catastral específica de cada inmueble, y el IRPF variará drásticamente según la situación particular del vendedor. Siempre se debe solicitar una liquidación proforma al escribano interviniente antes de firmar cualquier compromiso.

11. Situaciones Especiales que Aumentan los Costos y la Complejidad

Los ejemplos anteriores asumen un escenario ideal, donde los títulos son perfectos y las partes no presentan particularidades. Sin embargo, la realidad jurídica suele ser más compleja. Existen diversas situaciones especiales que pueden incrementar significativamente tanto los costos como los plazos de la operación:

- Sucesiones Inconclusas: Es uno de los problemas más frecuentes en Uruguay. Si el inmueble pertenece a una persona fallecida y los herederos no han tramitado la sucesión, la propiedad no puede venderse legalmente. Iniciar y concluir una sucesión demanda entre 6 y 8 meses, e implica el pago de honorarios de abogados/escribanos, tasas judiciales, edictos y el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales por causa de muerte. Estos costos recaen sobre los herederos (vendedores).

- Regularización de Construcciones: Como mencionamos al hablar del certificado del BPS, si la propiedad tiene ampliaciones, barbacoas, piscinas o reformas estructurales que nunca fueron declaradas ante la Intendencia Municipal y el BPS, el vendedor deberá enfrentar un proceso de regularización. Esto implica contratar a un arquitecto para levantar planos "conforme a obra", pagar las tasas municipales correspondientes, abonar los aportes sociales atrasados al BPS y, muy probablemente, enfrentar multas y recargos por la omisión original. Este proceso puede ser sumamente costoso y demorar varios meses.

- Cancelación de Hipotecas Vigentes: Si el vendedor aún está pagando un préstamo hipotecario sobre la propiedad, o si terminó de pagarlo pero nunca realizó el trámite formal de cancelación registral, será necesario otorgar una escritura de cancelación de hipoteca simultáneamente con la compraventa. Esto genera honorarios notariales adicionales y gastos registrales que, por lo general, son asumidos por el vendedor, ya que es su obligación entregar el inmueble libre de gravámenes.

- Vendedores Residentes en el Exterior: Si uno o más propietarios residen fuera de Uruguay, no podrán firmar la escritura personalmente. Deberán otorgar un Poder Especial de Venta a favor de un representante en Uruguay. Este poder debe ser redactado por un notario en el país de residencia, legalizado mediante la Apostilla de La Haya (o vía consular) y, si está en otro idioma, traducido por un Traductor Público uruguayo. Todos estos trámites consulares, notariales y de traducción representan costos adicionales y demoras logísticas que el vendedor debe prever.

- Propiedades en Régimen de Propiedad Horizontal (PH): En el caso de apartamentos o casas en complejos cerrados, el escribano deberá solicitar un certificado a la administración del edificio que acredite que la unidad no mantiene deudas por concepto de Gastos Comunes o fondos de reserva. Si existen deudas, el vendedor deberá cancelarlas antes de la firma o acordar su retención del precio de venta.

12. Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre Gastos de Escrituración

Para resolver las dudas más comunes que surgen durante el proceso de compraventa, hemos recopilado las siguientes preguntas frecuentes:

1. ¿Se pueden negociar los honorarios del escribano o son fijos por ley?

Si bien el Arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU) establece un 3% + IVA como norma, en la práctica comercial, especialmente en operaciones de montos significativos (superiores a USD 300.000), es habitual que los profesionales estén dispuestos a negociar un porcentaje ligeramente menor. Sin embargo, es crucial recordar que el escribano asume una responsabilidad civil enorme por el estudio de títulos. Priorizar un descuento marginal sobre la idoneidad y rigurosidad del profesional puede resultar en un error financiero catastrófico a largo plazo.

2. ¿Qué sucede si el vendedor se niega a pagar su 2% correspondiente al ITP?

La normativa tributaria uruguaya es taxativa: el ITP en las compraventas se divide en partes iguales. Si el vendedor se niega a integrar su parte, el escribano no podrá realizar el pago total ante la DGI. Como consecuencia directa, la escritura de compraventa no podrá ser inscripta de forma definitiva en el Registro de la Propiedad, dejando al comprador en una situación de extrema vulnerabilidad jurídica. En la práctica, para evitar este bloqueo, el escribano retiene el monto correspondiente al ITP del vendedor directamente del precio de venta en el momento de la firma, asegurando así el cumplimiento de la obligación fiscal.

3. Como comprador, ¿debo preocuparme por el pago del IRPF en esta operación?

No. El Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales grava exclusivamente la ganancia económica obtenida por quien enajena el bien. Por lo tanto, es una obligación tributaria exclusiva del vendedor. El comprador solo deberá preocuparse por el IRPF en el futuro, si decide vender esa misma propiedad y obtiene una ganancia respecto al precio por el cual la está comprando hoy.

4. ¿Cuánto tiempo real demora el estudio de títulos y la obtención de todos los certificados?

En un escenario óptimo, donde los títulos de propiedad son claros, las transmisiones anteriores están perfectamente documentadas y no existen embargos ni deudas, el estudio de títulos y la emisión de los certificados registrales y municipales demora entre 2 y 3 semanas hábiles. Sin embargo, si el escribano detecta irregularidades, sucesiones pendientes, errores en los planos o demoras inusuales en las oficinas públicas, el proceso puede extenderse fácilmente a varios meses. Es por esto que los boletos de reserva suelen fijar plazos de 45 a 60 días para la firma de la escritura definitiva, previendo estas eventualidades.

5. ¿Es estrictamente obligatorio contratar a una inmobiliaria para comprar o vender?

Desde el punto de vista legal, no es obligatorio. Dos particulares pueden realizar la transacción de forma privada, requiriendo únicamente la intervención del escribano público para la formalización jurídica. No obstante, prescindir de un corredor inmobiliario profesional implica asumir riesgos comerciales significativos: fijación incorrecta del precio, exposición a fraudes, dificultades en la negociación, desconocimiento de las estrategias de marketing adecuadas y pérdida de tiempo en la gestión de visitas y filtrado de interesados. La comisión inmobiliaria remunera la mitigación de estos riesgos y la facilitación profesional del negocio.

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13. Referencias y Fuentes Oficiales Consultadas

Para la elaboración de esta guía exhaustiva, se han consultado y analizado las siguientes fuentes oficiales y normativas vigentes en la República Oriental del Uruguay:

1. Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU) - Arancel Notarial Oficial y Reglamento Notarial.

2. Dirección General Impositiva (DGI) - Texto Ordenado 1996 y normativas reglamentarias sobre el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

3. Dirección General Impositiva (DGI) - Normativa y resoluciones sobre el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) originado por Incrementos Patrimoniales.

4. Banco de Previsión Social (BPS) - Leyes y decretos reglamentarios sobre requisitos para la obtención de Certificados Especiales en la enajenación de bienes inmuebles y regularización de obras.

5. Dirección General de Registros (DGR) - Ley Registral N° 16.871, tasas registrales y procedimientos de inscripción de actos traslativos de dominio.

6. Código Civil de la República Oriental del Uruguay - Artículos específicos referentes a las obligaciones de las partes y la distribución de gastos en los contratos de compraventa.

7. Dirección Nacional de Catastro - Normativa sobre fijación y actualización de valores catastrales.

8. Instituto Nacional de Estadística (INE) - Índice de Precios al Consumo (IPC) para actualización de valores de adquisición.

9. Poder Judicial de Uruguay - Normativa sobre sucesiones, declaratorias de herederos y tasas judiciales.

10. IMPO (Centro de Información Oficial) - Leyes y decretos actualizados sobre transacciones inmobiliarias y propiedad horizontal.

En conclusión, los gastos de escritura de venta de un inmueble en Uruguay son un componente vital de cualquier transacción inmobiliaria. Tanto el comprador como el vendedor deben estar plenamente informados sobre sus respectivas obligaciones financieras y legales. La intervención de profesionales idóneos, como escribanos y corredores inmobiliarios, es fundamental para garantizar que la operación se realice de manera segura, transparente y conforme a la normativa vigente. Al planificar adecuadamente estos costos, las partes pueden evitar contratiempos y asegurar el éxito de su inversión inmobiliaria en el dinámico mercado uruguayo.

Este artículo ha sido elaborado con el mayor rigor profesional, consultando fuentes oficiales y normativas vigentes a 2026. Sin embargo, cada operación inmobiliaria es única y puede presentar particularidades que requieran un análisis específico. Por ello, recomendamos siempre contar con el asesoramiento de un escribano público de confianza y un corredor inmobiliario matriculado antes de tomar cualquier decisión de compra o venta. La información aquí proporcionada tiene un carácter orientativo y no sustituye el consejo profesional personalizado.

El mercado inmobiliario uruguayo, especialmente en zonas de alta demanda como Montevideo y Punta del Este, ofrece excelentes oportunidades de inversión. Conocer en detalle los gastos asociados a la escrituración es el primer paso para maximizar la rentabilidad y minimizar los riesgos. Esperamos que esta guía completa te haya sido de gran utilidad para comprender quién paga qué en una compraventa de inmuebles en Uruguay.